入手凤凰城第三套房，从签合同到抵押贷款，到网签过户，1个半月出来新房产证
28414165房产楼市
kevingroup由于现在银行限款限贷，购房确实是件辛苦事。2口子都是外省农村的，从毕业就到广州，差不多已工作11年左右，现已入广州户口。所有的钱都是我们自己用工资辛苦赚下来的，是在不同的私企，二边的公司一直都没有住房公积金，因此，购买的三套房，都没用用过公积金，是个遗憾，多交了不少钱。不过私营公司嘛，一般都只有社保医保，其它无所谓，钱还是要靠自己赚。
这二年手头上又积攒了点小钱，放在银行理财也没多大意思，又想到了再买一套房，主要是用抵押贷款的方式。之前已有二套房，一套是自住82个方，一套是天河岗顶这边的学位房60方，本来是准备用假离婚，在市区现在住的小区再买一套大点的房子，但是假离婚手续很麻烦，需要析产，再抵押，再商贷，因此，最后目光放在不限购的增城凤凰城。
第三套房定的目标：主要是买3房，预算在100万左右，手上有50万，加上50万的抵押贷款，会比较轻松。
从8月份开始，到9月初，大概花了4个星期六的时间，将凤凰城主要是凤馨苑这个价位的房子基本上都看了一遍，主要联系了2，3家中介看楼。房价的预算也从100万，到110万，节节攀升，最后定在了120万。之前一直觉得凤凰城很远，但是从石牌的宏发广场坐楼巴到交通中心，还挺快，大概40分钟左右就到了。凤馨苑人气也挺旺的，好像2015年左右，附近就会通地铁，这也是个利好。
最后定下的房子：凤馨x街 97个方，3房2厅，120万，送全屋精装家私家电。买家在广州市区有家婆的房住，因此凤馨苑这个房子一直空着，准备卖一再买一。
合同上约定买房进度：定金3万，9月底前赎契交15万，10月20日网签过户出新证100万，10月底领新房产证，同时结算物业给剩余2万。11月初我们搬进去。
中介费2万：签合同时给1万，网签过户出新证：5千，物业交接完：5千
整个买房进程：
9月8日，定好房子，9月9日签合同。
9月10日，开始联系银行办理抵押贷款50万元，将现在住的房子抵押。由于之前谈过2家银行，一家利率上浮5%，一家利率上浮20%。签好买房合同后，马上找5%那家办理，但是等了4，5天，最后说办不下来。
9月14日，再找另外一家利率上浮20%的银行，说可以办，但是放款时间不定。于是开始准备各种资料。抵押贷款的名目是装修。
9月15日，买家说想提前赎契，让我们提前打款。同时由于他们也要买新房，钱不够，看我们能不能提前给40万。由于和买家交流过，觉得对方是爽快之人，因此，我们就答应了。
9月16日，打款40万给买家，后来买家听说我们中秋想让家人过来看下新房，她就将钥匙给我们了。还说我们现在就可以入住，但是住之前，要将水电表记好，这样最后物业交接时好结算。不过我们没有住，中秋带朋友，带家人过去看了二次，他们也都觉得满意。
9月18日，办理好抵押手续，签了一大堆合同，说真的，到现在都不知道是签的什么东东。开始走放款流程。银行工作人员说，由于中秋的原因，估记月底款放不下来。
9月28-10月10日，买家急需钱，不停的问，余款能不能尽快打到她的帐上，不过实在没办法，银行的款没贷下来
10月1日-10月10日，国庆在外旅游
10月9日，银行提示放款下来
10月15日，在增城房管局办理网签，过户，出新证，整整一天，全部搞定。已收到新证回执。同时将余款打给了买家。
10月25日，领新房产证
10月28日，物业交接
买房三套下来的感想：
1、定好价格目标和地段：多找几家中介了解情况，最后定好一二家觉得好的中介，一定要了解清楚所在地的房子，这样在和中介，买家谈时，就能做到心中有准备。
2、和买家中介成为朋友：个人感觉其实大部分买家和卖家都是很实诚的人，能理解对方的困难。中介也是想将房子推销出手，好尽快赚到佣金。当然，这个要靠你多和他们沟通，才能了解到他们的性格。所过手的的3套房，我们在给了首期后，都拿到了钥匙。特别是岗顶那套房，08年12月份签的，我们给了首期，拿到钥匙后，1月份就放租出去了。当时对方在收到首期钱时买新房钱不够，我们就多给了一部分。当然这些交易，都是在中介第三方在场的情况下进行，也有留下相关的字据，这样基本上就没有安全之忧了。基本上我们每买一套房，就和买方成为了朋友，房子也是交给那个中介放租出去。现在凤馨苑的房子，我们也让那个中介帮我们放出去，如果有需要凤馨苑的房子，可以联系我，房子的装修真的很漂亮。
2013/10/16
全部回帖
sunnyliu:
楼主真厉害，请问一下，凤凰城那边的房子，能公积金贷款不？120万的房子，大概能租多少钱呀？
查看原文凤凰城的房子感觉租不起价，120万的3房，大概2400左右。买这个房主要是保值，放在银行不放心，等以后老了自己可以住，凤凰城的环境还是很好，好像凤馨苑前面有个东凌广场，快建好了，到时是一个比较大的商业中心。
2013/10/17回复
我爱葫芦娃
chenchen9
琦琦-妈妈
苏珊33
心&芯安祖拉2013:
用抵押贷款的方式...这个可以详细说说嘛？想学习下。谢谢。
查看原文抵押贷款，之前我也找过很多资料，在论坛上也问过一些朋友，但感觉还是不太懂，建议找专业的银行委托办理。说真的，术业有专攻，自己还是安心赚钱。购房找中介，贷款找银行，肯定没错，可以省很多事，重点是自己掌握好大方向不出错。
自己准备好按揭资料，然后只要签名就行，其它的银行都会搞定。我们办的银行现在抵押贷款的利率是20%，只能贷10年以内，不能用买房的名义贷款，可以用装修之类，找夫妻外的第三方银行帐号接收贷款。我们是用的姐姐的银行帐号，银行款批下来后，直接打到这个帐号，然后用姐姐的身份证和存折，在柜台转到买主的帐号，就完成交易了。注意：买家的帐号银行最好不要和贷款接收帐号的银行一样，因为到时可以查到贷款的使用流向，如果是查到你贷款用于买房或理财，就可能会将贷款收回去；如：你接收贷款的银行是中行，最好让买家提供非中行的银行帐号，不是同一家银行，他们就查不到贷款的使用情况。
抵押贷款个人觉得最关键的一点是，银行有没有信心认为你有还款能力。因此，需要有尽可能多的资产，包括房产，股票，理财这些清单都可以，同时，还需要提供夫妻双方各自的工资单证明、夫妻双方各自半年的银行流水。尽量将这几个资料做漂亮点，相信贷款很容易批下来。像我们是9月15号才申请，到10月9日就批下来了，其中还包括中秋、国庆这几个大假期，速度算非常快了。
自己准备好按揭资料，然后只要签名就行，其它的银行都会搞定。我们办的银行现在抵押贷款的利率是20%，只能贷10年以内，不能用买房的名义贷款，可以用装修之类，找夫妻外的第三方银行帐号接收贷款。我们是用的姐姐的银行帐号，银行款批下来后，直接打到这个帐号，然后用姐姐的身份证和存折，在柜台转到买主的帐号，就完成交易了。注意：买家的帐号银行最好不要和贷款接收帐号的银行一样，因为到时可以查到贷款的使用流向，如果是查到你贷款用于买房或理财，就可能会将贷款收回去；如：你接收贷款的银行是中行，最好让买家提供非中行的银行帐号，不是同一家银行，他们就查不到贷款的使用情况。
抵押贷款个人觉得最关键的一点是，银行有没有信心认为你有还款能力。因此，需要有尽可能多的资产，包括房产，股票，理财这些清单都可以，同时，还需要提供夫妻双方各自的工资单证明、夫妻双方各自半年的银行流水。尽量将这几个资料做漂亮点，相信贷款很容易批下来。像我们是9月15号才申请，到10月9日就批下来了，其中还包括中秋、国庆这几个大假期，速度算非常快了。
2013/10/17回复
fkuept
桔子123410楼楼主买房有经验，“假离婚手续很麻烦，需要析产，再抵押，再商贷”，析产是什么意思，为何你要走“再抵押，再商贷”这个过程，再抵押贷款的前提是这套房子没有贷款，抵押贷款的利息是多少，应该是高过普通房贷利率，你贷50万，每月月供多少，而租金两千多，大家真认为房子还会有很大的涨幅吗
2013/10/17回复
黎程
kevingroup楼12楼小蜜蜂2009:
我弟弟去年12月买的，应该跟你这个户型一模一样，86万房价，加上其他，90万左右
查看原文是啊，凤凰城之前很便宜，大把90万左右的房子，去年底就想买，在搜房上也找了很多二手房。但主要是限购，一直在犹豫，是在市区用假离婚再买套大的，还是去凤凰城买，或是回老家省会最中心地段买？一直拖到8月份才真正决定在凤凰城买房。不过，这大半年广州房价涨得真多。
房价这东西，很难说每次都能在最低位入手，适合自己就行。感觉家庭还是要有目标才行，之前还完那2套房款后，存了点钱，花钱比较大手，现在买了第3套，有了新目标，这样也会节省一点，工作起来也更有干劲。
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房价这东西，很难说每次都能在最低位入手，适合自己就行。感觉家庭还是要有目标才行，之前还完那2套房款后，存了点钱，花钱比较大手，现在买了第3套，有了新目标，这样也会节省一点，工作起来也更有干劲。
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2013/10/17回复
爱心妈妈family13楼还装修好了，总价120万，算不错的了，以后肯定升值
2013/10/17回复
kevingroup楼14楼桔子1234:
楼主买房有经验，“假离婚手续很麻烦，需要析产，再抵押，再商贷”，析产是什么意思，为何你要走“再抵押，再商贷”这个过程，再抵押贷款的前提是这套房子没有贷款，抵押贷款的利息是多少，应该是高过普通房贷利率，你贷50万，每月月供多少，而租金两千多，大家真认为房子还会有很大的涨幅吗
查看原文析产，简单点说是财产分割吧。好像是离婚后，要将房产转移到夫妻单独一方，然后另一方名下无房产，再用二套房名义去买房。
如果在市区用假离婚买第三套的话，现在市区的房子，3房价格一般都在200万以上，像我们大概手头上有50多万，抵押一套房的话，可以抵押贷款80万-100万左右（没想过2套房都抵押贷款），这样我们有150万以内的首付，余下的70多万还是要商贷的，所以流程非常繁杂，风险不好把握，很容易出错。
如果在市区用假离婚买第三套的话，现在市区的房子，3房价格一般都在200万以上，像我们大概手头上有50多万，抵押一套房的话，可以抵押贷款80万-100万左右（没想过2套房都抵押贷款），这样我们有150万以内的首付，余下的70多万还是要商贷的，所以流程非常繁杂，风险不好把握，很容易出错。
2013/10/17回复
dennisye00115楼kevingroup:
抵押贷款，之前我也找过很多资料，在论坛上也问过一些朋友，但感觉还是不太懂，建议找专业的银行委托办理。说真的，术业有专攻，自己还是安心赚钱。购房找中介，贷款找银行，肯定没错，可以省很多事，重点是自己掌握好大方向不出错。自己准备好按揭资料，然后只要签名就行，其它的银行都会搞定。我们办的银行现在抵押贷款的利率是20%，只能贷10年以内，不能用买房的名义贷款，可以用装修之类，找夫妻外的第三方银行帐号接收贷款。我们是用的姐姐的银行帐号，银行款批下来后，直接打到这个帐号，然后用姐姐的身份证和存折，在柜台转到买主的帐号，就完成交易了。注意：买家的帐号银行最好不要和贷款接收帐号的银行一样，因为到时可以查到贷款的使用流向，如果是查到你贷款用于买房或理财，就可能会将贷款收回去；如：你接收贷款的银行是中行，最好让买家提供非中行的银行帐号，不是同一家银行，他们就查不到贷款的使用情况。抵押贷款个人觉得最关键的一点是，银行有没有信心认为你有还款能力。因此，需要有尽可能多的资产，包括房产，股票，理财这些清单都可以，同时，还需要提供夫妻双方各自的工资单证明、夫妻双方各自半年的银行流水。尽量将这几个资料做漂亮点，相信贷款很容易批下来。像我们是9月15号才申请，到10月9日就批下来了，其中还包括中秋、国庆这几个大假期，速度算非常快了。
查看原文抵押贷款利率哪里需要20%那么高？
2013/10/17回复
kevingroup楼16楼苏珊33:
120万贵，我去看过了，星汇不是1.3万包装修吗？全新的不会更好点？还有大户型的天麓山，1.1-1.2万不带装修业不错啊
查看原文星荟好像要内部认购，而且是2015年才交房吧？星荟和天麓山主要是交通不方便，有点远，而且周围配套没起来。我们当前没打算自己住，凤馨苑是人气最高的，入住率有80%多，要放租或以后真要卖出去，都方便，而且凤馨苑临近新开通的地铁线，有东凌广场，升值潜景可能会更好一点。
我们没买过新房，基本上是买精装修，或豪华装修这种二手房，直接可以拎包入住，或直接就租出去，装修是个麻烦事啊。
我们没买过新房，基本上是买精装修，或豪华装修这种二手房，直接可以拎包入住，或直接就租出去，装修是个麻烦事啊。
2013/10/17回复
bluesky_lola17楼现在的房价还真的能继续保值吗？特别是郊区盘。不过楼主家一定收入高且稳定，有绝对的抗风险能力。
不管怎样，毕业11年，能继续买3套房还是很不错的。
不管怎样，毕业11年，能继续买3套房还是很不错的。
2013/10/17回复
kevingroup楼18楼dennisye001:
抵押贷款利率哪里需要20%那么高？
查看原文可能漏写了，是利率上浮20%。下半年银行缺钱，签合同前就找过几家银行稍微谈过，A银行说上浮5%，B银行上浮10%，最后的结果都是说办不下来，所以只有找上浮20%的那家C银行了。最可气的是那家说利率上浮5%的A银行，之前信誓旦旦，说我们在那儿开一个金卡帐户，存20万进去，就肯定可以办，哪知道我们从取了钱存了20万进去后，最后他说办不了。主要是耽误了3，4天时间。最后再去找C银行办理.
2013/10/17回复
