踩盘才是价值，我也谈谈广州楼市的涨跌
24484235房产楼市
小刀飞你在暴跌声中网络上又见文说这个周未，广州的保利花城，大都会等日光，花都，黄埔，白云的盘由于定价合理而去量神促，两天就卖掉一千八百套云云，当然可以想象的是必然有人出来指责这是房产商的软文，情况只有她一人知道。我不置可否。但我选择相信那些挤破头的现场图片绝不可能都是农民工房托。而中海誉城连续三天阳光家缘上的过百套网签数据也证明了只要价格微降，成交就不愁，不管你接受不接受，情况就是那个情况。
我说过，其实也是从经济学里得来的，能让房价暴跌并产生拐点的既不是调控也不应是预期什么的，而是经济，只有经济产生危机或衰退才能真正的撼动房价，美日当年的房价下跌都是在经济危机与衰退中产生的。我就更不分析什么国情民众置业理念的不一样了。广州的经济总量十一年来增长了六七倍左右高于中国的平均增速，2002年中国的经济gdp才刚过10万亿，而去年就达到60万亿，六倍，至于房价，这十年来，全国的平均水平也就差不多这个涨幅，集合了全国最优质资源的一线城市略高也是正常的。当然有些人会拿国际租售比来分析中国的房价偏离而忽略了就象股市里只要高增长的股票都有很高的谥价率，中国的房价溢价高些是建立在中国经济一直高速增长的预期里，就是回落到现在的百分之七八也仍是全球最高增长的国家之一，只要经济增长不断，货币也必须要增加发行来对行经济的增长，工资，消费等也自然会增长。这也是预期，所以还是回到那句:只有经济才是影响房价的真正要素。
说些具体的数据，从人口结构看看广州楼市的实际需求，前几天看到统计局的广州人口数据，2014的人口达到了1600万多，而2010年人口普查时是1200万，四年时间人口增长了400万，年均增长100万，而统计中看到外来人口在广州购房48万套，也就是说外来统计人口中的7%左右的人购了房，再仔细看看，到2012年中统计数据中外来人口购房的数据只有32万套，而到了2014年则达到了48万套，也就是说近不足两年的时间外来人口在广州购买了16万套房(包括二手房)，年均超过八万套，这还是在限购的大环境下实现的。而广州平均每年的库存以外来人口加上本地居民的购买比率来说，足以全部消化，甚至供不应求。当然二手房是占据了一部分，但二手房卖出的人以改善型为主，卖出了还是会买回其它的，这两年在限购的环境下投资客已经比较少。
有些人又会说，广州的区域扩大，供地会递增，但反过来，区域扩大，只要该区域能有产业支撑能提供新的更多的就业岗位那么就会有更多的外来人口涌入支撑那个区域的房价，而狭义上的优质资源集中的中心城区核心区区域不会无限扩大，而外围区域的人口中也会诞生精英阶层，当中部分也会想占据核心区域的房子，这就是核心区域房价最能涨也最抗跌的原因。永远如此。这点上，广州的区域扩大与新城基本上都有产业支撑，无论是南沙还是番禺万博还是萝岗的广州原开发区，反而是北京偏远的燕郊等地只是集中了一部分在北京工作而只在远郊新城住的睡城没有什么产业支撑要健康。
说白了一句，拉动经济的三驾马车是投资，消费与出口，在目前的出口不景的情况下，没有谁有抛弃房地产的底气，买房子也是大宗消费，房地产更是促进经济发展投资领域里的一环，如果你是明白人，你就会明白这就是正府为什么没有能把房价调下来的原因，从没真调过或从没执行过，叫做调，倒是08年房价下行时一救市措施马上执行，房价暴涨，11年房价有些下行时数次降准两度降息，房价又重拾升势，这就是现实，需求若在，经济也可行，投资渠道少之下就是你想方设法去压抑了需求总会有暴发出来的一天，中国人中有钱人的比例是不高但因为人口基数大，所以有钱人的数量不少。而就身边而言，屡见手拿一百万余款的人会问:不投资房地产，我能拿这些钱干什么？这也是事实。当然或许十年五年后，人口的迁徙趋于平淡，那或许是另一番境象。
不怀疑房价在如今限贷限购不放松情况下会有更多的促销走量，尤其新的外围区与房价涨的比别处过份的区域，但一旦信贷与正策显出放松的真实措施，房价会马上活跃，你可以不相信，也可以等它暴跌八成省几十年打拼，我只是用自己的方式来判断这个市场，经济能保持增速的话，房价短期回落不影响它长期向上的趋势。
如果你是一个购房的潜在需求者，你必须考虑清楚你为什么要购房？考虑清楚了如果碰上实实在在的打折，10%左右，就买吧。纵然被人讨伐，我也会给你一个不模棱两可的建议。另，谢谢那位内线我说有感触并咨询意见的网友。此帖就是最好的回复。
2014/04/28
全部回帖
饭后吃点花生沙发饭后吃点花生:
没有说他赚的不应该，中国老百姓投资渠道太少，买房产算是相对稳当和增值的方法 ...查看原文
没有说他赚的不应该，中国老百姓投资渠道太少，买房产算是相对稳当和增值的方法 ...
她买能赚，你买就不一定。有什么能力吃什么饭，全民炒房会被残酷的市场遏止。即使不炒房，也会炒股，炒金等等。这是社会问题，跟房无关。
2014/04/30回复
饭后吃点花生板凳YY笑三少:
像你这种炒客没作过假文件？？ 只怕你经手的假文件不知道有多少。你这么有自信，你公布下你的信息看看， 随便查一你，告你个不正当得利和骗贷就够你喝一壶的。 你一职业炒客，在大多数妈妈还买不起房的妈妈网上还这么高调，只能引人反感。一个字：滚！
查看原文楼市好的时候，赚涨幅。楼市不好的时候，赚议价空间。
手里有两百万现金，一次性付款，议价低于正常价20%很正常。
楼市越不好，越有人急着出手。
手里有两百万现金，一次性付款，议价低于正常价20%很正常。
楼市越不好，越有人急着出手。
2014/04/30回复
饭后吃点花生4楼资本全球流动的，你升到80万，人家看着你货币都变废纸了，还会资本流入？现在李生走人就是一个信号 ...
我专门写过一篇专业文章，顺带分析了李生的投资策略，发表在某学术杂志上。你们就看看新闻做评论和结论的人，太表面化了。要知道，记者写文章，首先是吸引眼球。
还记得那个烂标题么，李生“几乎买下整个英国”，真想过去打记者一巴掌，这种不负责任误导民众的话也乱写。
2014/04/30回复
广州第一穷人5楼饭后吃点花生:
我专门写过一篇专业文章，顺带分析了李生的投资策略，发表在某学术杂志上。你们就看看新闻做评论和结论的人，太表面化了。要知道，记者写文章，首先是吸引眼球。还记得那个烂标题么，李生“几乎买下整个英国”，真想过去打记者一巴掌，这种不负责任误导民众的话也乱写。
查看原文李生的策略就是说的和做的不一样，一边叫好一边出货；
一边说不看好一面就入货。
看看97年前后，李生多次拍胸口说支持回归，然后尽快把手头的房子出掉，套回现金。
一边说不看好一面就入货。
看看97年前后，李生多次拍胸口说支持回归，然后尽快把手头的房子出掉，套回现金。
2014/04/30回复
YOLO666楼广州一个家庭俩个人工作税后年薪30万我觉得还是很普遍啊。
我身边的大把人都是这样的收入，还有一个人年薪50万的。
他们出身都一般，包括我们自己都是普通人家庭。
这帮朋友里，也就只有那个年薪50万的，在珠江新城买了个130平的房子。（2013年之前，他是一直租房居住的）。
其他的人，都是买的普通的房子，有的是市中心楼梯二手楼，有的是海珠等一些不太中心地区的电梯楼（一般小区，不是很高大上）。
反正我就发现我认识一些人，收入收入蛮一般，要求却很高的。
买房子，要看地段，学位，还要看有没有小区，电梯一定要，还得一手楼（说不能买旧楼结婚），哦对，还得看楼层，朝向。
找了一轮发现自己买不起这样的，然后就说房价太贵。。。。。
我也很无语。
我身边的大把人都是这样的收入，还有一个人年薪50万的。
他们出身都一般，包括我们自己都是普通人家庭。
这帮朋友里，也就只有那个年薪50万的，在珠江新城买了个130平的房子。（2013年之前，他是一直租房居住的）。
其他的人，都是买的普通的房子，有的是市中心楼梯二手楼，有的是海珠等一些不太中心地区的电梯楼（一般小区，不是很高大上）。
反正我就发现我认识一些人，收入收入蛮一般，要求却很高的。
买房子，要看地段，学位，还要看有没有小区，电梯一定要，还得一手楼（说不能买旧楼结婚），哦对，还得看楼层，朝向。
找了一轮发现自己买不起这样的，然后就说房价太贵。。。。。
我也很无语。
2014/04/30回复
江上明月7楼至于说到广州人没有购买力，你别举那些什么用来说服你自己的，什么老齢化的，你名字都第一穷人了，周围的无 ...
2014/04/30回复
宝里宝9楼李生的策略就是说的和做的不一样，一边叫好一边出货；
一边说不看好一面就入货。
看看97年前后，李生多次 ...
2014/04/30回复
zhenru11
shenxin1315315求饭后吃点花生的论文题目，感兴趣！
2014/04/30回复
海宝宝的妈饭后吃点花生14楼广州第一穷人:
李生的策略就是说的和做的不一样，一边叫好一边出货；一边说不看好一面就入货。看看97年前后，李生多次拍胸口说支持回归，然后尽快把手头的房子出掉，套回现金。
查看原文李生旗下的资产很多，大部分人都以为老李是单纯卖楼的。
既然不清楚人家旗下有什么板块，板块增长率多少，利润率多少，现金流怎么样，干嘛就评论人家的意图？
论坛有几个人清楚？有几个人研究过李生旗下公司的年报？还不是媒体说什么自己就信什么。
既然不清楚人家旗下有什么板块，板块增长率多少，利润率多少，现金流怎么样，干嘛就评论人家的意图？
论坛有几个人清楚？有几个人研究过李生旗下公司的年报？还不是媒体说什么自己就信什么。
2014/04/30回复
忙忙碌碌的红姐
pig的一家17楼YY笑三少:
像你这种炒客没作过假文件？？ 只怕你经手的假文件不知道有多少。你这么有自信，你公布下你的信息看看， 随便查一你，告你个不正当得利和骗贷就够你喝一壶的。 你一职业炒客，在大多数妈妈还买不起房的妈妈网上还这么高调，只能引人反感。一个字：滚！
查看原文恩，炒房有风险，投资需谨慎，有些人不知死活，别管她了，有人喜欢炫耀她的财富，或许妈网才是发泄压力的地方。
2014/04/30回复
RIAN妈
felinenod
