分享会第一期，我们有幸请来了金桥百信的谢律师给大家分享房产纠纷的经典案例！谢律师有7年多的法律从业经验。曾就职于广东珠江投资集团多年，负责商业地产中心及住宅销售的法务工作，擅长房产类案件及刑事法律业务。2016年初转到广东金桥百信律师事务所执业。还没有进群的麻油也不要遗憾哦，我们的分享会一直不定期的举办。这不，，就是我们第二期的分享会哦！应很多麻油的建议，本次分享会的是：。相比一手房，二手房交易一直是一个繁琐的过程。有很多问题需要注意，比如说：1.如何调查二手房产权？2.交定金需要注意什么？有什么风险？3.赎楼怎么操作？有什么风险？4.怎样付首期以及资金监管？5.如何办理按揭更划算？6.过户和交税需要注意什么？7.二手房涉及到的家具家电、水电等如何处理？…………总之，过程很复杂，作为买家，有时候既要防业主，又要防中介！有时候稍不注意，就会劳神伤财！来这里，让专业的房产律师给你支招！这一次，我们请来了的（分享会当天揭晓律师真面目哦）给大家[图片]先上几张图给大家感受一下律师的专业、案例的精彩和麻油们的热情哦！[图片][图片][图片][图片]律师对案例的剖析很深入，麻油们也很积极的提问、互动。也希望通过案例的分享学习，大家能少一些房产纠纷哦！下面再现3个经典案例！      买家于2014年10月在某楼盘销售现场选中商品房一套，按房产公司的流程签订买卖合同并办理按揭手续，合同中约定的交楼时间为2015年8月1日。买家在2015年8月1日到达现场收楼，发现开发商未能提供合同及补充协议约定的所有收楼文件，因此口头拒绝收楼并离开。2015年12月1日，开发商再次书面通知买家收楼。买家到达现场后，签收了相关收楼文件，但在实地验收时因为地脚线开裂等装修质量问题与开发商产生分歧，再次口头表示拒绝收楼。开发商主张，装修问题不属于房屋主体结构问题，可以组织人员进行维修，并补偿一定数额的物业管理费，但收楼时间应从认定为2015年12月1日，双方未能达成一致。2016年3月，买家向楼盘所在地的区人民法院提起诉讼，要求开发商按照房价款万分之五每日的标准，向其支付逾期交楼的违约金，逾期时间从2015年8月1日起算，直到开发商解决所有的装修质量问题并由买家签字认可之日止。开发商提出的答辩意见为：1.认可的逾期时间从2015年8月1日起算，但应截止至2015年12月1日。2.逾期交楼的违约金标准应为房价款的万分之一每日。3.同意解决装修质量问题，但坚持属于保修责任，并不影响实际的收楼时间。法院经调查后，查明双方签订的《商品房买卖合同》中，约定交楼时必须交付业主的文件，包括通邮、通电、通水的证明，以及相关的工程竣工验收文件等，已经在2015年12月1日，按合同约定提交给业主并经业主签字确认。双方签订的《商品房买卖合同》主合同为广州市房管部门规定的统一版本，其中逾期交楼的违约金标准为房价款的万分之五每日。但该合同附件七《补充协议》中列明，买卖双方一致同意，将上述违约金标准改为房价款的万分之一每日。《商品房买卖合同》中约定，出现房屋质量问题的，只有提交有资质的第三方质量验收报告，证明属于工程主体质量问题的，买方有权拒绝收楼，否则应视为同意收楼。因此，法院最后支持了开发商提出的意见，以房价款万分之一每日的标准，计算从2015年8月1日到2015年12月1日的逾期支付违约金。但法院同时认为，该装修质量问题虽未达到影响入住的程度，但根据公平原则，开发商在承担保修义务的同时，应承担维修期间的物业管理费。所以，在签订一手房的《商品房买卖合同》时，除了主合同的内容外，附件有几个地方需要特别注意。一个是附带的房屋户型图，这个应该和最原始的报建资料一致，无论开发商的销售人员口头承诺如何，一旦收楼时对户型或面积发生争议，都会以这个附图而不是口头承诺为准。附件7《补充协议》中，大部分开发商会把逾期交楼和逾期办理权属证书的违约金，从主合同的房价款万分之五每日改为万分之一，甚至有开发商对违约金总数设置上限，比如约定无论因何种原因违约，开发商支付的违约金合计不得超过房价款的5%。有的开发商还会修改主合同中对于收楼时必须向业主提供的文件，这些都是在签订合同前需要留意到的。当然，一手房商品房交易，开发商提供的都是格式条款，不会因为某一个客户的要求而去修改版本，但销售人员有义务向客户解释清楚所有合同条款，特别是对于客户不利的。如果格式条款在法律上存在两种解释，那么法院会认定以不利于格式合同提供方的解释为准。此外，商品房买卖合同中产生的违约金，法律上的诉讼时效也适用的是2年。如果在知道或者应当知道开发商违约后两年内不做主张，超出两年的部分就丧失诉讼时效，无法通过诉讼要求开发商进行赔付。男女双方在结婚前各自购买了一套商品房，女方由父母协助出资支付全款，男方为按揭贷款，结婚时尚有17年还款期。结婚后第三年购买二手房一套，登记在两人名下。结婚第九年，因男方出轨，女方起诉离婚，要求取得孩子抚养权并分割财产。 庭审中，女方虽提出男方属于过错方，但因为没有提交相关证据，因此法庭不予认定，驳回了女方关于夫妻共同财产男方应当少分或者不分的诉讼请求。孩子不足10岁，且女方有稳定工作和固定收入来源，并无赌博等不良嗜好，因此抚养权归女方，由男方每月支付相当于月收入三分之一的抚养费。女方和男方在诉讼时都提交了各自名下房产的权属证明，法官认可女方的房产属于婚前财产，且自然增值部分与男方无关，但婚姻存续期间收取的租金属于夫妻共同财产。男方的房产虽在婚前购买，但婚姻关系存续期间内，推定由夫妻共同财产进行还贷，因此应在委托第三方评估该房产现金价值后，减去男方首付部分以及银行贷款未还清的部分，剩余的财产增值部分由二人平分。婚后购买的房产登记在两人名下，因未另外约定所占产权份额比例，推定为各占50%。因孩子的户籍登记在该套房产，且女方表示在离婚后与孩子继续在此居住，法院判决该处房产权属归女方所有，但女方应当向男方支付相当于50%产权的对等现金价值。《婚姻法》规定，夫妻一方确有过错的，在分割夫妻财产时可以少分或者不分。但在实际的司法实践中，对证明过错方的证据要求比较高。比如闯入第三者家中拍的相关视频，很容易因为取得方式违法而被认定为非法证据遭到排除。婚前购买的房屋，如果已经全款支付，增值部分属于法定孳息，在法律上只属于产权人。但婚前一方全款买入房产，在结婚后出租收取的租金，在司法实践中一般被认定为夫妻共同财产。原因是房产的维护及经营，被认为是夫妻双方共同参与的重大事宜，因此产生的相关收益被推定为属于共同财产。婚前购买房产，婚后继续归还按揭贷款的。虽然产权仍然属于婚前购买的一方，但因为婚后的还款实际上属于夫妻共同财产支出。因此在法律上承认，共同供楼的一方虽然没有该处房产的，但拥有相应的债权。因此在夫妻关系终止时，没有拥有产权的一方，可以主张实现该笔债权的现金价值。房产登记在夫妻二人名下的，无论是婚前婚后购买，或者是在婚后才通过增名方式，将产权人由一人变更为两人的，该处房产都属于夫妻二人共有。如果对份额有约定的，以权属证书上约定的份额为准。没有约定的，推定为各占50%。因为夫妻关系终止而要求分割房产的，保留产权的一方，应向另一方支付其所有份额对等的现金价值。对现金价值的数额协商不一致的，可通过法院委托第三方进行评估。另外，根据《婚姻法》的司法解释，父母在婚前出资为子女买房的，视为对自己子女一方的赠与。在婚后为子女出资买房但没有另外约定的，登记在两人名下的，视为对夫妻二人的共同赠与。登记在自己子女名下的，视为仅对自己子女进行赠与。父母名下有商品房一套，未注明产权比例。母亲于53岁时突发疾病去世，当时外祖父已经去世，79岁的外祖母尚在人世，除母亲外还有两个儿子。独生子名下无房产，与父亲共同居住，未及时办理房产继承手续。若干年后，因涉及独生子孩子的入学问题，需将该房屋转名至独生子名下，父亲表示愿意放弃继承份额，并将自己名下的产权份额无偿赠与独生子。但此时外祖母已经去世，应当继承的该套房产份额，需与外祖母名下其他财产一并，作为遗产发生继承。根据《继承法》的规定，被继承人死亡时开始发生继承。有遗嘱的按照遗嘱确认的原则进行继承，但没有劳动能力和收入来源又被遗嘱排除在外的法定继承人，可以根据《继承法》第19条的规定，要求为其保留必要份额后，再根据遗嘱进行遗产分配。没有遗嘱的，按照法定继承原则。第一序位继承人为父母、配偶、子女。这三类亲属按照人数对所有遗产进行均分。如果没有任何第一序位继承人的，才由第二序位继承人继承财产，也就是被继承人的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。因此，房产原来登记在父母二人名下的，没有其他约定推定为两人各占二分之一的产权份额。当母亲过世时，母亲名下的二分之一产权份额开始发生继承，由父亲、独生子、外婆三人各占六分之一。虽然没有办理相关继承和过户登记手续，但继承实际上在被继承人去世为发生节点，不以办理登记为必要条件。因此房产的六分之一，实际在法律上就已经属于外婆所有的产权份额。外婆去世前，没有对该项房产份额以及其他财产做出处分，也没有留有遗嘱，所以该项房产份额和其他外婆名下的财产一起，作为遗产在其去世之时发生了继承。外婆的配偶、父母均已过世，两个在世的子女就成了法定继承人，应当平分外婆名下的所有财产。因此，外婆的两个儿子，也就是独生子的两个舅舅。在外婆去世后，实际上已经通过继承各自取得了该处房产的十二分之一份额的产权份额。其中大舅舅表示愿意放弃产权份额，配合独生子办理继承登记。小舅舅不表示反对，却迟迟不配合办理相关手续。独生子与小舅舅多次协商未果，但公证处要求必须全部继承人到场签字，才同意办理继承公证。房管局也提出，如果没有公证书，必须提供全部法定继承人的相关证明，且应当经过全部法定继承人同意，才能为其办理过户手续。独生子向房产所在地区法院提起诉讼，要求法院确认该房产的产权份额分配情况，并进行房产分割。法院审查后，认为小舅舅确实在两次法定继承发生后实际取得了该处房产十二分之一的产权份额，但小舅舅对房屋没有出资也没有履行过任何管理和维护义务，建议由小舅舅收取一定的经济补偿后，签字同意放弃该产权份额，并配合办理相关过户手续。父亲及大舅舅作为第三人参加了诉讼，均表示愿意将名下的所有产权份额，登记到独生子名下。经法院调解后，小舅舅同意收取现金补偿并配合办理手续，法庭根据各方合意出具了《民事调解书》。独生子在父亲及两位舅舅的配合下，提供了母亲及外婆的相关身份文件、法定继承人的全部关系证明及亲属证明，以及房屋产权证书和《民事调解书》后，终于将该处房屋登记在自己名下。

七七下次开个关于学位房的分享会呗，刚需

分享会第一期，我们有幸请来了金桥百信的谢律师给大家分享房产纠纷的经典案例！谢律师有7年多的法律从业经验。曾就职于广东珠江投资集团多年，负责商业地产中心及住宅销售的法务工作，擅长房产类案件及刑事法律业务。2016年初转到广东金桥百信律师事务所执业。还没有进群的麻油也不要遗憾哦，我们的分享会一直不定期的举办。这不，，就是我们第二期的分享会哦！应很多麻油的建议，本次分享会的是：。相比一手房，二手房交易一直是一个繁琐的过程。有很多问题需要注意，比如说：1.如何调查二手房产权？2.交定金需要注意什么？有什么风险？3.赎楼怎么操作？有什么风险？4.怎样付首期以及资金监管？5.如何办理按揭更划算？6.过户和交税需要注意什么？7.二手房涉及到的家具家电、水电等如何处理？…………总之，过程很复杂，作为买家，有时候既要防业主，又要防中介！有时候稍不注意，就会劳神伤财！来这里，让专业的房产律师给你支招！这一次，我们请来了的（分享会当天揭晓律师真面目哦）给大家[图片]先上几张图给大家感受一下律师的专业、案例的精彩和麻油们的热情哦！[图片][图片][图片][图片]律师对案例的剖析很深入，麻油们也很积极的提问、互动。也希望通过案例的分享学习，大家能少一些房产纠纷哦！下面再现3个经典案例！      买家于2014年10月在某楼盘销售现场选中商品房一套，按房产公司的流程签订买卖合同并办理按揭手续，合同中约定的交楼时间为2015年8月1日。买家在2015年8月1日到达现场收楼，发现开发商未能提供合同及补充协议约定的所有收楼文件，因此口头拒绝收楼并离开。2015年12月1日，开发商再次书面通知买家收楼。买家到达现场后，签收了相关收楼文件，但在实地验收时因为地脚线开裂等装修质量问题与开发商产生分歧，再次口头表示拒绝收楼。开发商主张，装修问题不属于房屋主体结构问题，可以组织人员进行维修，并补偿一定数额的物业管理费，但收楼时间应从认定为2015年12月1日，双方未能达成一致。2016年3月，买家向楼盘所在地的区人民法院提起诉讼，要求开发商按照房价款万分之五每日的标准，向其支付逾期交楼的违约金，逾期时间从2015年8月1日起算，直到开发商解决所有的装修质量问题并由买家签字认可之日止。开发商提出的答辩意见为：1.认可的逾期时间从2015年8月1日起算，但应截止至2015年12月1日。2.逾期交楼的违约金标准应为房价款的万分之一每日。3.同意解决装修质量问题，但坚持属于保修责任，并不影响实际的收楼时间。法院经调查后，查明双方签订的《商品房买卖合同》中，约定交楼时必须交付业主的文件，包括通邮、通电、通水的证明，以及相关的工程竣工验收文件等，已经在2015年12月1日，按合同约定提交给业主并经业主签字确认。双方签订的《商品房买卖合同》主合同为广州市房管部门规定的统一版本，其中逾期交楼的违约金标准为房价款的万分之五每日。但该合同附件七《补充协议》中列明，买卖双方一致同意，将上述违约金标准改为房价款的万分之一每日。《商品房买卖合同》中约定，出现房屋质量问题的，只有提交有资质的第三方质量验收报告，证明属于工程主体质量问题的，买方有权拒绝收楼，否则应视为同意收楼。因此，法院最后支持了开发商提出的意见，以房价款万分之一每日的标准，计算从2015年8月1日到2015年12月1日的逾期支付违约金。但法院同时认为，该装修质量问题虽未达到影响入住的程度，但根据公平原则，开发商在承担保修义务的同时，应承担维修期间的物业管理费。所以，在签订一手房的《商品房买卖合同》时，除了主合同的内容外，附件有几个地方需要特别注意。一个是附带的房屋户型图，这个应该和最原始的报建资料一致，无论开发商的销售人员口头承诺如何，一旦收楼时对户型或面积发生争议，都会以这个附图而不是口头承诺为准。附件7《补充协议》中，大部分开发商会把逾期交楼和逾期办理权属证书的违约金，从主合同的房价款万分之五每日改为万分之一，甚至有开发商对违约金总数设置上限，比如约定无论因何种原因违约，开发商支付的违约金合计不得超过房价款的5%。有的开发商还会修改主合同中对于收楼时必须向业主提供的文件，这些都是在签订合同前需要留意到的。当然，一手房商品房交易，开发商提供的都是格式条款，不会因为某一个客户的要求而去修改版本，但销售人员有义务向客户解释清楚所有合同条款，特别是对于客户不利的。如果格式条款在法律上存在两种解释，那么法院会认定以不利于格式合同提供方的解释为准。此外，商品房买卖合同中产生的违约金，法律上的诉讼时效也适用的是2年。如果在知道或者应当知道开发商违约后两年内不做主张，超出两年的部分就丧失诉讼时效，无法通过诉讼要求开发商进行赔付。男女双方在结婚前各自购买了一套商品房，女方由父母协助出资支付全款，男方为按揭贷款，结婚时尚有17年还款期。结婚后第三年购买二手房一套，登记在两人名下。结婚第九年，因男方出轨，女方起诉离婚，要求取得孩子抚养权并分割财产。 庭审中，女方虽提出男方属于过错方，但因为没有提交相关证据，因此法庭不予认定，驳回了女方关于夫妻共同财产男方应当少分或者不分的诉讼请求。孩子不足10岁，且女方有稳定工作和固定收入来源，并无赌博等不良嗜好，因此抚养权归女方，由男方每月支付相当于月收入三分之一的抚养费。女方和男方在诉讼时都提交了各自名下房产的权属证明，法官认可女方的房产属于婚前财产，且自然增值部分与男方无关，但婚姻存续期间收取的租金属于夫妻共同财产。男方的房产虽在婚前购买，但婚姻关系存续期间内，推定由夫妻共同财产进行还贷，因此应在委托第三方评估该房产现金价值后，减去男方首付部分以及银行贷款未还清的部分，剩余的财产增值部分由二人平分。婚后购买的房产登记在两人名下，因未另外约定所占产权份额比例，推定为各占50%。因孩子的户籍登记在该套房产，且女方表示在离婚后与孩子继续在此居住，法院判决该处房产权属归女方所有，但女方应当向男方支付相当于50%产权的对等现金价值。《婚姻法》规定，夫妻一方确有过错的，在分割夫妻财产时可以少分或者不分。但在实际的司法实践中，对证明过错方的证据要求比较高。比如闯入第三者家中拍的相关视频，很容易因为取得方式违法而被认定为非法证据遭到排除。婚前购买的房屋，如果已经全款支付，增值部分属于法定孳息，在法律上只属于产权人。但婚前一方全款买入房产，在结婚后出租收取的租金，在司法实践中一般被认定为夫妻共同财产。原因是房产的维护及经营，被认为是夫妻双方共同参与的重大事宜，因此产生的相关收益被推定为属于共同财产。婚前购买房产，婚后继续归还按揭贷款的。虽然产权仍然属于婚前购买的一方，但因为婚后的还款实际上属于夫妻共同财产支出。因此在法律上承认，共同供楼的一方虽然没有该处房产的，但拥有相应的债权。因此在夫妻关系终止时，没有拥有产权的一方，可以主张实现该笔债权的现金价值。房产登记在夫妻二人名下的，无论是婚前婚后购买，或者是在婚后才通过增名方式，将产权人由一人变更为两人的，该处房产都属于夫妻二人共有。如果对份额有约定的，以权属证书上约定的份额为准。没有约定的，推定为各占50%。因为夫妻关系终止而要求分割房产的，保留产权的一方，应向另一方支付其所有份额对等的现金价值。对现金价值的数额协商不一致的，可通过法院委托第三方进行评估。另外，根据《婚姻法》的司法解释，父母在婚前出资为子女买房的，视为对自己子女一方的赠与。在婚后为子女出资买房但没有另外约定的，登记在两人名下的，视为对夫妻二人的共同赠与。登记在自己子女名下的，视为仅对自己子女进行赠与。父母名下有商品房一套，未注明产权比例。母亲于53岁时突发疾病去世，当时外祖父已经去世，79岁的外祖母尚在人世，除母亲外还有两个儿子。独生子名下无房产，与父亲共同居住，未及时办理房产继承手续。若干年后，因涉及独生子孩子的入学问题，需将该房屋转名至独生子名下，父亲表示愿意放弃继承份额，并将自己名下的产权份额无偿赠与独生子。但此时外祖母已经去世，应当继承的该套房产份额，需与外祖母名下其他财产一并，作为遗产发生继承。根据《继承法》的规定，被继承人死亡时开始发生继承。有遗嘱的按照遗嘱确认的原则进行继承，但没有劳动能力和收入来源又被遗嘱排除在外的法定继承人，可以根据《继承法》第19条的规定，要求为其保留必要份额后，再根据遗嘱进行遗产分配。没有遗嘱的，按照法定继承原则。第一序位继承人为父母、配偶、子女。这三类亲属按照人数对所有遗产进行均分。如果没有任何第一序位继承人的，才由第二序位继承人继承财产，也就是被继承人的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。因此，房产原来登记在父母二人名下的，没有其他约定推定为两人各占二分之一的产权份额。当母亲过世时，母亲名下的二分之一产权份额开始发生继承，由父亲、独生子、外婆三人各占六分之一。虽然没有办理相关继承和过户登记手续，但继承实际上在被继承人去世为发生节点，不以办理登记为必要条件。因此房产的六分之一，实际在法律上就已经属于外婆所有的产权份额。外婆去世前，没有对该项房产份额以及其他财产做出处分，也没有留有遗嘱，所以该项房产份额和其他外婆名下的财产一起，作为遗产在其去世之时发生了继承。外婆的配偶、父母均已过世，两个在世的子女就成了法定继承人，应当平分外婆名下的所有财产。因此，外婆的两个儿子，也就是独生子的两个舅舅。在外婆去世后，实际上已经通过继承各自取得了该处房产的十二分之一份额的产权份额。其中大舅舅表示愿意放弃产权份额，配合独生子办理继承登记。小舅舅不表示反对，却迟迟不配合办理相关手续。独生子与小舅舅多次协商未果，但公证处要求必须全部继承人到场签字，才同意办理继承公证。房管局也提出，如果没有公证书，必须提供全部法定继承人的相关证明，且应当经过全部法定继承人同意，才能为其办理过户手续。独生子向房产所在地区法院提起诉讼，要求法院确认该房产的产权份额分配情况，并进行房产分割。法院审查后，认为小舅舅确实在两次法定继承发生后实际取得了该处房产十二分之一的产权份额，但小舅舅对房屋没有出资也没有履行过任何管理和维护义务，建议由小舅舅收取一定的经济补偿后，签字同意放弃该产权份额，并配合办理相关过户手续。父亲及大舅舅作为第三人参加了诉讼，均表示愿意将名下的所有产权份额，登记到独生子名下。经法院调解后，小舅舅同意收取现金补偿并配合办理手续，法庭根据各方合意出具了《民事调解书》。独生子在父亲及两位舅舅的配合下，提供了母亲及外婆的相关身份文件、法定继承人的全部关系证明及亲属证明，以及房屋产权证书和《民事调解书》后，终于将该处房屋登记在自己名下。