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实在话:广州本来就该高楼价高租金

854239房产楼市

个人以为,说句实在话,广州本来就应该是高价高租金的城市。

目前来看,很多人和我争论的焦点都错误了。为什么这样说呢。那就是我讨论的话题是,作为投资买房还是投资其他产品好。然后有几位老兄就反对作其他,认为楼价升了20%所以应该继续买楼投资。而事实上,他们都没有考虑投资成本和变现速度的问题
现在购房的成本,远比09年之前高很多。即便最低的,也至少要10%左右的税费,中介费等等。如果是稍微装修一下,一套房子的成本多个20%是很正常的事情。作为投资肯定要考虑这一个因素的,因为你100万买的房子世纪成本是120万的话,你一年后卖掉至少要130-140万才能算保本。而且目前租金回报远低于贷款利率也是个众所周知的事实。3%:7.5%,这种差距要至少5年-10年租金持续上升才能够持平。

事实上,广州市外来人口占了广州相当大的比例,特别是非常住人口。2010年11月1日零时普查标准时点上,广州市常住人口为1270.19万人。其中,外来常住人口为475.98万人。大约是30%比例,而2004年到2012年,八年时间,广州市登记流动人口总量从315万上升到666万。实际上流动人口占了总人口的50%,这部分人就是我们经常说的刚需---我认为是租房的刚需。
所以广州高楼价高租金是应该的。

但是我们应该看到,如此大量的人口存在的情况下,租金收益还是那么低但成本不断提高,就代表着这个投资没有太大可取性。因为你要从其他地方获得的现金流去填补这里的缺口。
2014/02/09
精选回帖
KimmoKimmo28楼
你说对了,如果你房子涨了40%,你确实可以今年不还月供,用增值部分去抵消贷款。具体操作方法就是二次抵押,二次抵押就是把增值的40%部分再次抵押给银行,然后把抵押出来的钱,也就是这增值部分的钱拿出来,然后拿去还给第一家银行抵消贷款,相当于很多年都不用还月供了。这就是你说的,“从房子增值的40万里面扣”。银行允许对房产增值的部分二次贷款,实际就是承认了房产增值部分是个人资产收入。与你所谓的房子没卖就是没赚钱的说法是相悖的。
2014/02/15回复
KimmoKimmo29楼
本帖最后由 Kimmo 于 2014-2-15 13:36 编辑 广州第一穷人 发表于 2014-2-14 23:32 请问,你二次抵押要不要有收入去还款?还是用“增值额”去还你的月供?二次贷款后,也就是你的房子的增值部分都已经被抵押了,所以当然需要用收入去还款,但是,如果二次抵押后房产继续升值,确实可以继续用“增值额”去还月供。这也是为什么炒楼的人,在炒高一个地方的地价之后,能够顺利将手上低价购入的房产,转给银行高价套现的原因。因为银行评估抵押物的方式是市价,而不是你当初购入的价格。固定资产是个人财产的重要组成部分,固定资产的增值,完全可以看作是个人资产的增值,在计算富豪排名的时候,未卖出的股票和房产,都是按照市价计算在内的。所谓没卖出就没赚,是一个悖论,如果按照你这种理论,那么计算李嘉诚的财富,就需要扣掉他公司股票的市值、扣掉他投资房产的市值,扣掉他投资的基金的市值,那么我相信,李先生口袋里的现金,也许不会比我多多少吧。
2014/02/15回复
KimmoKimmo30楼
"只能说明银行关心的不是抵押物的价值,而是你是否有足够的钱还月供"越说越觉得语无伦次,这句话很明显就是错误的,我月入10万,我什么抵押物都没有,想去银行贷款100万,你看看银行是不是能够贷款给你?你现在月入10万,不代表下一个月或者下一年还能收入这个数,所以银行首先会问你有没有抵押物,抵押物值不值100万,这个才是关键。如果你说,我的房子值50万,但我月入10万,你放心,我贷款100万肯定能还得起的,你看看银行是不是肯让你用50万的房子抵押100万?除非你爸是李刚,那么也许可以。到银行贷款,恰恰相反,银行最最关心的是抵押物的价值。如果我拿价值100万的房子到银行,贷款50万元,然后我一分钱收入都没有,你看看银行给不给你?你还不起,他就拍卖的你抵押物,一分钱利息都不会亏的。一句话里面错大半句,让人怎么信服你呢?为了争辩而胡言乱语,牵强附会,只会秀出你的上限,别人更加不相信你。
2014/02/15回复
KimmoKimmo37楼
1,我月入10万,我什么抵押物都没有,想去银行贷款100万,你看看银行是不是能够贷款给你---的确可以。就以招商银行为例。去申请信用卡,首先要你带上的就是收入证明。其次再是资产证明作为辅助参考。如果没有收入证明,哪怕你有1000万的房产,他都不会批准你的信用卡。讲贷款,你又拿信用卡来牵强附会了,好吧,就算你说的是信用卡,如果你有1000万的房产并且愿意放在银行抵押,不要说100万,就是500万,都无所谓,因为他根本不关心你收入是否能够还款,因为你本来就有实在的资产抵押。就好像那些富二代,一辈子不用打工,没有任何工资证明,都有银行追着他们给白金钻石卡,什么原因?2,你始终没回答我的问题:你不还月供,用房屋“增值部分”去抵消你的月供,银行愿意吗?不愿意吧!为什么呢?因为银行只关心你有无按时按额还月供,至于你的房子升值还是贬值,银行毫不关心。我已经说了,完全可以通过二次抵押的方式来偿还贷款。就这么简单。
2014/02/15回复
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南湖边上人家:
有一定道理,但很多人接受不了。不太同意如何高才盈利。因为其实我觉得从08年经济有问题开始,能超C PI 的保本形式最重要。而房子无疑是最安全省时间省事的保值方法。大多数情况下还是收益比较高的方法。
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省事未必,至少套现的时间会很长,税费,装修都很贵。
必须要住的才买。
2014/02/10回复
Kimmo:
很多人觉得卖掉了才叫赚,好像一个人600元的时候买了黄金,黄金现在涨到1200,很多人说,只要你没卖,你就没有赚。这种理论好像有点似是而非。按照这种理论,我能不能说存银行的不是钱,放支付宝理财的不是钱,放在股票市场的也不是钱。甚至,持有人民币现钞都不叫钱,只有持有美元,才叫赚钱呢?好像福布斯计算一个人财富的时候,无论是房产的市值、股票的市值、黄金的市值,统统都计算到个人资产里的吧?如果真要说没卖就是没赚,那到底有多少人是一直捏着钞票的呢?李嘉诚我能不能说他的公司还没卖,也不算他赚到了?搞来搞去,原来不管你3000买的还是10000买的还是40000买的房子,只要自住,就没有赚,就不算在你的资产里面?什么逻辑?而且现在还有种神逻辑,投资房产就必须扣掉银行的贷款利息,投资这宝那宝的,就没有贷款利息。贷款100万和本金100万,能够这样来比收益的吗?
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套现了才算赚钱,这点很简单。
你去银行贷款的时候,银行首先看的是什么?
工资单,收入流水。
为什么银行不直接看你的资产市值?

道理很简单,银行知道资产市值不代表你的还款能力。银行关心的事你是否具备每月归还他贷款本息的能力。
2014/02/10回复
Kimmo:
至于广州是不是“本来就该高租金和高楼价”,我觉得都是市场决定的吧。我相信随着城市吸引力的增加,楼价租金都会水涨船高,如果吸引力下降,外来人口就会自然退出,楼价租金不可能硬撑个几年,甚至十年的。供需关系,就这么简单。我知道很多人又要来胡扯了,转移话题到4万亿上,好像拉上仇富仇官仇政府,引起一部分人共鸣,他就歪理也可以变真理。如果真有眼光,就不会早早卖掉农林路的房子了,事实胜于雄辩,你说是不?
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广州住宅租金应该升到400元一方,这样才能拉回低租金收益率的问题。
2014/02/10回复
Kimmo:
难道每年计算富豪们赚了多少钱,是要他们把房产和股票都卖了才计算吗?去银行申请房贷,银行首先要做的是审核你的房子市价到底值多少,因为房子就是抵押物,当你断供的时候,银行就收楼卖掉。市价,而不是你当初购买的价格,这个才是关键。
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银行申请房贷首先看还款能力,而不是看资产。如果你没有收入流水根本别想申请。
包括了其它贷款也是如此。

因为收入是否能够抵偿月供才是银行决定借钱与否的关键。
正如钟镇涛,为什么破产?他的房产租金根本还不起借贷的利息,卖掉了房子还不够借贷本息总数,因此破产。

所以市值只是一个数字。

个人以为广州应该提高住宅租金到400一平比较合适
2014/02/11回复
Kimmo 发表于 2014-2-11 13:40
钟镇涛之所以破产,是因为他采用了“杠杆”,如果他有多少钱买多少房,不使用贷款进行杠杆操作,根本不会 ...


广州市有多少人不需要贷款全部一次性购买房产?
请提供下数据,谢谢。
此外你一直没说明一点,钟镇涛破产是他的现金流出了问题,不是资产下跌。
就是说本身的收入和租金都不够支付月供。

这点是最大的风险。
2014/02/11回复
Kimmo:
另外阿B哥最大的问题在于他没那么大的头戴那么大的帽子,通过贷款来扩大杠杆,这就跟炒“孖展”一样。比如按照1成首付来计算,楼价上涨10%,他就赚了100%的收益,当然,如果下跌10%,就等于破产了。这就是杠杆,赚钱的时候来钱很快,但一旦下跌,立即就破产了。如果他不是使用杠杆,有一个亿就买一个亿的房子,是不会破产的。而为什么银行肯贷那么多钱给他呢,看中的不是他的租金收益,而是他持有房产的市值和增值潜力。如果我50万买一套破房子,但一个月租给别人,收1万一个月,你看看银行肯不肯贷60万的资金给你?房产贷款,实际就是把房子作为抵押物抵押给银行,否则银行收你房产证干嘛?现在二套房增加到首付7成,实际就是说,房价下跌了70%,银行收掉抵押物都不亏损。过去炒楼都靠杠杆放大收益,现在国家不断提高首付,实际就是减少大家杠杆的比例,减少风险,懂?
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如果钟镇涛还得起月供,他就不会破产。
看看新闻:
钟镇涛与章小蕙于1996年以公司名义向裕泰兴财务借钱炒作房地产,但损失惨重。1998年借贷到期,他们无法偿还债务,裕泰兴没收了两人名下五栋豪宅作抵押。但两人至今仍拖欠2.5亿港元。

问题关键不是楼价没有升,而是在于“无法偿还债务”。也就是说他的问题恰恰是因为收入还不到月供所导致的破产。
无论楼价高低,还不起月供就是一个最大的问题。

按照你的论调,他根本不需要破产,因为96年的房子还是在升值的。
2014/02/12回复
Kimmo:
如果你要比较本金的收益率,就不可能拉上贷款的杠杆风险。如果你非要拉上杠杆风险,那么你就相当于购买“孖展”理财一样,要比收益就要这样来比。杠杆放大了收益,也增加了亏损。好,如果你非要说房产要拉上杠杆,如果你认为所有人都买房贷款,那好,那我就按照3成首付来跟你计算去年的收益。3成首付,就是我有30万可以买100万的房子,今年我不预计涨跌,就拿去年来算,姑且算去年房价上涨20%,那么现在市值120万,赚了20万,而我只出了30万的本金赚20万收益,那么去年收益率是66%,好了,66%,那些什么银行利息之类的,你随便减吧,再怎么减也比你投资其他渠道赚的多。如果你非要算贷款,收益就应该这样算,懂?拿贷款100万去跟本金100万比收益,简直逻辑思维混乱,我都感觉有点“秀才遇上兵的感觉了”。
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问你一次性付款有多少,你没有数据回答了吧?

再回到杠杆的问题。你不是说市值升了就可以吗?那好你去和银行谈判,你说去年我房子升了20万,今年按揭我不还了,我拿升值那部分给你们抵消吧。
你问问银行愿意吗?
2014/02/12回复
Kimmo:
既然你非要说大部分是银行贷款,有杠杆效应,那么计算收益率就要加上放大的倍数。按照3成首付,我上面已经给你算过,去年收益率是66%,好了,随便你减吧,什么装修费,什么税费,什么利息,通通扣掉,你来算算纯利是多少。你来算好了。哈哈,本来我就没算杠杆效应,你自己非要算上,神逻辑啊,那就来算吧。
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你和银行说,我去年的房子涨了40%,原来100万线在140万,所以今年我不还月供了,从那房子增值的40万里面扣吧。
银行是否同意?

如果银行同意就证明你的房价增值论有效可操作,否则的话只能说明银行关心的不是抵押物的价值,而是你是否有足够的钱还月供。
2014/02/14回复
你居然不知道有二次抵押贷款。

普及一下常识:房屋二次抵押贷款是二次贷款的主要形式,假设一套房产在银 ...
请问,你二次抵押要不要有收入去还款?还是用“增值额”去还你的月供?
2014/02/14回复
Kimmo:
"只能说明银行关心的不是抵押物的价值,而是你是否有足够的钱还月供"越说越觉得语无伦次,这句话很明显就是错误的,我月入10万,我什么抵押物都没有,想去银行贷款100万,你看看银行是不是能够贷款给你?你现在月入10万,不代表下一个月或者下一年还能收入这个数,所以银行首先会问你有没有抵押物,抵押物值不值100万,这个才是关键。如果你说,我的房子值50万,但我月入10万,你放心,我贷款100万肯定能还得起的,你看看银行是不是肯让你用50万的房子抵押100万?除非你爸是李刚,那么也许可以。到银行贷款,恰恰相反,银行最最关心的是抵押物的价值。如果我拿价值100万的房子到银行,贷款50万元,然后我一分钱收入都没有,你看看银行给不给你?你还不起,他就拍卖的你抵押物,一分钱利息都不会亏的。一句话里面错大半句,让人怎么信服你呢?为了争辩而胡言乱语,牵强附会,只会秀出你的上限,别人更加不相信你。
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1,我月入10万,我什么抵押物都没有,想去银行贷款100万,你看看银行是不是能够贷款给你---的确可以。就以招商银行为例。去申请信用卡,首先要你带上的就是收入证明。其次再是资产证明作为辅助参考。如果没有收入证明,哪怕你有1000万的房产,他都不会批准你的信用卡。

2,你始终没回答我的问题:你不还月供,用房屋“增值部分”去抵消你的月供,银行愿意吗?不愿意吧!为什么呢?因为银行只关心你有无按时按额还月供,至于你的房子升值还是贬值,银行毫不关心。
2014/02/15回复
Kimmo:
二次贷款后,也就是你的房子的增值部分都已经被抵押了,所以当然需要用收入去还款,但是,如果二次抵押后房产继续升值,确实可以继续用“增值额”去还月供。这也是为什么炒楼的人,在炒高一个地方的地价之后,能够顺利将手上低价购入的房产,转给银行高价套现的原因。因为银行评估抵押物的方式是市价,而不是你当初购入的价格。固定资产是个人财产的重要组成部分,固定资产的增值,完全可以看作是个人资产的增值,在计算富豪排名的时候,未卖出的股票和房产,都是按照市价计算在内的。所谓没卖出就没赚,是一个悖论,如果按照你这种理论,那么计算李嘉诚的财富,就需要扣掉他公司股票的市值、扣掉他投资房产的市值,扣掉他投资的基金的市值,那么我相信,李先生口袋里的现金,也许不会比我多多少吧。
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如果二次抵押后房产继续升值,确实可以继续用“增值额”去还月供---二按停止了多少年了?
相应的利息你还是要从其他地方找钱来还吧!说到底问题还是归结到你有无额外资金还月供了!

按照你这种理论,那么计算李嘉诚的财富,就需要扣掉他公司股票的市值、扣掉他投资房产的市值,扣掉他投资的基金的市值----市值并不代表实际的资产,必须扣掉了负债之后才是真实的。很简单,你不还一年按揭试试,看看房子属于你还是银行?
2014/02/15回复
Kimmo 发表于 2014-2-15 17:23
1,我月入10万,我什么抵押物都没有,想去银行贷款100万,你看看银行是不是能够贷款给你---的确可以。就 ...


1,银行借钱,首先要求收入证明。这点你同意还是否认?
这点如果你不同意,大家也就没话好说了。
为什么要提供收入证明?因为银行需要你具备还款的能力才会借钱给你。就算你1000万市值的房,不提供收入证明银行也是不会借钱给你的。

2,市值实际上不属于真实的资产。资产是可以为你带来收益的才叫做资产。比如说你按照市价卖掉了,或者说月租大于月供的情况下,你持有这些才能称之为资产。
所以钟镇涛的案例恰恰说明了带来正向收入的资产的重要性,而不是本身的市值。市值再高你还不起月供也只能够被银行拿走作为他的资产。
钟镇涛的案例说明的是投资购房首先要考虑收入,然后才到所谓的市价增值。
比如一个月租5000,月供15000,你需要做的是从其它地方找10000的月收入来填补这个房子带来的支出。

3,就算你抵押1次还是10次都好,每次抵押你必须支付的利息支出都是增加的,当你的收入不足以填补利息支出的时候,迎接你的就是银行收楼。
最终你必须有足够的收入去填补这个洞,无论你市值的高低都是如此。
2014/02/15回复
Kimmo 发表于 2014-2-16 14:51
1,银行借钱,首先要求收入证明。这点你同意还是否认?

这个我绝对不同意,要借钱,不管是银行还是大耳 ...


1,麻烦您明天去四大行贷款吧。拿您的价值200万的房产每个银行贷款50万,不提供收入证明。看看那个银行审批下来了,哪个行长敢签名的,说一声。

2,我告诉你,有,我身边就有人把批量拍卖购买回来的停车位抵押给银行获得贷款,而他本身是老国企下岗职工,更无纳税证明收入可言。----你确定他没有提供任何收入证明?你愿意担保他没有提供任何的收入证明和银行流水就获得了贷款吗?麻烦通知一下。

3,负资产并不会导致银行收楼,但如果你长期不还按揭就一定会被收楼。
我一个亲戚在香港96年买房,250万。贷款70%,到2003年跌至90万,继续还月供。目前价格是300万左右。你能解释一下为什么负资产他没有被银行收楼吗?
2014/02/16回复
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