ccnupq从签三方合同到递件共13日,我的番禺买房经历.(实时更新...)
2013.3.10 周日—2013.3.16 周六:一整周的时间看房
国五条一出来, 焦急的心情让我踏上买房之路, 我看房目标比较明确, 番禺市桥和番禺广场附近小两房, 不能太旧, 最好是2000年以后的, 务必在4月1日之前搞定. 联系了不下十个中介, 一整个星期的时间基本上没有上班, 断断续续的休假主要是配合中介给我安排的看房时间, 白天看, 晚上也看. 去过侨基花园, 来福园, 美心花园, 翠拥华庭, 金海岸花园, 城市花园, 骏景居, 富庭雅苑等等, 中途还被中介拉到了我原本没有计划的祈福新村. 选几个我印象比较深刻的给大家介绍一下.
侨基花园: 去之前在网上查了一下图片, 感觉还比较新, 然而看了实际的房子之后, 我觉得这样的房子送给我我都不想住, 我一共看了三套, 都是60多方, 因为是电梯楼, 我估计实际只有50多个方, 太小了, 还有房子的层高让人觉得极其憋屈和压抑, 另外没有阳台. 我只想说, 香港设计师是不是有病啊, 这样的房子是给人住的吗? 价格还不低, 开价要69万. 果断的撤离. 后面看房的过程中才发现这个楼盘在番禺人眼里是那么的不遭待见, 三柱香啊, 以前这里是刑场啊, 各种说法的都有, 总之是风水不好.
侨基花园外景:
来福园: 我只在这小区看了一套房子, 顶楼, 楼顶没有隔热层, 70多个方, 80万. 一个大通间被隔出来的房间和厅. 这里完全没有小区的感觉, 楼实在是太旧了. 虽然离市桥地铁近, 但是我对这个地方怎么看怎么都不是我想住的地方.
来福园外景:
翠拥华庭: 我看的是后面一期叫美心苑. 小区环境算中等, 房子新旧也算中等. 我看的房子在六楼, 一共七楼, 楼梯楼, 60多方, 66万, 后来业主反价到70万. 房子本身保养得还是不错的, 装修也挺好, 过五年且唯一, 这个是我看中准备签约的一套, 然而也有一些缺点, 家里老人觉得六楼没有电梯爬起来是个问题, 另外业主一定要我们帮他先赎契, 谈了几次, 发现这个业主是个不怎么实在的人, 想着后面还有那么多的问题需要和这样的人打交道. 放弃. 美心苑总体还是有点旧, 楼距也比较小, 建议大家考虑翠拥华庭其他几期的.
美心苑外景:
金海岸花园: 我看到是距离亚运大道最近的一排房子. 小区真的是很漂亮啊, 心里想着, 这才是我想要的小区嘛. 房子本身不错, 很新, 装修也很好, 业主人也不错, 但是, 但是啊, 房子还是不怎么理想啊, 没有电梯, 也是个六楼, 朝向正对亚运大道, 我在客厅站了一会, 噪音是个很大的问题, 接近80方, 90万, 不过五年但是唯一,总价超了我们的预算. 没有办法. 继续看楼.
金海岸花园小区内部:
城市花园: 这个小区的环境虽然比不上金海岸花园, 但是整体还是不错的, 大部分楼是6到7楼的低层住宅. 房子有新有旧, 旧的房子是最古老的第一期, 好像是1995年左右的房子吧, 确实便宜啊, 电梯楼, 90方左右的三房也只要70万左右, 主要的问题是旧, 然后格局不是很好. 新一期的房子就很不错了. 好像是2004年左右的房子. 价格当然也不低, 60多方, 基本开价到76万. 看了几套, 都被业主惜售或者反价了.
城市花园大门:
城市花园新一期金龙阁:
骏景居: 应该是属于城市花园的一部分, 它的全称是城市花园骏景居. 隔一条马路在城市花园的对面.房子的新旧算中等. 小区环境也不错, 而且十分安静, 是居家的好地方, 可惜目前的房源太少, 只有一套三房可以看, 还是不错的, 但是总价超出我的预算比较多, 不过五年而且不唯一, 在这个时间点上买的话风险好大.
骏景居大门和内景:
祈福新村: 祈福新村本来不是我考虑的地方, 无耐中介太热情, 不断的给我推荐那里的房子, 我就花了一个下午的时间去看了四套房子, A区, C区, 湖景居, 海晴居各一套. 最后感觉可以用一句话概括: 这里不是我想要的. A, C区的房子太旧太老, 也太小, 关键是没有居住的气氛, 我看房的时候, 人烟稀少, 似乎没什么人居住在这里. 好一点的海晴居, 50方多一点开价83万, 太夸张了. 把祈福看了一遍之后, 和我之前看的市桥,番禺广场对比一下, 我就感觉祈福不是我理想中的地方. 祈福相对比较封闭, 出来吃个饭买个东西太不方便. 对比这里, 我更喜欢市桥那种小区门口就有食肆有商店有人气有市井气息的地方. 而且祈福的房子普遍比番禺中心贵, 这我就有点想不通了, 各方面配套都不如番禺中心, 价格还贵, 祈福到底哪里好呢? 空气好? 那确实是好. 我于是重新回到市桥附近.
一个很偶然的机会, 碰到了现在的房子, 业主是中介公司老板的朋友, 业主就只放在他们这个中介公司在卖. 因为中介知道我随时可以去看房, 他一得到这个消息就通知我了, 我立刻过来看, 果然不错, 60多个方的两房, 76万, 在预算之内. 优点很多, 04年的房子, 整栋楼和房子里面看上去很新, 厅出阳台无遮挡, 不临街(隔了另外一栋房子是街道), 过五年且唯一, 业主已经还完了银行的贷款不用赎契, 业主一家都不是广州人房子上没有户口, 送全部的家私家电, 楼梯楼3楼, 小区门口什么都有生活方便. 当然缺点也有, 朝向是西向偏南20度左右(手机上的指南针测试的), 还带有半年的租约. 仔细一想, 这些缺点可以接受, 就是这个房子了, 马上约业主来谈, 好房子谁都看得出来, 价格我实在是谈不下来, 他们中介公司的老板出马, 少了5000元. 然后谈中介费, 傻子都知道我喜欢这个房子, 我也不想因为中介费的问题让他们中介公司的其他同事抢了, 中介费给了最高的2.2 个点, 按揭费给了最高的1.2个点. 应该没有谁和我抢了吧. 那个时候的心情是就算被骗我也值了. 不过我唯一强硬的要求就是中介费和按揭费分三次给. 签三方合同的时候给30%, 递件过户给50%, 收楼给最后的20%. 因为我给的总费用已经很高, 他们同意了我的这个要求. 后面整个流程证明了我的这个要求是非常有利于我的.
这里就不具体说是哪个小区了. 话又说回来，好房子都是相对的. 每个小区，每个房子，具体的情况都不一样。什么五年唯一，装修，楼层，楼龄, 赎契款，朝向，租约，价格, 业主的人品等等，太多的因素影响你对这个房子是否购买的判断和能否买到的几率。小区好，但不一定有你要的房子；小区一般，也许里面有你期望的房子。很多情况下要靠耐心和运气.
我现在看中房子只是满足了我目前的大部分要求, 我也还没有住进去, 其他还有什么缺点我现在就不得而知了. 相信很多人买房都和我一样. 八九不离十就OK了.
2013.3.16 ，周六下午，第0天:签三方合同
签三方合同. 业主除了不愿降价之外, 其他的都很好说话. 后面整个流程没有故意拖延或者不配合啊. 他确实是个实在的人. 有时候真的是看运气还有看你的眼力, 需要在短暂的沟通中迅速了解这个人的性格.
付给业主定金2W(中介建议的). 给中介费30%. 按揭的人大约1个小时之后过来了, 签了全部的按揭材料, 给按揭费的30%. 我说虽然房子是过五年且唯一的, 但是还是希望以最快的速度递件过户, 最好在4月1号之前, 因为3月31号是广州出细则的大限, 而且这个时候谁也不敢说过五年且唯一的房子100%保险. 中介和按揭说尽力而为,业主也说尽量配合. 于是我们开始赛跑.
共享几个链接:
1. 中介服务机构资质和中介服务经纪人从业资格查询.
http://www.gzrea.org.cn/channel/zjxyda/jjrcx.jsp?navIndex=9
2.针对业主的老房产证: 根据房产证的编号(也叫产权证号), 查询该房产当前的土地性质, 土地使用期限, 产权状态(例如正常, 转移, 抵押); 针对后面过户之后新出的房产证: 如果能在这个里面查到, 就代表归档完成, 否则就是出新证了但是没有归档.
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(k2fn1s45xhrwlw45uon1s255))/QueryInfo.aspx?ID=4
3.根据小区或者楼盘的名字, 查询该楼盘曾经有哪些房屋被法院查封过, 是否解封, 何时解封.
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(y0ixbm55ociuej55g2udgl55))/XXGG.aspx?ID=3
4.针对业主的老房产证: 查询该房产以前和现在的抵押情况(何时开始抵押, 抵押是否还在生效,何时注销抵押).针对后面过户之后新出的房产证: 如果能在这个里面查到, 就代表抵押完成. 否则表示仅仅出了新证或者仅仅归档了还没有抵押.
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(k2fn1s45xhrwlw45uon1s255))/QueryInfo.aspx?ID=6
5.根据小区或者楼盘的名字, 查询该楼盘开工日期, 交付日期, 预售许可证信息. 这个可以查看该楼盘真实的楼龄.
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(k2fn1s45xhrwlw45uon1s255))/QueryInfo.aspx?ID=7
6.根据递件之后的回执单右上边的案件办文号码查询办理新房产证的办理进度(例如, 处理中, 派件中, 已办结等)
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(k2fn1s45xhrwlw45uon1s255))/QueryInfo.aspx?ID=0
7. 如果你是公积金买房, 你还可以通过广州住房公积金管理中心的网站跟踪公积金贷款的进度(同贷, 抵押, 审批等等).
点击右边第二个业务"个人住房公积金业务", 然后输入公积金账号和密码, 这个密码是公积金中心派发到公司, 然后由公司发给每个人的, 很多公司都已经分发, 如果你没有,你可以找公司行政部门询问或者索取.
2013.3.19，周二下午，第3天:交资料
准备好了全部资料交给按揭公司. 并且和按揭一起到房管局开了我们全家在广州的无房证明(这是第一次, 后面还有一次).
2013.3.20，周三上午，第4天: 填写贷款申请的表格
和按揭的人一起去银行签贷款申请, 按揭递交全部的材料给银行.
当天中午收到公积金中心的第一条短信说开始审批.
我中间不断的催促按揭, 让他们帮我催促银行出同贷. 希望他们看到最高按揭费的面子上给我抓紧办. 钱果然是个好东西. 按揭很卖力, 银行也很卖力. 6天之后的3月26日收到出了贷款被批准的短信.
2013.3.24，周日，第8天: 回老家开无房证明
我坐晚上的火车回老家准备开无房证明. 我们家只有一方是广州户口. 不得不回老家开另外一方的无房证明来减少契税. 这里要说明一下, 番禺是允许提前回老家开无房证明的, 其他地方应该是需要老家的无房证明的日期是递件当天或者递件之后, 具体的情况最好和中介或者财政局确认好.
2013.3.25，周一，第9天: 从老家返回广州
在老家的房管局顺利拿到无房证明. 吐槽一下, 广州开我们三口之家的无房证明按照家庭计算一共是40元. 老家那边却按照人数计算, 每个人50元, 开我们三口之家的无房证明一共花了我150元. 老家也不过是一个普通的二线城市, 在剥削人方面可是不含糊.
坐25号晚上的火车, 26号一大早回到广州.
2013.3.26，周二，第10天: 出同贷书
26号中午收到公积金中心的第二条短信说贷款已经批准, 已经进入抵押环节. 我立刻和按揭联系, 按揭打电话到银行确认了没问题, 下午他去银行拿我的同贷书, 同时确认了贷款的金额和年限是按照我要求的 (他确定这个之后可以通知我是否要准备更多的首付). 然后按揭马上通知中介, 让中介联系买卖双方准备第二天27号用一整天的时间去交税递件过户. 晚上我收到中介的电话, 业主明天有空, 让我准备好全部的户口本身份证原件明天一大早过来, 排队的人肯定多, 希望一天可以弄完.
2013.3.27，周三，第11天: 第一次递件过户
注定是激动而且悲催的一天. 激动是因为要过户了, 悲催是因为太倒霉了.
业主非常配合, 准时到达, 而且他是开车来的, 这就非常方便了. 他带着我和中介先到房管局开我在广州的无房证明(第二次开这个证明, 因为这个证明只有当天有效), 然后去地税局交营业税和个人所得税(税是我全包的), 因为业主是过五年且唯一的房产, 我一分钱也不用出, 就是走个流程拿到地税局的税单. 最后去财政局交契税, 因为我同时有老家的和广州的无房证明, 契税按照1%缴纳.
税交完了已经到了中午, 赶到房管局的时候他们已经下班, 没有办法, 只能等下午来办理递件过户了, 中介, 我和业主三方半天下来还算顺利, 气氛也都比较和气, 我就主动请大家就一起吃个午饭. 吃完午饭立刻赶到房管局排队, 人是预料中的多, 他们下午2点上班的, 中介说我们预计需要排队两个小时.
等待的过程中, 业主提出去不远的银行看看人多不多, 说人不多的话先去隔壁的银行把首付的钱过了, 以免递件过户之后银行下班, 因为是大额转账, 银行的人说不用排队, 可以到VIP室直接刷卡转账. 对业主是好消息, 对我可是坏消息, 因为还没有递件过户. 我问中介有没有什么问题, 中介说我们的材料都没有什么问题, 递件过户肯定可以, 而且房产证在中介手上, 先付首期问题不大. 于是在银行付给了业主全部的首付款.
大约四点才轮到我们开始递件. 材料递上去之后, 奇迹发生了. 居然业主的身份证的芯片坏了, 房管局过机的时候不能读取信息. 身份证如果不能过机就不能递件过户. 我的天. 这种小概率事件我都能碰上. 房管局的人说要业主回户口所在地重新办理新身份证. 我的天, 我知道办理一个新身份证要几个月的时间, 那我不是要在担心害怕中等几个月? 首付款已经付了, 我如何开口要回来然后说下次递件的时候再给他? 房管局的人又说了一句话稍微平复了一下我的心情, 他们说可以回老家开办理新身份证的回执, 当天就可以在派出所领取这个回执, 房管局也是认可的, 这就快很多了. 因为过户不成功, 中介是拿不到那个50%的中介费的, 中介着急的跟业主说, 你明天上午赶紧回老家的派出所, 下午一定要拿到这个回执, 后天上午回广州, 后天下午我们再过来递件. 中介让我不用担心, 房产证他会一直保留到自己家手上, 直至递件成功为止, 业主没有房产证也不能做什么. 后来证明业主确实是个实在人, 我担心过多了.
估计业主看在已经收到首期的份上, 也觉得对不住我和中介一天下来花的那么多精力. 现在由于他自己的原因导致递件过户不能成功, 向我和中介说了对不起, 说明天回去尽快办好. 这个业主真的是个通情达理的人.
2013.3.28，周四，第12天: 业主回老家办身份证
业主坐早上的车回老家, 下午到他当地的派出所开办理新身份证的回执, 这期间, 我和中介不断地打电话问他开到没有, 他说老家派出所的电脑和网络因为打雷闪电出问题了, 现在正在检查, 不知道什么时候可以修复好, 我的天, 中介和我都急死了, 打雷闪电都可以影响我递件啊, 派出所也是个奇葩. 我相信业主没有撒谎, 打交道这段时间他人还是很不错的, 只是我太倒霉了. 最后一次给他打电话, 说派出所的网络好了, 马上就可以拿到回执了. 我的这颗小心脏啊! 中介跟他说明天就周五了, 赶紧回广州, 明天下午我们争取办好, 他说明天周五中午可以到广州. 我在无比忐忑中睡了一晚上.
2013.3.29，周五下午，第13天:第二次递件过户
业主如约赶回广州, 和中介, 我下午两点钟在房管局碰头. 这是4月1号之前的最后一个工作日的下午,感觉里面的人都不像人了, 都是疯子, 保安大哥和中介都说, 今天是他们工作以来最疯狂了的一天. 取号排队, 前面还有46个人, 等吧. 我怕到我的话房管局就下班了, 就问保安, 我这个号确定可以办理吧, 他说放心, 凡是领取到号码的人今天肯定办完, 就是加班到晚上10点也给你们办完. 听了保安的话, 我心头舒坦很多, 房管局也蛮敬业啊.
等到大约四点半, 终于到我们了, 交材料, 终于验收通过, 签了很多名字, 按了很多手印, 还有幸和业主一起照了一张合影(应该是房管局留作档案吧). 然后到另外的窗口排队缴费, 又是排队两个小时, 缴了几百元苛捐杂税之后, 又回到刚才收材料的工作人员那里领取出新房产证的回执. 递件过户终于他妈的完成了啊.
然后就是放血, 数了一大笔现金给中介, 打电话给按揭, 他说来不了,先让中介帮他拿按揭费, 我又数了一笔现金, 分别是他们各自费用的50%.
2013.3.30，周六，，第14天
广东省之前出了不能执行的细则, 坐等着看广州如何执行.
2013.3.31，周日，第15天
广州新政细则出台, 主要是外地人购房需要有2年内连续12个月的社保(累计12个月的不再被认可), 另外是补交社保的情况也不能通过.但是没有提及20%的个人所得说的执行问题.等待出新证
根据递件之后的回执单右上边的案件办文号码查询新房产证的办理进度
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(k2fn1s45xhrwlw45uon1s255))/QueryInfo.aspx?ID=0
2013.4.10，周三，第25天:出新的房产证
除去清明节的原因, 本来4月7号可以出新证, 但是由于房管局工作人员的输入失误,将原业主房产证的编号弄错, 房管局在查档的时候发现查到别人的房子档案上去了. 不得不重新走办新证的流程. 今天4月10号中午我在番禺区房管局的网站上查询到新的房产证已经出来了(办理状态是"已办理完成, 正在发件"), 马上联系按揭, 他说今天下午去房管局帮我领取新证.
晚上收到按揭的电话，说已经领取到了我的新房产证，他在公司扫描了，然后用手机发送了扫描之后的图片给我看了一下。终于见识到了第一个属于我自己的房产证，虽然不是原件.
2013.4.11，周四，第26天:和银行预约签贷款合同
按揭联系我，说明天银行那边的合同可以打印出来，明天可以过来和银行签贷款的合同。和按揭约好明天下午2:30到银行碰头。房管局那边会同步去帮我归档，可能需要几天，我暂时不用关心。2013.4.12，周五，第27天:正式和银行签贷款合同
中午很偶然的在网站上去查询我的新房产证的信息，发现房管局的网站上已经可以查到了。
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(k2fn1s45xhrwlw45uon1s255))/QueryInfo.aspx?ID=4
这说明归档已经完成，出乎我的意料，出新证之后居然只花了两天的时间就归档了。此时产权状态是“正常”，说明还没有进入抵押的环节。
下午两点半准时和按揭在银行碰头，居然办理个人贷款的窗口一个人都没有，我和按揭直接过去，手续很简单，就是在在5份贷款合同上分别签字和按手印，前后大约5分钟就弄完了。我是已婚， 签这个贷款合同是必须夫妻双方一起到场。
2013.4.17，周三，第32天:抵押登记开始(入押)
昨天得到银行的通知, 他们的抵押登记材料已经准备好了,说可以到房管办理抵押登记的手续了. 约好今天8:30到房管局碰头.银行的工作人员很熟悉套路, 他们很早就到房管局帮我取了号, 还算比较靠前的, 我到了之后不久就轮到我了, 我只是出示了我的身份证原件给房管局的工作人员, 然后他们逐个查验银行的工作人员递交给他们的材料. 期间又给我拍了一张单人照(上次是和业主一起递件过户的时候房管局给我和业主拍了一张合影). 不到3分钟手续就办完了, 最后领取了一张回执单(和递件过户之后的回执单类似), 预计需要三个工作日完成抵押登记.晚上在家里上网查询新的房产证的状态:
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(k2fn1s45xhrwlw45uon1s255))/QueryInfo.aspx?ID=4
发现已经和昨天不一样了(昨天是正常状态, 今天是抵押状态).同时下面的网址可以查询到具体的抵押信息(出押之前这个里面的信息可能还不完整):
http://www.pyfdc.gov.cn/(S(k2fn1s45xhrwlw45uon1s255))/QueryInfo.aspx?ID=6
这说明房管局修改这个产权状态以及登记抵押信息还是很快的(一个工作日以内), 其他的时间他们需要办理他项权证等等.
2013.4.22，周一，第37天:抵押登记结束(出押)
我每天都在房管局的网站上查询进度, 其实2个工作日房管局就做完抵押登记了, 4月20号周五下午就可以去取件了, 但是银行的那个工作人员去办其他的事情了,没法及时去房管局. 中间隔了一个周末, 今天是周一, 银行的工作人员去房管局帮我取件成功, 算是抵押登记全部完成(出押). 下面进入银行和公积金中心最后的审批阶段, 其实就是等待放款了. 银行的工作人员说从今天算起大约15个工作日放款.
接下来的审批流程可以在公积金中心的网站上自己来跟踪(看我帖子上面的介绍).
http://www.gzgjj.gov.cn/ .
同时在今天, 和业主之间发生了一点不愉快的事情, 我好心打电话通知他抵押登记完成了, 然后告诉他预计放款的时间,他反而在电话里面说,广州的新政策出来之后导致他短时间内不能买其他的房子(他社保没有连续的一年), 还说他的家私家电很新, 和房子一起卖给我卖亏了, 想在我收楼的时候另外补偿他5000块钱. 听了这个, 大家可以想象我当时是多么的气愤, 合同上写的很清楚, 卖的时候带家私家电(中介帮忙在合同上备注了家私家电的清单), 总价也是大家谈好了的. 政策的事谁也不能预料, 现在影响到他, 然后他又拿家私家电来说事, 找我要补偿. 之前他还给我留的印象还是不错的, 现在这样的一出把戏大毁三观.
我也担心他会在收楼的时候不配合, 或者联合里面的租客给我使点阴招, 万一搞得我收楼不顺的话也比较心烦.
现在一边等放款一边和业主谈判. 自以为一切会很顺利, 没想到最后还是遇到了麻烦. 现在是体会到了买二手房的心烦, 房子一天不住进去一天就不安心.
2013.4.26，周一，第41天: 等待公积金中心规模审批.
今天发现妈网上一个不错的帖子, 可以清楚看到公积金审批的各个环节以及每个环节需要的大致时间.
美妈们可以参考:
http://www.gzmama.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3449347&highlight=%E5%85%AC%E7%A7%AF%E9%87%91%E4%B8%AD%E5%BF%83%E6%94%BE%E6%AC%BE%E8%A7%84%E6%A8%A1%E5%AE%A1%E6%89%B9
公积金贷款审批的七大步骤:
1.银行审批受理
2.公积金中心资料审批
3.签署贷款合同和办理抵押手续
4.银行放款规模审批(银行规模审批)
5.公积金中心放款规模审批(公积金中心规模审批)
6.中心财务放款审批
7.放款成功
今天在公积金中心的网站上查询到, 第四个步骤"银行规模审批"已经结束,现在等待第五个步骤"公积金中心规模审批".
2013.5.2，周四，第47天: 等待公积金中心放款规模审批.
今天在公积金中心的网站上查询到, 第四个步骤更新为"银行放款规模审批"且已经结束,现在等待第五个步骤"公积金中心放款规模审批".我只是发现今天的状态比4月26号多了"放款"两个字, 还不清楚今天的状态和4月26号的状态有什么具体的差别.
2013.5.9，周四，第54天: 中心财务放款审批完成
今天在公积金中心的网站上查询到,第五个步骤和第六个步骤同时全部结束. 开始等待最后的放款.
2013.5.10，周五，第55天: 全部贷款的流程记录消失
今天在公积金中心的网站上发现贷款流程的记录消失了,问了一下有经验的妈网网友, 说是很快(**放款给业主.期待最后的放款短信.
2013.5.11，周六，第56天: 业主已经收到钱了.
按揭今天打电话过来,说其实昨天已经放款给业主了.有点奇怪, 我还没有收到公积金中心的放款的短信(之前受理和出同贷的两个短信是有收到的,说明手机号没有问题).业主的手机也没有收到款到账的短信. 马上让业主去查, 他果然已经收到钱了, 是昨天到账的, 我和业主居然都不知道. 预计下周收楼.
电话给业主,我们想提前结束租约,尽快住进去.于是想让业主帮忙去劝说里面的租客在下周我收楼的时候搬走,业主说给点时间他去和租客沟通.下面就看这个租客好不好说话了.
2013.5.12，周日，第57天: 相约收楼
中介打电话过来, 昨天他已经催促业主尽快交楼(中介费尾款没有交的好处).今天三方约好了时间:定于下周三收楼.业主也已经和租客沟通,租客同意有条件的搬离(希望我们协助他在周围找到类似性价的房子).
下周三收楼的时候再谈具体的细节.
2013.5.13，周一，第58天: 收到放款的短信
一大早9点左右收到了公积金中心的放款短信. 业主收到钱在前, 我收到短信在后. 我也纳闷, 可能是他们上周五没有在系统里面登记完吧, 今天周一工作日登记完成发送短信,
同时我去公积金中心的网站里面查询, "贷款进度查询"里面重新出现了完整的贷款流程的信息(七大步骤清晰可见).给大家参考.
另外"贷款基本信息查询"里面有了贷款的数据(在走流程的过程中是没有这个数据的).
申请流程图:
银行审批受理 |
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公积金中心资料审批 |
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签署贷款合同和办理抵押手续 |
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银行放款规模审批 |
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公积金中心放款规模审批 |
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中心财务放款审批 |
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放款成功 |
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2013.5.19，周日，第64天: 收楼
因为时间的问题推迟了几天. 今天完成收楼, 检查了全部的家私家电,没有问题,交接了租客押金,按原来的租期重新签了租房合同, 注明下次开始房租交给我. 算是走完交接的流程.
在中介, 老业主, 租客和我都在的情况下, 开始谈提前搬走的问题, 同时发现了一件事情, 这个女租客居然和老业主有不正当的关系(应该还没有到E*N那种程度), 真他妈恶心. 从看房开始我就有点怀疑, 看房的过程中他们的眼神明显不正常, 过户之后我找他要租客的电话,他也不给,说如果有事想去房子里面,先和他本人联系然后他陪我去,我当时一直奇怪. 现在谈判的过程中,老业主不断的维护这个女人. 我私下问中介怎么看, 中介不明说,他说这种情况他见的多了. 我敢100%确定了. 业主老婆我也见过,是个及其本份的女人,他还有三个几岁不等的小孩, 我敢肯定他老婆不知道这个事. 他哥哥我也见过,在番禺某派出所当警察. 我只能说这个业主是个败类, 人不可貌相.
上次说到业主想找我要补偿的问题, 现在是这样处理的,如果能说服租客一个月内搬走, 就给补偿, 否则就不给. 最坏的情况是, 等到租约到期赶租客走. 如果再不走, 拿房产证强行进屋搬东西.
收楼完成之后给了中介费的最后的20%. 算是和中介的关系有个终结.
2013.5.21，周二，第66天: 可以去银行取回资料了.
得到银行的电话通知, 可以去取回房产证和合同等材料了. 相约明天周三上午去取.
2013.5.22，周三，第67天: 取回全部的文件, 更名, 迁移户口.
今天打算办的事情很多, 请了一整天的假. 办得还算比较顺利.
上午直接去银行, 很快就领取了自己的全部资料: 房产证(房产证首页上贴着印花税票), 按揭合同. 然后电话给按揭, 按揭很快过来把各种F*P和契税税单给我, 然后我给了按揭费最后的20%. 和按揭两清. 继续给中介电话, 我们在中介的门店碰头, 一起去供电局, 水务局, 有线电视, 港华燃气办理电水电视天然气的更名. 一个上午刚好办完.
下午回到南方人才市场开同意迁出证明, 再次回到番禺的派出所, 很快就办好, 终于有了自己独立的户口本. 顺便问了一下配偶和小孩如何办理投靠, 可爱的警察同志耐心的询问了我当前的情况, 说我符合夫妻投靠和小孩投靠的政策, 可以将配偶和小孩同时一起转过来.然后告诉我需要去办理什么材料. 感谢这位警察大姐.
2013.6.13，周四, 第89天: 取公积金.
如果买番禺的房子的话, 最好直接去公积金管理中心, 去代办银行提取的话, 银行还要经过公积金中心去核查一次, 浪费了时间, 到账时间会更慢.
很早就打电话公积金中心的客服电话12329咨询了取公积金的流程以及需要的材料, 客服人员建议在第一个还款日扣款成功之后,再过来取公积金最好. 6月10号是我的第一个还款日, 周末以及端午节的原因, 6月13号是节后第一个工作日, 我迫不及待的复印了全部的资料(身份证, 房产证, 契税完税证, 购房合同, 建行卡),找公司HR领取了盖好章的一式三份的<住房公积金提取申请表>. 带好全部的原件和复印件, 直奔珠江新城三银大厦广州住房公积金管理中心.
我是下午去的, 13:30到达开始在门口排队, 保安13:55开始给排队的人派号, 14:00正式开始. 办理提取的窗口很多, 办得很快, 不久就轮到我了, 资料没有问题, 工作人员同时建议我办理每半年一次的自动转账.我顺便填了一个表就办理了. 一共花了5分钟的样子, 最后问了一下最快的到账时间, 说是最快今晚到账, 不会超过两个工作日.
果然, 晚上大约21:00在家看电视的时候就收到了到帐的短信. 确实很快.
2013.6.23，周日, 第99天: 和租客交接
艰难地和租客谈判,最后约定的方案是赔偿两个月租金, 租客7月份之前搬走,6月份的租金按照天数计算.
租客在6月18号顺利的找到另外的房子, 昨天他搬家完成, 今天和我完成交接.
立刻找来换锁芯师傅换了防盗门和大木门的锁芯. 然后找了一个街边的装修师傅帮助检查了一下房子的情况, 房子本身保养还行, 不需要大装修, 仔细检查之后发现了一些之前没有发现的小问题, 简单的重新整整的话可能要1万左右. 心里有个底了, 留了师傅的名片, 等下周我再确定是否找他.
拿着我新家的钥匙回来, 心里很踏实了. 买房的流程全部走完. 打算后面再开一个帖子记录我的简单的装修过程.
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一点心得:
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(1)看房买房是大事, 一生中就那么一次或者几次, 找个理想的房子不容易, 看房的过程中其他的事情都可以放一放, 尽量让中介知道只要有好房子, 你随时可以过来看, 表现出急切的心情和热情的态度,这样中介给你推荐房子的几率就比较大, 在那种随便看看的心态下看房,中介是不会给你打电话的, 免得浪费他们的时间.
(2)卖家也是挑剔买家的. 那些对卖家的房子总是挑毛病和对卖家不礼貌不尊重的买家, 或者一看就不实在的买家, 卖家肯定不喜欢. 买家看房子要看仔细一点,这是对房子和对卖家最起码的尊重, 多说房子的优点, 少说房子的缺点(但是绝对不能不说), 对卖家要礼貌, 如果房子里面有租客, 在卖家面前对租客也要有礼貌, 大家都是人,都懂人情世俗, 都需要尊重, 给卖家一个好印象会大大的增加卖家把房子卖给你的几率.
(3)中介和按揭也是打工的, 不排除有些中介和按揭不老实两头骗人的, 但是很多中介和按揭还是不错的, 只要给的钱不是少的太离谱(我觉得给他们的钱不能太吝啬,从找房子到真正能够顺心的买到好房子, 都得依靠他们),然后多和他们聊天, 侃大山,虽然不能谈人生, 谈理想, 但是谈下家庭, 小孩, 或者除开房子之外他们感兴趣的话题, 整个过程中请他们吃吃饭, 还是可以和他们交上朋友的, 除去钱的因素, 是朋友他才会真心帮你办事, 也会适时的帮你控制风险.
(4)虽然我只看了一个星期的房子, 但是已经经历的很多次业主的反价, 也见证了广州房价涨的是多么的疯狂. 大家就别指望房价跌了. 房价可能跌, 但是绝对不会发生在北上广深这样的一线城市. (当年日本房价下跌, 如今你知道东京的房价有多贵吗?). 一个东西的价值, 排除垄断的因素之外(如果非要用马克思的凝聚在房子里面的一般劳动力来解释, 用脚思考都知道这个劳动力有多少), 取决于需求, 而一线城市的房子, 恰恰融合了垄断和需求两个因素, 国家垄断土地, 每年成千上万的人涌入广州形成庞大的需求, 你觉得广州的房价会下跌吗? 另外我专门说一下广州, 北上广深我都去过, 我觉得四个城市里面广州是最适合生活的:气候, 城市的面貌, 城市的文化, 还有这个城市的包容和对人的尊重,甚至PM2.5都是这个四个城市里面最低的, 可以预见, 将来会有越来越多的人来到广州, 广州的房价必定会直逼北京和上海. 如今政府全部的政策都只是安抚民心消解民怨的一点伎俩罢了.如果哪天政府说,全广州的人同城同权,广州的本地人和外地人的一切权利和福利全部和房子脱离关系,以此来缓解需求, 房价才有降低的可能.政府出台这样的政策的可能性有多大? 住房和城乡建设部都说了，未来20年内，房地产行业仍将是我国国民经济的支柱产业, 你细心研究和体会就应该知道这里面的深刻意义.
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