我的公积金有几个国家的利率一直是正利率？
2011年的预测：6次加息、4次提准备金率、广州征房地产税
16550119房产楼市
6次加息
4次提准备金率
广州征房地产税
等验证
2011/01/28
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我的公积金楼板凳我对国八条及目前信贷政策下的房产税政策的简单看法
看到一堆的傻托又如打了鸡血帮的叫嚣：又是空调，大利好，这个税能转嫁，收的是傻空税，我就觉得好笑。青蛙锅里没死之前都是叫得很厉害的。
2011年的房市变化，需要综合下面几个因素来看：
1、货币政策：尤其是利率和信贷政策，参考最近银行大缺钱；
2、国八条（限购、二套房政策），全面禁止二套房家庭购房；
3、房产税征收城市的扩大和对存量房征收范围的扩大。
前面我贴出的新闻及大家在各大网站上都看到了，2011年因为恶性通胀，要控制物价，信贷肯定是收紧的。北京深圳不少银行连首套房都利率1.1倍，1.5倍了。
国八条的限购，直接就全国性的一二级城市让已经有2套房的人不能买房（当然胆大的敢借别人的身份证来买，但那是极少数）。开发商手上的房子还是得卖的（毕竟银行贷款要还，工程款要付）。部分资金紧张的炒房客也是要卖房的，卖给谁去？当然是还能入市的刚需。绝大部分刚需的支付能力显然不能买得起那么贵的房子，怎么办？当然傻托会说，我的房子不卖。你不卖能阻止开发商和别的人降价卖么？
再来说说房产税。重庆的房产税就不提了，比较重。上海的房产税的税率确比市场预想的要轻些。但是在严格的信贷政策，加息通道及限购的大背景环境下，这个房产税对房地产会产生足够的作用，分析如下：
1、限购与房产税使很多投资投机客无法购房；
信贷政策使投资投机客的杠杆大大缩短，获利大大减少，而房产税与升息使投机客的持有成本大大提升，风险变大；
从过去的经验来看，限购及二套房贷政策灭掉了上海70%以上的购房需求；
2、房产税目前只对超过免税面积的新购房征收，的确会使不少二手房业主不卖房。但从过去两年上海市场的经验来看，开发商卖房成交量与二手房成交量大约各占50%。
现在开发商占成交量50%的新房，面对的是仅剩需求量30%不到的刚需的购买力，开发商怎么办？
而二手房里，总有看跌的要卖房，出国移民的要卖房，家人生大病的要卖房、炒房资金链断裂的需要卖房…… 这些人怎么办？还能跳价卖房么？
3、房产税能从租金里转移给租客么？未来两三年绝无可能。你想啊，现在市场上是99%的不需要缴房产税的出租房和1%需要缴房产税的出租房，这1%的房主能在相同条件下把房租提得比别人高数千甚至上万元么？稍微有点脑子的人都能想明白这个问题。
在我看来，对于尚未买房或者改善性需求的网友，国八条和房产税政策是你们的利好。接下来大家看市场变化吧。三个月就会看到拐点。
看到一堆的傻托又如打了鸡血帮的叫嚣：又是空调，大利好，这个税能转嫁，收的是傻空税，我就觉得好笑。青蛙锅里没死之前都是叫得很厉害的。
2011年的房市变化，需要综合下面几个因素来看：
1、货币政策：尤其是利率和信贷政策，参考最近银行大缺钱；
2、国八条（限购、二套房政策），全面禁止二套房家庭购房；
3、房产税征收城市的扩大和对存量房征收范围的扩大。
前面我贴出的新闻及大家在各大网站上都看到了，2011年因为恶性通胀，要控制物价，信贷肯定是收紧的。北京深圳不少银行连首套房都利率1.1倍，1.5倍了。
国八条的限购，直接就全国性的一二级城市让已经有2套房的人不能买房（当然胆大的敢借别人的身份证来买，但那是极少数）。开发商手上的房子还是得卖的（毕竟银行贷款要还，工程款要付）。部分资金紧张的炒房客也是要卖房的，卖给谁去？当然是还能入市的刚需。绝大部分刚需的支付能力显然不能买得起那么贵的房子，怎么办？当然傻托会说，我的房子不卖。你不卖能阻止开发商和别的人降价卖么？
再来说说房产税。重庆的房产税就不提了，比较重。上海的房产税的税率确比市场预想的要轻些。但是在严格的信贷政策，加息通道及限购的大背景环境下，这个房产税对房地产会产生足够的作用，分析如下：
1、限购与房产税使很多投资投机客无法购房；
信贷政策使投资投机客的杠杆大大缩短，获利大大减少，而房产税与升息使投机客的持有成本大大提升，风险变大；
从过去的经验来看，限购及二套房贷政策灭掉了上海70%以上的购房需求；
2、房产税目前只对超过免税面积的新购房征收，的确会使不少二手房业主不卖房。但从过去两年上海市场的经验来看，开发商卖房成交量与二手房成交量大约各占50%。
现在开发商占成交量50%的新房，面对的是仅剩需求量30%不到的刚需的购买力，开发商怎么办？
而二手房里，总有看跌的要卖房，出国移民的要卖房，家人生大病的要卖房、炒房资金链断裂的需要卖房…… 这些人怎么办？还能跳价卖房么？
3、房产税能从租金里转移给租客么？未来两三年绝无可能。你想啊，现在市场上是99%的不需要缴房产税的出租房和1%需要缴房产税的出租房，这1%的房主能在相同条件下把房租提得比别人高数千甚至上万元么？稍微有点脑子的人都能想明白这个问题。
在我看来，对于尚未买房或者改善性需求的网友，国八条和房产税政策是你们的利好。接下来大家看市场变化吧。三个月就会看到拐点。
2011/01/29回复
cjcyx我的公积金楼5楼2010年广州一手楼价是否一年涨了38%
2011-01-01 19:42:00 韩世同
媒体报道广州一手楼楼价一年涨了38%，成交量下跌31%。摘要如下：
根据阳光家缘网签数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二市一手住宅成交面积达到908万平方米，其中，十区一手住宅成交面积为654万平方米，和2009年的951万平方米相比，下降了31%。
尽管2010年的成交面积大大缩水，然而价格不降反升，依然高企。2010年广州十区二市一手住宅均价为11623元/平方米，除增城与从化，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，环比2009年的9501元/平方米，上涨了38%。
从全年供应量来看，2010年新增供应套数为98270套，新增供应面积达1106万平方米，而全年销售套数为83131套，销售面积为908万平方米，基本达到供需平衡。
从区域情况来看，2010年中心六区一手住宅均价为18161元/平方米，成交面积为300万平方米，占广州十区二市交易面积的比例为33%；新四区与二县级市一手住宅均价为8329元/平方米，成交面积占广州十区二市交易面积的比例为67%，其中，增城、番禺和花都三个区域的成交量最为可观。
值得一提的是，2010年成交均价最高的为天河区，为23666元/平方米，而最贵的非别墅楼盘也出现在天河珠江新城，单价54654元/平方米。越秀、荔湾、海珠的均价也较高；成交均价最低的是花都和从化，分别为6317元/平方米和6828元/平方米。
点评：看了这样的报道，我不知道该如何理解才好？不知道媒体这样炒作这个题材是何用意？估计是要说明广州的一年房价大幅飙升了近4成。但事实是否真的是这样呢？
昨天，与市房协许国碧秘书长一道参加正佳集团举办的活动，他对这一报道也摸不清头脑，问我怎么看。我认为，媒体现在报道的情况可能比较片面。原因有以下三点：
一是目前官方的网签统计数据还未出来，网站提供的数据是否准确有待验证。从目前官方公布的数据来看年初与年末均价并未发生如此大的变化，2010年1月的网签均价为13149元/平方米，而11月网签均价为13847元/平方米，虽然都比媒体报道2010年网签均价13107元/平方米要高，但是11月的网签均价仅比1月的网签均价高出5.31%，12月的网签均价又可以高到哪里去呢？
二是以往数据是以交易登记为准，而从2010年11月起官方为了避免数据打架而统一采用网签数而不再公布交易登记数据，但网签数官方是去年11月才开始提供的，缺乏历史同比的数据；而且网签的均价要比交易登记的均价高许多，差不多要高1000多元/平方米。例如：2010年1月交易登记十区一手住宅均价仅11577元/平方米，而网签的均价就已经高达13149元/平方米，两者差1572元。
三是如果只看年度数据而不看月度数据，是很难辨别真伪的。例如：如果只强调年度房价变化，广州2008年十区一手住宅交易登记均价为9338元/平米，而2009年则为9346元/平米，但 2009年房价是从8000元/平米上涨到11000元/平米，涨幅高达40%；2008年则是从11000元/平米下降到8000元/平米，降幅近30%，而这两年的均价都是为9000多元/平米。
我不清楚媒体报道2009年的年度均价9501元/平方米是如何计算出来的，因为当时官方并没有统一发布网签均价数据，自行采集的网签数据又往往出入很大，无法进行系统地分析和比较。而且这个9501元的年度均价不知道是否是网签数，但仅比2009年交易登记的年度均价9346元多155元，而2010年1月网签均价与交易登记均价相差1572元。
换言之，2010年1月时广州一手住宅网签均价就已经达到13149元/平方米了，已经比媒体所称的2010年度网签均价13107元平方米要多出42元；也就是说，2010年1月广州的网签均价就已经比2009年年度均价9501元/平方米的高出不只38%了，即使不升不降也是同样结果。
所以说，即使出现了房价上涨近四成的情况，也并不是在2010年当年发生的，而是在2009年就已经完成这一涨幅了，但是未能在2009年的年度均价中得到反映，而是被转移到2010年度均价变化上才得到反映。
当然，上述数据和分析还只是初步的推断，要等到官方正式公布2010年12月的网签数据才能做出准确的判断。但媒体现在如此匆忙地大幅报道广州房价比去年上涨38%，显然不利于人们准确判断和理解楼价的真实状况。
（比较奇怪的是：媒体称数据和资料是网易提供的，而网易自己却没有发布，不知何故）
2011-01-01 19:42:00 韩世同
媒体报道广州一手楼楼价一年涨了38%，成交量下跌31%。摘要如下：
根据阳光家缘网签数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二市一手住宅成交面积达到908万平方米，其中，十区一手住宅成交面积为654万平方米，和2009年的951万平方米相比，下降了31%。
尽管2010年的成交面积大大缩水，然而价格不降反升，依然高企。2010年广州十区二市一手住宅均价为11623元/平方米，除增城与从化，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，环比2009年的9501元/平方米，上涨了38%。
从全年供应量来看，2010年新增供应套数为98270套，新增供应面积达1106万平方米，而全年销售套数为83131套，销售面积为908万平方米，基本达到供需平衡。
从区域情况来看，2010年中心六区一手住宅均价为18161元/平方米，成交面积为300万平方米，占广州十区二市交易面积的比例为33%；新四区与二县级市一手住宅均价为8329元/平方米，成交面积占广州十区二市交易面积的比例为67%，其中，增城、番禺和花都三个区域的成交量最为可观。
值得一提的是，2010年成交均价最高的为天河区，为23666元/平方米，而最贵的非别墅楼盘也出现在天河珠江新城，单价54654元/平方米。越秀、荔湾、海珠的均价也较高；成交均价最低的是花都和从化，分别为6317元/平方米和6828元/平方米。
点评：看了这样的报道，我不知道该如何理解才好？不知道媒体这样炒作这个题材是何用意？估计是要说明广州的一年房价大幅飙升了近4成。但事实是否真的是这样呢？
昨天，与市房协许国碧秘书长一道参加正佳集团举办的活动，他对这一报道也摸不清头脑，问我怎么看。我认为，媒体现在报道的情况可能比较片面。原因有以下三点：
一是目前官方的网签统计数据还未出来，网站提供的数据是否准确有待验证。从目前官方公布的数据来看年初与年末均价并未发生如此大的变化，2010年1月的网签均价为13149元/平方米，而11月网签均价为13847元/平方米，虽然都比媒体报道2010年网签均价13107元/平方米要高，但是11月的网签均价仅比1月的网签均价高出5.31%，12月的网签均价又可以高到哪里去呢？
二是以往数据是以交易登记为准，而从2010年11月起官方为了避免数据打架而统一采用网签数而不再公布交易登记数据，但网签数官方是去年11月才开始提供的，缺乏历史同比的数据；而且网签的均价要比交易登记的均价高许多，差不多要高1000多元/平方米。例如：2010年1月交易登记十区一手住宅均价仅11577元/平方米，而网签的均价就已经高达13149元/平方米，两者差1572元。
三是如果只看年度数据而不看月度数据，是很难辨别真伪的。例如：如果只强调年度房价变化，广州2008年十区一手住宅交易登记均价为9338元/平米，而2009年则为9346元/平米，但 2009年房价是从8000元/平米上涨到11000元/平米，涨幅高达40%；2008年则是从11000元/平米下降到8000元/平米，降幅近30%，而这两年的均价都是为9000多元/平米。
我不清楚媒体报道2009年的年度均价9501元/平方米是如何计算出来的，因为当时官方并没有统一发布网签均价数据，自行采集的网签数据又往往出入很大，无法进行系统地分析和比较。而且这个9501元的年度均价不知道是否是网签数，但仅比2009年交易登记的年度均价9346元多155元，而2010年1月网签均价与交易登记均价相差1572元。
换言之，2010年1月时广州一手住宅网签均价就已经达到13149元/平方米了，已经比媒体所称的2010年度网签均价13107元平方米要多出42元；也就是说，2010年1月广州的网签均价就已经比2009年年度均价9501元/平方米的高出不只38%了，即使不升不降也是同样结果。
所以说，即使出现了房价上涨近四成的情况，也并不是在2010年当年发生的，而是在2009年就已经完成这一涨幅了，但是未能在2009年的年度均价中得到反映，而是被转移到2010年度均价变化上才得到反映。
当然，上述数据和分析还只是初步的推断，要等到官方正式公布2010年12月的网签数据才能做出准确的判断。但媒体现在如此匆忙地大幅报道广州房价比去年上涨38%，显然不利于人们准确判断和理解楼价的真实状况。
（比较奇怪的是：媒体称数据和资料是网易提供的，而网易自己却没有发布，不知何故）
2011/01/29回复
猪尾巴妈
mzllk
江雪红梅8楼mzllk:
哈哈，房产税一出，空军的底气十足啊
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查看原文5这个房产税一点都不够刺激，如果出台每人60平米，第一套免费，要是第2套开始收多余的平方数征收每年30%的税，第3套50%，第四套80%以此类推我就服了！看谁还投资房产！保证房价应声垮台！这样看谁还会永远两套房或者多套房出租和炒楼！呵呵
[ 本帖最后由 江雪红梅 于 2011-1-29 17:41 编辑 ]
[ 本帖最后由 江雪红梅 于 2011-1-29 17:41 编辑 ]
2011/01/29回复
lizhixian
宝贝的爸爸
