关于等额本金(开始还得多,后面还得少)和等额本息(每个月还的钱一样多)哪个划算的说法一抓一大把,大部分都说等额本息好,但是如果提前还款呢?还是等额本息划算吗?大部分文章到这里就下文了,具体省了多少也没有个计算过程,今天我们就在这好好聊聊利率。
以下会有详细计算过程,不感兴趣的话可以直接看黑体字结论。
房贷利率是主菜,稍微复杂点,在继续说房贷利率钱,我们可以先上个开胃菜,搞清楚一个基本概念,真实利率。
真实利率是许多金融产品推销者忽悠消费者的看家本领,举个例子。有人给你推销个贷款产品,借1万本金,等额本息分6期还,没期还1739.06元,总共10434.36元。给你算利率的时候就是434的利息除以1万的本金,因为是半年期再乘以2,总共8.68%的利息。听起来还过得去吧,可是你实际付出的利息可比这高得多。我们用个图就一目了然。
左边这一列是每个月都还钱,右边这一列是到期一次性还本付息,看出区别了吗?如果你每个月都还钱,手里的占用资金是逐渐减少的,第一个月手里还有1万,第二月就1万减1739了,而拿利息总额除以本金总额计算方式是右边这种,前提条件是到期还本付息,每个月手里都有1万块用。
那么怎么计算呢,用excel里的IRR公式就好了(表放在附件,下载就ok),如下图所示,金额填本金,底下填每行填每期还款金额就行了。在这里多说一句,利率忽悠只是普遍现象,收手续费才是天坑,很多分期都会在一开始收你个手续费,有兴趣可以表中第一行加个300元手续费,真实利率结果会超乎你想象。
结论是只要每个月都要你还本金,开始就要你给手续费,利率都比你想的高。
有了真实利率及以上表格的使用基础,我们可以回到我们最关心的主要问题,房贷利率了。为方便计算,我以100万贷款,30年还,纯商贷,基准利率为例做了测算,结果如下。
等额本息和等额本金的内在真实利率是基本一致的。也就是说选等额本息前期少一点,总利息多一点;选等额本金前期多还一点,但总利息少一点。但是根据货币的现金价值,前期的钱更值钱,还越少越好,所以即使总利息多,两者的内在真实利率是完全一致的,并不存在哪个更优惠。
我们再来算算,争议较大的提前还款,同样以100万贷款为例,五年后,过五唯一,白白胖胖,提前还贷,卖掉为安。
有意思的是利率还是一样的,如果你有兴趣还可以用用附表中的数据去算下1年卖,10年卖,20年卖,统统都是一致的。即从利率的角度看,两者的区别就像先吃好葡萄还是先吃坏葡萄,都是吃了一盘葡萄,只是先甜后甜的区别。
以上计算的结论:根据真实利率,等额本息和等额本金两者之间的利率水平没有区别,不存在哪个更优惠。如果提前还款的话,无论从第几年开始提前还款,内在利率是一样的,并不会因为选择等额本金在前期多还本金,而更划算。
但是,请注意,说但是就是要转折了,我旗帜鲜明,真情实意地推荐各位用等额本息。有了以上的基础,我们知道房贷利率是真实利率,上浮1.1也就5.3%一年,而且你可以贷30年,就两个字,实惠。我们对比下,如果你是个中小企业主,来银行贷款,手续费先收一笔,最长给你5年,还随时可能抽贷,实际利率12%都算低的。如果你是中字头的央企大爷,6%以下正常,可是30年期也是没门的。这代表什么,代表你的房贷利率比央企在银行拿到的利率更划算。那我们要怎么做,当然是尽自己的能力多贷咯。那自然是前期少还点,压力更小,更能多贷,这就是为什么要选择等额本息的原因。更可况,对于有理财基础的人来说,年收益超过5.3%也不算难事。
土豪为什么可以称之为豪,看我看来,可能就是豪在可以无视贷款,全款买房吧。
(发现没法插附件,有需要表格的请留邮箱吧)