300万，30年等额本息，每年还19万。理财的话大概想当于年化6%左右。但是大概从第12年开始，欠银行本金变成240万，每年还是要还19万，年化上升到8%。同时也是从这一年开始，等额本息的月还款额变得大于等额本金。压力逐年增大。                     除非有较好的投资收益，一般建议，在第12年之前要提前还款的。因为等额本息只有前面10年时间是比等额本金划算的。只要理财收益有7点年化就能覆盖月供。      但对没有投资理财渠道的人来说，任何时候提前还款都是划算的。

听起来好专业🙏🙏🙏

这个算法还是有问题的。你每年还的19万是利息加本金，其中利息与月供的占比每年都是不一样的，所以不能直接用还款额除以欠款来算利率。对于房贷来说，月名义利率就是实际利率，所以只要你的资金收益率比房贷利率高，任何时候提前还款都划不来；反过来要是你只放在各类宝宝里，资金收益率比房贷利率低，任何时候提前还款都是划得来的。

没有背离，因为你的月供就是有利息和本金组成的。你剩余的欠款额度就是你借款本金减去每个月归还的本金之和。不能把归还的本金和利息合在在一起然后除以年初的欠款额，这样算出来的结果是没有意义的。