恩，这篇文还是不错的，值得支持。我看GJJ发过那么多篇东西，最好就是这篇了。送花

对学位房不甚了解，基于你购买学位房的主要目的还是学位，其他都在其次，提几条建议吧。

第一、找你要的学校的学位房，不要看太多学校的学位房，避免除了学位之外，增加太多干扰因素给你比较，让你患得患失，你看中的学校，相信学位价值也较高，用完之后方便转让时增值或者不至于太过贬值。

第二、找总价最低的房子，因为十万和一百万的学位房，蕴含的学位价值是一样的，你不是用来自住，而且很多学位房物业素质都一般，投资出租吸引力也不高，花最少钱办一样的事，性价比高。

第三、找租售比最高的房子，在等待上学和使用学位期间可以增加回报，如果有贷款买房，可以冲抵多一些贷款利息，也方便以后更加老化贬值转让时候多一些筹码。

第四、现在15年楼龄以上的房子，即使今后地价和房价继续升值，但是这个房产的整体价值将逐渐走下坡路直至归零（顺便广告，周末推出《中国房产70年生命周期价值波动曲线》相关详细分析，敬请关注），很不划算。如果能赞助上学，还是赞助划算些。

考虑问题的顺序依次是：赞助——锁定学校——寻找最低价——寻找最高租售比

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-13 15:45 编辑 ]

东山水均大街29年楼龄一万一千多抵买吗

http://www.gzmama.com/thread-1739322-1-1.html



周边地价 梅花村附近

70年使用权评估价11000元/平左右 设定容积率2.7

水均大街大多是9层楼梯楼 容积率应该在2左右

水均大街楼梯楼70年的平均地价

当前价值约为（11000*2.7）/2=14850元/平

按照水均大街楼梯楼楼龄29年 剩余42年土地使用期计

则水均大街楼梯楼42年的平均地价当前价值约为（14850*42）/70=8910元/平

则这套房子的土地价值约为8910元/平

按照花都金港城地价500元/平 装修2000元/平 卖5000元/平有赚计算

全新电梯带装修建筑价值去地价最高价值4500元/平

按照35年（本为30年）的建筑寿命折旧 每年折旧2.86%

金穗大厦已经29年楼龄 剩余7年

现在建筑物每平米价值

4500*7*35=900元/平

合计每平米9810元

考虑育才学位10%的溢价

合计每平米10791元

80平约86万


以此类推该房产未来42年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约86万

已考虑了包含育才学位的溢价

而这套房子未来四十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来二十年的贬值速度还不算夸张

10年后价值80万 10年贬值6万

20年后价值74万 10年贬值6万

最后二十年的贬值基本是直线跳水

30年后价值54万 10年贬值20万

40年后价值5万 10年贬值50万

这还只是就房产价值论房产价值

还没考虑如果你是贷款的话 为此付出贷款利息的损失

如果你是全款的话 大笔现金的机会成本

谁接手谁亏大钱  逃也逃不掉

这就是为什么银行不接受

30年以上房产的抵押贷款

因为即使周边土地在升值

这房子的土地使用期也是

越来越短越来越贬值

这种抵押品谁要?

贷不了款的房子

谁来接盘？







[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-14 17:17 编辑 ]

http://www.gzmama.com/thread-1740594-1-1.html

原帖由 莫太 于 2010-8-14 21:56 发表

这个房子买得过吗？请教高人们  

房子在白云山濂泉路口附近   8楼楼梯顶楼 房改房 政府的老房子 证上是97年的 86方  估计楼龄有20年了  双阳台 一个对着

白云山 能看到白云山的树  另一个阳台 跟房间达通变大房了 不好的地方是有个小房间没有窗户 也没法弄的 连着隔壁的房

子  中介和我们说 当初是公家帮他们买了公摊面积 我们买的话 房产证上还要加11%左右的公摊面积上去 想咨询下专业人士

是不是这样？现在谈下来 单价是7100左右 有高人分析下吗 谢谢

周边容积率为2.7的地价约5600元

考虑面积11%的溢价

考虑顶楼10%的折价

合计每平米6922元

86平约59万


还要考虑房改房须缴纳成交价的1%的土地出让金

以此类推该房产未来42年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约59万

已考虑了包含可能增加11%面积的溢价 和顶楼10%的折价

而这套房子未来五十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来二十年的贬值速度还不算夸张

10年后价值52万 10年贬值7万

20年后价值52万 10年几乎不贬值 最保值的阶段

最后二十年的贬值基本是直线跳水

30年后价值47万 10年贬值5万

40年后价值33万 10年贬值14万

50年后价值4万 10年贬值29万

20几年楼龄的海珠区学位房值得买吗？

http://www.gzmama.com/thread-1740840-1-1.html



虽然是25年的楼龄

但基于土地使用期还有60几年（无三不成几，假设63年）

这套房子是最近分析过唯一会升值的房子！


周边容积率为2.7的地价约7000元

考虑面积5%的万松园学位溢价

合计每平米9072元

49平约48万

与开价近似


以此类推该房产未来63年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约48万

已考虑了包含5%的学位溢价

而这套房子未来五十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来三十年是这套房子增值的黄金时期

10年后价值50万 10年增值2万

20年后价值55万 10年增值5万

30年后价值57万 10年增值2万

最后三十年的贬值基本是直线跳水

40年后价值54万 10年增值3万

50年后价值43万 10年贬值11万

60年后价值16万 10年贬值27万










[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-15 12:16 编辑 ]

驳广州第一穷人数据之谬误

论公积金先生理论之谬误

http://www.gzmama.com/thread-1741855-1-1.html

先看数据:
1,1978年广州市居民人均年生活收入为442.08元，1980、1985和1987年分别提高到554.52元、1046.52元和1415.4元。1988年又继续提高到1743.55元，比1978年增长2.94倍。
1988年末，广州市城镇居民储蓄存款余额达70.86亿元，比1978年4.88亿元增长13.5倍。
=======================================
广州市劳动和社会保障局和广州市统计局昨日公布,2008年度广州城镇单位职工年平均工资已达45365元
2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。

分析:居民收入增长率非常高,储蓄也是.因此未来的货币供应增长速度恐怕让人无法预料.

2,1988年广州市居民家庭人均居住面积达8.2平方米，比1978年的4.5平方米，增长82.22%。居民住房紧张状况开始得到缓和，无房户人口占总人口的比重1981年为0.4%，1988年已全获解决；住房4平方米以下的困难户人口占总人口的比重由1981年35.7%，下降到1988年的30%；人均居住面积4～6平方米的狭窄户和不方便户的人口比重由1981年42.3%下降到1988年的13.71%；人均超过6平方米户的人口比重由1981年21.6%，上升到1988年的56.29%。住房配套设施也明显改善，1988年居民自来水普及率已达100%，其中独用自来水的户由1983年的60%上升到1988年的79.33%；有厨房设备的户占98.67%，其中独用厨房的户由1983年的64%上升到1988年79.33%；宅内有卫生设备的户由1983年的48%上升到1988年的74%。其中独用卫生设备的户由1983年的29%上升到1988年的58.67%。
=================================================
　　在各方通力合作下，1980年11月，东湖新村首期1—5栋封顶，这些房子全部交给港方。在尚未封顶时，港方已将这部分物业在香港预售，这5栋楼总共才140个单元，但广告一打出后，当天即有1800多人排队抢购，售价达港币2300—2500元／平方米。

分析:按照公生的分析,当年收入得400多的居民们,楼价居然卖2000多/平,必然会暴跌到合理的价格?
不论以前人均居住面积多少,时间过去都应该折旧?那么我们按公生的折旧理论算算.
东湖新村售价2500,1980年建成,到现在建筑物折旧就是2500*(70-23)/70=1678/平.
加上地价(公生会告诉大家,土地是国有的不能算入价钱中去,我们拿2000计算),最多应该4000元就可以了.
现实呢?
2010年,广州东湖新村均价11100 元/平米

呵呵...

为了避免广州第一穷人的理论对群众的误导

我先简单解释几句：

第一、你很喜欢拿货币发行量来说事，城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。30年增长了1000多倍，但是物价这三十年是否上涨了1000多倍呢？可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。

第二、收入也是一个概念，2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。年均都是增长14%左右，但是物价这三十年是否年均上涨了14%呢？简单统计可知实际上最近十年的CPI年均为2%，可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。而且以前的收入低是因为福利高，医疗，教育甚至住房都没有货币化，所以工资没有包含这些内容，少是正常的，现在，医疗，教育和住房都货币化了，都包含在工资里了，比以前多是正常的。

第三、人均住房面积确实是逐年增长的，但是由于计划生育的存在，人口的增长却有其瓶颈，人均住房面积越是增长，人口增长越是跟不上，住房过剩的问题越严重，你想想，以前一家两个小孩，人均4.5平米，两家人8个人一共36平米，到了1988的时候一家一个小孩，人均8平米，两家人6个人一共48平米，人越来越少，住房面积越来越大，到现在421的家庭结构，爷爷奶奶辈2套房子，父母1套房子，等到这一代的小孩长大后，自己也买1套，以后老人家都去世后，就有可能有四套房子。房子未来的趋势是过剩的。

第四、中国改革开放三十年来，由于经济基数低，走市场经济之路，重视GDP增长，结果经济发展速度迅猛，年均接近10%，但是随着经济总量的增大，经济过快增长带来的种种弊端，经济增长速度必然变慢，这个和现在美国当之无愧是世界第一，但是经济发展速度也有3%以下，甚至负增长一个道理。

第五、我的计算，不但考虑建筑的老化贬值，考虑了土地使用期的缩短贬值，更考虑了未来土地增值对剩余土地使用期价值重估的影响，还考虑了物价上涨建筑造价上涨对现有建筑价值重估的影响，还考虑了重要因素容积率的影响，还考虑了学位、楼层、环境等具体因素对物业价值的溢价折价的影响。你没有详细了解我的分析内容，也没有弄明白我的分析过程。

第六、东湖新村的个案，你也知道是卖给香港人的，当然按香港人的收入比来计算，怎么可能按国人的收入来计算。另外你只是简单机械静态地只按时间因素计算它的建筑和低价的现值，但是没有考虑地价升值和建筑造价涨价对当前房产价值的重估影响，更没有考虑容积率的影响。

附近容积率2.7的地价10000，

东湖新村8层按1.8的容积率计算，剩余40年土地使用期价值

10000*2.7/1.8*40/70=7907

而建筑剩余5年价值771 合计8679

考虑地处珠江边，二沙畔，东湖公园附近，东山老建筑群、临近省委军区等

给予10%的环境溢价

合计9546

关于拆迁补偿的一些规定

想等待拆迁的同学值得一看

《城市房屋拆迁管理条例》

第三章 拆迁补偿与安置

第二十二条　　拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
　
第二十三条　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

第二十四条　　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条　　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

《广东省城市房屋拆迁管理规定》

　　第十二条　拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。

　　产权调换的面积以房屋所有权证的建筑面积为依据。房屋因为拆迁而影响了正常使用的，应予补偿，补偿标准由拆迁人与被拆迁人协商解决，协商不成的，由房屋拆迁主管部门裁定。

　　作价补偿的金额按照 所拆房屋建筑面积的重置价格 结合 成新 结算；或者由当地房地产交易所参考近期同类房屋市场交易价给予评估作价。采用的补偿结算方式由被拆迁人选定。

《房地产估价规范》

6．7征地和房屋拆迁补偿估价
6．7．1征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6．7．2征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．7．3拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行。
6．7．4 依照规走，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6．7．5实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的 房屋重置价格 扣除土地价格后 结合建筑物 成新 估价。
6．7．6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该 土地使用权的剩余年限  所对应的正常市场价格 进行。


土地：剩余几年使用期*所对应的正常市场价格

建筑：房屋重置价格（扣除土地价格后）*建筑物几成新


土地价格还要考虑对应一致的容积率

不一致的折算成一致的容积率

因为同样赔偿3600平米

一层楼、三层楼、九层楼、十八层楼、三十层楼

拆出来地面面积的价值是不一样的

分别是3600平、1200平、400平、200平、120平

既然拆出来最后的地面面积差异这么大

地面面积的价值是一定的

那么不同容积率的每平米的赔偿肯定是不同的

剩余使用期一样的前提下

楼层越高 赔偿越低

楼层越低 赔偿越高


容积率2.7以下的（九层以下）

或剩余使用年限不至于太短的（15年楼龄以下）

拆迁补偿相对都会高一些

而容积率2.7以上的（电梯楼）

或剩余使用年限太短的（15年楼龄以上）

拆迁补偿相对都会低一些


因为建筑的补偿不会太多



评估地价一般按照2.7的容积率来计算地价

譬如10000元/平的话



如果你的房子是3层楼或以下

譬如很老的棚户区或者别墅

容积率大约是1

70年地价是10000*2.7/1=27000元

30年楼龄大约剩余40年土地使用期

价值27000*40/70=15428元/平

这就是陈家祠的拆迁赔偿费1万5起的根本原因




如果你的房子是8层楼或9层的楼梯楼

譬如现在大多楼龄10几年20年的楼梯楼

容积率大约是2

70年地价是10000*2.7/2=13500元

20年楼龄大约剩余50年土地使用期

价值13500*50/70=9642元/平

这就是赤岗电视塔南广场拆迁赔偿费8800左右的根本原因

有差异主要是那边容积率2.7的地价不用10000


如果你的房子是19层楼或以上的电梯楼

譬如现在大多楼龄几年或10几年的电梯楼


容积率大约是4或以上

70年地价是10000*2.7/4=6750元

10年楼龄大约剩余60年土地使用期

价值6750*60/70=5786元/平

不过建筑比较新赔偿比较多

按4000的重置价格计 35年建筑寿命

4000*25/35=2857元/平

合计8643元/平

这是一些电梯楼的未来拆迁价值的现值

保佑地价大幅上升吧！

现在没拆到你

你就以为陈家祠都赔1万7

到时你不是赔更多钱 2万 3万 4万

告诉你 没有的！

只因拆迁时土地的价值最高

所以房子估价越低 补偿金额越高？

这个问题已经有记者提出疑问了

哪岂不是房子越破越旧估价越低

获得的拆迁补偿反而越高呢？

对于这个问题，国土房管局没有明确给出回答。

http://gzdaily.dayoo.com/html/2008-10/16/content_345207.htm



房子估价越低 补偿金额越高？

2008-10-16 广州日报

还有市民发现一个奇怪的现象：按照方案，如果越秀区某套住宅的评估价为4000元/平方米，能获得11277-4000=7277元/平方米的改造奖励，再加上4000×15％=600元的搬迁时限奖励，总共多得7877元的拆迁补偿，而另一处评估价为7350元/平方米的房产补偿才5029.5元/平方米，哪岂不是房子越破越旧估价越低，获得的拆迁补偿反而越高呢？对于这个问题，国土房管局没有明确给出回答。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-17 23:09 编辑 ]

这个补交1%是房改房的情况

因为房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿

相当于当时职工已经通过劳动支付了土地出让金

所以对此种房产象征性征收1%的土地出让金


但是，商品房70年到期是不是也如此简单呢，不是的。

看看经济适用房或限价房的规定就知道了

广州经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市住房保障办可优先回购。购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。

按照广州市的相关规定，限价房5年内不得出租和转让，5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。

也就是说补交地价为

（市场价-经适房购入价）*80%
（市场价-限价房购入价）*70%

万松园经适房价格4438为市场价12213的37%左右

则补交地价为 市场价*（1-0.37）*80%=50%*市场价

不仅仅是房改房那么简单

市场价90平*12213元=110万

90平（12213元-4438元）*80%=56万

如果五年后房价还涨到2万

那补交地价为90平（20000元-4438元）*80%=112万


所以70年以后土地使用权到期

该补交多少地价可想而知


据测算，6月海珠区一手住宅均价为12213元/平方米，前进路、江南西路一带一手楼楼价也在1.1万元/平方米-1.3万元/平方米之间，所以购买90平方米左右三房单位的市民，可能要多付50多万元的房款。 万松园经适房销售均价为4438.09元/平方米，最高可上浮10%，即最高限价为4883元/平方米。

http://www.gzmama.com/thread-1746719-1-1.html

三层半以上

补偿标准一个天一个地

楼盘楼层越高 平均赔偿标准越低

三层 每平是3500元/平
四层 每平是（3*3500+1000*1）/4=2875元/平
五层 每平是（3*3500+1000*2）/5=2500元/平
六层 每平是（3*3500+1000*3）/6=2250元/平
七层 每平是（3*3500+1000*4）/7=2071元/平
八层 每平是（3*3500+1000*5）/8=1938元/平
九层 每平是（3*3500+1000*6）/9=1833元/平

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-20 16:21 编辑 ]