二手房卖一买一回顾(汇丰放款神速一个工作日放款)

感谢麻油的经验分享，经与麻油沟通确认，本周五晚上8点到9点半，会在妈网房产卖一买一微信置业群同步分享经验，欢迎大家进群一起学习，一起沟通交流哦。进群加朱七七微信：18122325190，备注：卖一买一。

最新消息： 4月26号出新的房产证， 4月27号业主就收到了尾款，汇丰简直就是火箭速度，最近总在论坛看见商贷等了一两个月都没放款、某些银行暗示提高利率折扣才会优先放款的消息，这样比较起来汇丰简直就是业界良心啊。

4月中旬买一过户，卖一买一终于告一段落。回想过去的三个月，买卖房屋里繁琐流程的不确定性让我和老公担惊受怕，最后幸运的是买到心仪的房子，最坏的事情也没有发生。
二手房买卖流程复杂，妈网上很多好心人的经验贴给了我很大帮助，这里感谢大家，也把我经历的经验分享给后来的盆友。
一、卖房
去年12月底有卖房的想法，天河郊区的新盘（比较荒凉）想换到天河位置、学位、环境好的二手房。证不满两年，挂到中介两周1月中旬有一对夫妇看过两次后，一个晚上就带中介过来想签约。价格到了，我和老公也就签了。从挂房到卖房合同就两周时间，有几点体会。
1.价到了就卖。下定决心置换的盆友卖房要果断点，不要因为税费或者卖低几万块钱犹豫不决。房价是市场决定的，没人是傻子，略微比市场价低会让房子很快卖出。
2.多让中介带人看房。挂多个中介，不要签独家，中介带人看房要配合，提前把家里收拾干净整洁。
3.合同细节要约定。贷款建议纯商贷，最好约定过户时间，我就被买家拖了一下，差点搞砸买一。
4.如果买家也是卖一买一，问清楚点，一定要慎重！签完合同才知道买家也是卖一买一，如果不是后来他卖的房子和我卖的房子放款都超快，我很可能违约。
二、垫资赎楼
垫资赎楼的必要条件是买家同贷书，要让中介提前找买家做，越早越好。公积金有的人是不显示在征信上的，不用等商贷结清就能出同贷。
赎楼后一般一个月拿到涂销资料，找人加急快的话半个月，涂销资料也是越早拿到越好。
1.商贷提前还款是需要提前预约还款时间，2-3个月是常事。我卖的房子有组合贷款，商贷的部分运气好到爆，签完合同第三天跑到建行去问提前还贷，银行说今天正好空一个名额，我就还清了商贷，本来老公还托人找到省行的人，不用欠人情了。
2.公积金是每月还款日前一天存够钱，微信公众号上申请就能还钱。公积金数额较大，中介介绍的过桥公司，说好2月底赎楼，中介严重不靠谱，没有催买家出同贷，月底因买家同贷没出来导致垫资公司不肯垫资，2月底我已经签了买一合同，结果我四处借钱提前还贷。最终2月底还清贷款，3月中旬拿到涂销资料。
三、贷款
结清贷款后，征信通常滞后未更新。拿到结清证明就可以去办贷款（现在是认房认贷，应该是名下房屋除名后才能按首套贷款）。我1月商贷结清，征信不显示公积金贷款，银行说已经可以按首套贷款了。
1.按揭82折。买一我是通过妈网联系上汇丰房屋贷款部的工作人员，出同贷很快资料齐全以后大概一周就出来了，未收一分钱，评估也不收费，汇丰是开始申请就能锁定折扣，我的是82折，大多数银行的折扣是以出同贷为准。据说汇丰偏爱贷给有固定收入的人群，尤其公务员，国企，事业单位，如果你符合这个条件，建议去汇丰试试，他家折扣是最低的，我那个时候贷款大多数银行都是85折或者9折，只有汇丰是82折，外资银行办事效率很高，业务很熟悉，服务也很人性化，整个贷款过程，
去了汇丰银行两次，一次是填写贷款资料（我一个人去就可以），一次是同贷出了去签字、开卡（需要我跟我老公两个人去），其余的补资料都是微信发送电子版就行了，没有丝毫感觉麻烦。妈网上也有很多分享直接找其它银行做按揭的例子。汇丰只接受纯商贷，不接受公积金贷款或者组合贷款。

买一后中介不停的游说我在他那里做按揭，还跟业主说我们自己做按揭他们无法跟踪进度出了问题不负责云云，相信很多麻油都受到过类似的威胁，最终妥协了。我跟老公坚持自己做按揭，因为在妈网上看到各种按揭公司不靠谱，按揭费也大几千块。并且，如果由于类似征信问题银行不给贷款中介也是没办法解决的，如果其它的小问题中介能够解决你自己一定也能够解决的。

2.放款快。我的买家是出新证以后3个工作日收到尾款，他的买家找的工行。我是出新政以后1个工作日收到尾款，我的买家找的平安，这速度简直了！
三、买房
1月中旬签了卖房合同，年后很快就到了2月中旬，最终2月中旬签买一。
看房我和老公是去年12月底就开始看房，那时房子还没卖，重点看了天河公园、天河北、五山三个板块，不细说了萝卜白菜各有所爱。基本上周末，除了有人来买房看房，我和老公都会去这三个板块看房。最后选中一套纯南向的三房，周边环境交通配套不错，出门就是小学幼儿园，我和老公都很满意。
1.炒家盘要谨慎。每个板块都有炒家盘，特点是楼龄旧，刚装修，来业主有其他原因想卖，看房人超级多。有的炒家盘鞋柜上的鞋套多的吓人，很多人抢的感觉，这种盘我和老公都是马上走，不浪费时间。
2.二手房没有十全十美。上述三个板块，大多房源较少，比如东方新世界等名盘，而且价格死贵，对于米有限的童鞋得舍弃一些条件。房子卖了，不快速出手买的话，很容易踏空。我有个同事就是2月没买，三月连续两次新政，又耽误了买房时间。
3.时间节点把控好。我是卖一买一，我的买家也是卖一买一，还好我的业主不需要赎楼，还是满五年唯一。我本来预计3月底跟业主过户，但我的买家和他的买家出了岔子，导致他们过户推迟了。结果我也推迟了大半个月跟我的业主过户，幸好买一过户时间没写进合同，不然业主说我违约，我真是欲哭无泪，还是和业主解释了好半天。还有如果你的买家也是卖一买一，那一定要跟紧或者把过户时间写入合同，因为二手房交易变数实在太多，你不催对方就可能停下来拖着。再次强烈呼吁置换的童鞋坚持纯商贷!
4.订金。房子越来越贵，几十万的订金好像也很怕毁约。我买一给的定金10万，合同里写的违约是按照总价的10％来计，要是多给恐怕赎楼借钱也不够了。卖一，买家给了30多万的订金，估计是怕毁约。不过到4月，买一那套涨了不少，过户前生怕业主毁约，好在业主很有契约精神。
四、过户
过户需要涂销资料和买房除名，才能按首套缴税。
1.番禺和天河过户情况。
番禺的交税和过户不在一个地方，先交税再过户，过户号比较难约，和中心六区不能互通过户，现场取号也是几天后的。番禺过户前还要做地籍测量。过户后5个工作日出新证（不包含过户当天和第5个工作日），再过3-5个工作日归档除名。

天河4月的过户号也很紧张，不过过户号可以现场取号，中介早点去排队就可以（我买一的中介就是6点去排队，拿到第一个过户号），提前把税号约好就行。中心六区过户后8个工作日出新证，即时归档。ps 如果房产证上有二维码，5个工作日出新证，即时归档，亲测有效。
2.如果业主满五年唯一，但5年内换过不动产登记证，免个税的条件是业主出示以前的契税发票或者去调原档（原档如果已扫描可以过户当天调档，原档如果未扫描需提前5个工作日调档）。
3.业主如果离婚了要出示离婚证或者离婚协议。
4.证没满两年交税是按网签价/1.05再乘以6.6％，满两年是缴费基数就是网签价。
5.有曾用名的要带户口本去窗口查册，没有的直接自助查询。
6.4月1号起，过户工本费少了几百块，唉，苍蝇也是肉。
7.过户完要给首期，记得去柜台汇款，银行要凭证的。
五、中介费
坚决不给诚意金。我是签约后给一半，收楼搞完水电再一半，中介费真难砍，还好我买一的中介比较实诚，虽然中介费不便宜，但是房子性价比较高，且业主只放给他家。
六、搬家
妈网上找的搬家公司，师傅很实在，真心觉得收费也不贵，吃力气饭不容易，早上8点不到就跑到我家来，说是下午还有一单。
1.空调都是新买的，找格力的师傅拆的，再装上有问题格力保修，不放心搬家师傅拆。
2.可以淘宝上买一些打包薄膜和胶带，电器家具可以包一下。

手机码字，写到这里，等月底收楼。