【小编踩盘】海珠中海联同福睿府要价3万9，爱你不容易，珠江国际纺织城开盘即降价7千

   进入三伏天，广州KFS推房热情明显没有气温高，7月广州共计新盘入市32个。本月海珠新推5个盘，成为中心6区推盘之首，想起有网友戏称，如果用房间来比喻广州各区，海珠区就像是宜居的主人房，楼盘多地段佳。本周踩盘，我们就去宜居的海珠区看看新盘。
   有这么个盘，低调不张扬，地铁公交站不见它的身影，电视广告也没有大肆宣传，仅在新开盘的名单上看见它，位置就在海珠区市二宫附近，直线距离大约800米，地头那么好还那么低调？跟我一起去探探究竟。

一、中海联同福睿府交通位置

   同福睿府位于海珠区同福东路608号，属于市二宫版块，紧邻江南大道和同福中路，地段相当不错。

从百度地图上面，同福睿府在同福东路中段，距离市二宫地铁站大约800米路程，附近有2个在建新盘，一个是在市二宫对面的富基广场二期，另一个是市二宫A出口的东华星域，小编从销售处了解到，富基广场毛坯在售均价2.8W,不带宝玉直小学学位，东华星域带装修均价约3.2W，看来海珠区新盘早已“奔三”。而附近二手房，同庆大厦和福兴大厦均价大约在2.1w左右。

二、同福睿府距离市二宫站步行8分钟
小编擦上厚厚的防晒，下午2点，从体育中心地铁站出发了，半小时到达市二宫站，才出地铁站，一阵热浪袭来，小编速度拍下地标。按照度娘指引，出了地铁站往回走，可以看到同福睿府。

距楼盘最近的是D出口

小编蹭蹭往回走，看到马路对面是市二宫，右上角在建的楼盘正是同福睿府

市二宫隔壁xxxx酒店，原谅小编英语不行

顺着同福东路往前走，老市区的成熟生活氛围立即尽收眼底，老牌甜品店芬芳就在这里，这家是总店哦。

同福东路的工行支行

可以看到同福睿府目前还在建，未封顶，目测大概建了15层

废话不多说，马上进入销售中心

2014/07/11

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程灵素楼沙发

三、同福睿府的产品和价位
同福睿府仅有一期，共3栋，推出88方~145方的二至三房产品。现在接受认筹的是2栋，据销售介绍，小区3栋楼是同时建设的，总高31层，现在建到17层，预计要2016年中才能交楼使用。

据小编了解，同福睿府占地9989平方米，建筑面积60710平方米，13年4月开发，总规划483户。每栋最高31层，纯住宅，容积率约6.07，绿化率约30%

现场销售介绍到，现在所有2-4房的单位都已推出，还没取得预售证，预计会在本月中旬开盘，现处于收酬阶段，缴2万抵30万，这是小编近半年听到抵最多的优惠了，单价一定不菲。果然，销售说现在对外公布的价格是3.9~4.2万/平米，还没算折扣，如果算上折扣，大概每平方减3000元左右，即是实际均价3.6万/平米，如果最小面积88方的2房单位来算，总价大概去到317万。什么样的二房值317万？马上去片

88方样板间户型

户型中规中矩，建筑面积88方，套内68方，实用率百分之78%，销售说，所有二房单位都是朝南，无暗厨暗卫

客厅大约3.6米宽，看上去蛮宽敞

餐厅紧挨厨房，位置不大不小，如果多人明显太挤

厨房L型，这种小编喜欢，也符合风水上讲的炉灶和水龙头不要在一条直线的说法。据介绍，橱柜是欧派，厨房附带三件套，品牌是西门子。

全屋空调都像这样嵌入天花板，主要是为了美观，不过这样是不是会影响空调出风还是未知。

主卧大概12平方，算是方正实用，不过飘窗看着有点小。

浴室装修中规中矩，空间利用合理，不算拥挤

次卧被小编拍成了渣，各位看官随便看看，猜测小编当时被这个橱柜吸引了，不过销售说次卧的橱柜是不送的，只有基本装修。

103方3房2厅样板间看真身，原来身被旧楼围

103方的户型，朝向跟88方基本一样，多了一间房而已，套内面积约79方，同样不到8成实用率。

入户花园面积大约4个方，相当浪费，不过销售说入户花园和阳台面积只算一半。

进入客厅，放了家具以后比较紧凑，如果再饭厅和客厅间做隔断会显得拥挤

阳台围蔽起来，看不到外面景观

对比2房单位，3房的厨房更大些，从这个角度看，厨房没有工作阳台

厨房窗户正对入户阳台位置，只有通过入户阳台厨房才会有光线和对流，这样油烟会不会比较难散去，小编表示有点担心

餐厅位置

主卧的飘窗外墙没有围蔽，终于可以看到外面的“景色”

走进一看，原来窗前景色是前面一片密密麻麻的旧楼，直望江南大道北的富力朗逸轩。小编不经想起楼盘推介说高层反向可以望江，小编表示即使一个房间有江望，其他房间也是望旧楼吧。

窗前右侧是广东省海洋于渔业局的办公楼，大概8层左右，突然想起阳台是跟主卧同向，辣么同福睿府8层以下的103方、88方单位，光线都会受到这栋楼的影响。以南向单位来说，如果是低楼层前面又有遮挡，也许晒不到太阳呢~难怪阳台外围都围蔽起来。

主卧带卫生间

书房大概有8个方，带飘窗

次卧面积大概10个方，放下书桌衣柜没问题

卫生间

122方3房2厅 南北对流样板间

122房的3房2厅户型很方正，客厅餐厅双阳台，南北对流

客厅位置，镜面装修客厅很显大，阳台是南向

餐厅位置，小编一直觉得这样独立的位置才叫餐厅啊，和客厅凑在一起的餐厅还是客厅

厨房正对餐厅，虽然在4楼，不过光线还是极好的

主卧，看户型图是朝南，面积大约12方左右

主卫带浴缸

次卧面积不大北向

次卧2，和主卧一样朝南向

卫生间

2014/07/11回复

程灵素楼板凳

三、同福睿府周边配套成熟名校宝玉直环境规模和名气不符

看毕样板间，一定要瞧瞧周边的配套到底怎么样，同福睿府最大的卖点就是带宝玉直小学学位，那么这所老牌名校距离楼盘到底多远？根据销售指路，小编迈出销售中心门后左拐，直接进入同福东路，一路看到绿树成荫，远处骑楼显眼，不经想起西关特色的老楼，可惜西关保存的特色骑楼也所剩无几...难得同福东路还有些仅存。

这些骑楼经过亚运的穿衣戴帽工程，现在看起来还很新净，老城区虽旧，能保留下来的哪怕只有骑楼般的建筑，也蕴含着几代广州人生生不息的奋斗经历，代表老广州历史的沉淀。

骑楼下一层经营着各种商铺，这栋骑楼改造得与现代商铺风格融合，很具特色。

同福东路中间路段的市二宫公车站，看到各路公车都经过市中心的地铁站，交通非常便利。

同福东路段邮政

楼盘附近小型日用品超市

这是距离同福瑞府最近的一栋现代建筑，福兴大厦，小编回来查了查资料，这栋大楼是单体电梯楼，均价2.3w左右，之前因为一直不带宝玉直小学学位而不怎么涨价，12年开始宝玉直修改划片范围，福兴大厦也开始在划片范围中，也就是真想奔着学位去，福兴大厦也是一个选择。

海珠区教育局也在同福东路上

问了路人甲，才知道传说中的老牌名校宝玉直小学，隐藏在478号拐弯的这条巷子中

往巷子越深处走，越疑惑小学真的就在前面？这些旧楼少则25年历史，怎么看都觉得不稳固，孩子如果遇到大风天暴雨天，经过这里岂不是很危险？

大约在巷子里走了8分钟，终于到了宝玉直小学门口。校门很朴素，不太有名校风范。

一排小学荣誉证明它原有的辉煌，看到其中一项游泳传统项目网店学校，想起以为妈妈评价游泳也是该校一特色教育。现在正值放假时间，小编无法全景拍摄校园的硬件，不过目测校园有2栋教学楼，规模较小，而且从14年招纳新生160人来看，也侧面印证了这一点，看来学校旧址规模和它的名气不太相符。当然了，乃们会暗想师资第一，学校环境这些也都其次，小编觉得在优美的环境下相处，老师和孩子会不会更舒心呢？

小编往回程的方向走，发现除了营业的商铺，路边的小贩也成行成市，本来不宽的街面更加拥挤，海珠区的城管，你们是不是该干点活了？

回到地铁口，周边有市二宫电影院，市二宫体育馆

市二宫门口商铺

2014/07/13回复

程灵素楼4楼

这个盘环境和产品也看得差不多了，再来个ending报告吧

【小编小评】
产品：同福睿府首期开盘主推88—145的2至三房户型，虽说有88方的2房是刚需户型，但从价格看，但按照折后单价3.6w来计，总价已经高达317万，这个价格可以在坑口或番禺找到一套素质相当高的大面积单位。在楼市前景不明朗的当前，开价是否过高？因此项目在宣传上一直强调学位房和老城区地段。而从居住密度来看，楼盘的容积率在6.5左右，虽然老城区存进寸土，但楼盘密度也相当大。而且楼盘宣称绿化率达到30%，占地面积仅9989平方米，想达到30%的绿化率机会微乎其微。除此以外，同福睿府三面被老楼旧楼怀抱，项目称高层可望江，而小编在4楼样板间只看到窗外一片“危房”，能不能兑现望江仍是未知数，就算望到，在重重楼盘“过滤”下也很可能得个望字。

环境：同福睿府处在同福东路中段，而同福东路最多容纳三车道，周边无工业区或大型车站，安静度方面相对还是有保障的。但以后周边很可能面临拆迁，环境变化也属未知数，而且项目周围也存在各种各样的“走鬼档”，环境卫生上还是存在一定的漏洞。

交通：交通方面，鸡蛋里挑不出骨头，地铁市二宫站步行8分钟，距离江南西繁华商业街1个地铁站，不远处解放大桥直达荔湾老城区。地铁、公交多条路线可供居选择民，出行非常便利。唯一担忧是门口同福东路路面狭小，遇到上下班高峰可能很堵。

价格：同福睿府开价39000—42000元/平，凭借其老城区、带名校学位、临地铁、配套完善的优势，每平米足足高出周边新盘4000元左右。对比同地段带宝玉直小学学位的二手房，小编踩盘和查阅资料了解到，周边比较受到关注的二手房有位于宝岗大道的罗马假日、宏宇广场、同样位于同福东路的同乐大厦，小编做了一个价格与楼龄的表格，方便大家对比同福睿府的性价比。

配套：同福睿府周边分布着各类满足生活日常所需的商铺，配套的小学也为省一级名校，派位中学是第五中学、南武中学，满足麻油们对学区房的追求。步行10分钟可到广州市第五人民医院，步行15到20分钟可以抵达江南西最繁华商圈，广百、摩登百货、百佳超市等大型shopping mall一应俱全。

提醒说明：有麻油想了解楼盘是否带宝玉直小学学位，为求真相，小编致电宝玉直社区（电话：34151523），因宝玉直小学现在的招生地段为：宝玉直社区；仁厚直社区（部分）；宏宇社区；宝贤社区（部分），所以咨询宝玉直社区新盘地址是否属于该社区管辖去，工作人员回答：“当前是属于宝玉直社区地段，如果符合该招生地段条件可以入读宝玉直小学详见海珠区小学招生宣传，但不保证未来海珠区教育局对宝玉直小学划片是否有变动”。

小编也致电海珠区教育局，得到答复是：“家长可以根据自己的户口薄所在地，在宝玉直小学招生时段看招生划分片区（可能每年有变动）才能确定”小编看过海珠区地段生要求，要求小朋友的户址跟父母户址、住址一致，符合学校招生划片才能入学（另有多项规则请参考海珠区小学招生宣传）。也就是没有百分百的保证入读，请注意。

品牌：中海联集团大家可能比较少听，它是一家2000年开始进军地产的房地产公司，以开发珠三角地区的住宅、商业、城市综合体为主。同福睿府是中海联集团在广州市区的第二个住宅项目，第一个是2010年开发的位于五山的睿山项目，小编问了度娘，睿山项目五山区的改善型项目，仅有大户型产品，10年开售均价约2.5w，可以说属于当时的豪宅产品。另外，中海联的商业项目比较知名的仅有白云区一处，中海联·8立方，可以说是家规模中等的房地产企业。

【以上是小编踩盘同福睿府项目的总结，信息资料难尽其全，欢迎各位亲跟帖补充，为MM们提供更多参考资料】

2014/07/13回复

程灵素楼5楼

话说中大商圈附近开了一个新盘，哇，中大板块一直以名校、布匹市场双名片自居，价格高大上，难道又有机会见识豪宅？马不停蹄，小编顾不上到老牌甜品店芬芳试试，立刻赶赴去见识一下。

      以为环境高大上  结果一幅工业园景象

   小编按照线路指示，搭乘地铁2线到昌岗，再转乘3号线到客村。一出客村地铁站。赶脚快融化，好家伙，今天35度，盼着快点抵达售楼处吹空调。度娘说到客村站1搭488路公交，逸景路下车，得，走着。

一处地铁站捡到客村站站牌，扫射一遍，488路在此等候

上车看站牌，3个站到达逸景路，印象中逸景路是各种纺织城，布匹市场的集中地，哪里能有什么高大上的存在？

一下车差点被这些马路上的“疯狂电单车”撞到，逸景路是不是长期存在各种电单车拉货车呢？

不远处随处可见货物高垒的三轮车，这种车一般看不见它的左右两边，想变道随时变道，恐怖的马路杀手。

咦，附近有一处在建的项目，合生广场，小编赶紧问问，原来它是商业综合体项目，集合公寓、商铺和写字楼，售价约32000元/平米，跟咱今天要看到的珠江国际纺织城公寓产品非常类似。不过我们的目的地不是它，再往前走。

逸景路上的各种纺织城

越走越迷茫，问了隔壁的保安大叔，被热情的告知国际珠江纺织城还在前面

前面一大型小区，搜索一下，此盘是逸景路上最大的住宅项目——逸景翠园 “逸景翠园位于广州大道南，临近新城市中轴线，紧靠地铁二号线和三号线。占地面积约40万平方米，建筑面积110多万平方米，107栋小高层和高层楼宇，呈东西排列式分布其中；超宽楼距设计。建成后将居住9000户、约3万多人。” 以上来自官方的介绍，楼盘现在在售最新一期产品，户型从73——123平米的二至三房单位，均价约32000元/平米。小编八卦到，这个小区楼距宽，绿化多，但是小区物业管理松懈，小区内常有盗窃案发生

。有没有住在逸景翠园的麻油，小编爆料的内容准确吗？欢迎补充

逸景翠园对口的是省一级海珠区六中珠江中学，麻油评价学校设置和教学质量均不错。

旁边中介的笋盘价格，一看，二手房售价在2.5~2.6w不等，越大面积反而越贵

74方三房单位已经租到4000元，而且周围其他小区租金也相差无几

往前不到500米，终于看到我的目的地，珠江国际纺织城（CFD商汇）的售楼处

珠江国际纺织城商铺片区

2014/07/13回复

程灵素楼6楼

珠江国际纺织城（CFD商汇）产品和价位

最新消息：有媒体爆料，珠江国际纺织城上周末降价开盘，每平米足足降了7000元！

位于海珠中大商圈的某商业新盘也在昨日抢闸开盘，推出全新44-90平米带产权楼上铺，对外开盘价为3.6万/平，但实际成交价却远低于开盘价，为2.6-2.7万/平。销售解释，这是该盘对合作商会的特别优惠，且一次性付款也享有该优惠。

   走进售楼中心，这时已经下午5点半，销售中心仅有一台客人在洽谈，小编上前问问，一位高大的帅哥上前问有什么需要帮忙，小编表示想了解下有没有公寓型产品，谁知开始一问一答式死鱼般对话。
小编：请问可以介绍下公寓有哪些户型吗？
销售：就是这栋...    （没有下文）
小编：那现在什么价格呢？
销售：不知道
小编：看了网上报价每平方36000元？
销售：还不知道呢，要开盘才知道
再追问：有样板间可以看吗？
销售：有，出门左拐，可以自己上去看

   此时，戏剧性的一幕出现了，一位身穿沙滩裤，腰挂大串钥匙的”老板“走进来，另一销售热情上前推荐，”我们这个公寓产品在珠江国际纺织城就剩这一栋了，均价3万6，本月中开盘，到时开盘还会有优惠的，你是在这里做生意的吗？需要联系我...“

   小编默不作声，对于这种”看客说话“销售，小编表示见怪不怪，不然他怎么能在激烈的环境中残存，呵呵。就不信没介绍扒不了你的皮！

珠江国际纺织城是一座集商铺、写字楼、酒店和公寓的综合性商业配套。来看看它的规划”总投资40多亿元，预计总建筑面积90万平方米，其中包括40万平方米的轻纺旗舰展示中心，50万平方米的写字楼、酒店、商务公寓、商铺等综合商业配套。2011年9月29日正式对外试业，珠江国际纺织城已被列为海珠区“十二五”重点商业项目。“ 这些是官方的说辞，其实对比周边纺织城，它是中大布市场的一个新卖场，刚规划建成不久，人气还不足。而卖场区别于周边，就是里面配套更丰富些，有公寓和酒店，以吸引外来的需要住宿的采购商。

目前项目在售的产品是公寓，产权50年，均价36000元/平米，小编从阳光家缘上查到，项目于2001年拿地，使用权已经过去13年。出售的户型有45——90方的一至二房户型产品，商住两用。物业管理费每平方高达6.8元，销售说没有代租服务。

项目沙盘，在售的CFD商汇是国际轻纺城盘独立的一栋公寓

项目所在的D区

项目入口

介绍没有代租服务，门口确大大字宣传“托管代租”

样板间一览

45方开间单位，隔间安有厨房和卫生间，主要用途是办公。小编在售楼处门口看到，到处粘贴着“楼上铺”的宣传，所谓的“楼上铺”，销售介绍说，既可以作为办公场所，也可以再楼上展示商品，相当于商铺开在公寓里。但是这样的经营，税务局不来查税吗？

户型呈长方形，3米宽

简单的开放式厨房

户型2 90房2房单位

办公区

厨房

办公室1

办公室2

卫生间

客厅飘窗外可望六中操场

2014/07/13回复

程灵素楼7楼

CFD商汇的周边配套不错新卖场人气低

不死心的小编，看完样板间后折返售楼处，想再了解项目详情，另一位销售上前介绍，不冷不热介绍这个项目现在确实售价36000元/平米，一些朝向较差的西向单价更低些，估计32000元/平米，在售的产品除了主推的CFD商汇，售楼中心楼上的写字楼也在售，毛坯均价28000元/平米。如果你买来投资，写字楼的租金约在每平米50元左右，公寓型产品租价在80元/平米左右，以一套45平米的单位为例，月租金3600元，年回报率约2.8%。按现在各种宝宝类产品至少5%的年收益率

8，租金收入完全不抵理财产品有吸引力。难怪最近有新闻爆料租金收益不如各种宝宝。

项目在D去的独立空地上

附近的酒楼和知名餐饮

纺织城的自带酒店

纺织城共分为A B C D E四区

A区布匹展示区

进入A区，由于是下班时间，商铺基本都已经打烊，基本除了个别单位，已经满租。

内部装修一股浓浓的甲醛味，A区应该是刚开放不久。

B区门口的建行、民生银行

项目B区

秋冬季采购会在本月中旬开始

斜对面的康盛纺织城

项目小结：
产品：主推45—90平米以“楼市铺”为概念的公寓类型产品，附带装修，间隔已经隔好，在卖场林立的周边属于少有的产品类型。

地段及发展前景：项目位于逸景路西464-466号，逸景路是05年规划为中大布匹市场的发展轴的，规划较晚，对比原中大布匹市场已经经过20多年的成熟发展，逸景路还处于建设阶段，百度地图上可以看到，逸景路路段仍有多幅地块未开发，未来发展情况要视乎经济环境的变化。

价格：项目自2001年拿地，不到37年使用用途开价36000元/平米，对比周边在建的同类型产品——合生广场，单价32000元/平米，足足高出4000元。租金方面，租价在80~100元/平米不等（视乎楼层朝向），以一套45平米的单位为例，月租金3600元，年回报率约2.8%，即使按照基准利率计算，也足足要支付3.75%的利息。

以上是本次小编踩盘报告，欢迎补充或指正，下期见6