房子涨了，为什么地产股跌得一塌糊涂？

股票市场最近又回到春天，跌至3500点。
白酒和新能源是炒作最激烈的板块，涨幅均近100%，市场一片欢腾迎新年热闹气氛。
惟有房地产、保险、银行三大板块逆势而行，保险和银行我就不多说了，今天想跟大家谈谈房地产股。
据Wind数据统计，2020年，房地产板块下跌9.8%，跌幅为零。

除龙湖、绿城、中交、建发国际四家房企上涨外，其余均下跌。
如保利和万科这样稳健的老地产商，下跌幅度仅为一个位数已算是不错的表现，多数跌幅在20%-40%之间。
暴发后全球大放水，不少人看好楼市，而且今年楼市全年表现都不差，我之前就说过，今年全国房价破万，也算是创纪录了。
北上广深以及大多数新的一线城市都有不错的增长，这也是很奇怪的，为什么2020年的房价会再创新高，而地产股会下跌？
股票与房地产的投资逻辑仍有差异。
房地产价格的上涨和下跌更重视当前城市的基本面，土地供应和供给等等。
而且股票市场除了看中公司业绩，预期也非常重要。
首先看看房企的业绩，事实上，房企的盈利水平下降，已经成为行业的普遍趋势。
根据第一财经统计，至少有25家A股上市房企在前三季度陷入了亏损。
与此同时，中小型企业房企出现亏损，龙头企业面临“增收不增利”的困境，毛利率下降。
到2020年10月底，部分A股上市房企公布了三季业绩，其中有21家百强房企的第三季平均毛利率为28.0%，较去年同期下降13.5%。
可说是大幅度下降。

尽管今年房价有所上涨，但土地价格也在慢慢上涨，速度比房价还要快，尤其是在热点城市。
据国家统计局公布的土地购置面积和成交价格，1-9月全国土地均价为每平方米6206元，同比上涨17.2%。
据社科院预测，2020年1-11月全国房价涨幅仅为5.8%左右，明年仍将保持在5%左右。
在房价上涨赶不上地价上涨的时候，也就意味着开发商的利润空间被压缩，再加上许多地方的新房限价，其实就是政府让开发商给老百姓输血(603883，股吧)。
对热门城市的房东而言，房子是赚钱的，但对房企而言，房子就不那么赚钱了。
2018年，房地产行业上市公司净利润约6636.62亿元，同比下降3.33%。2020年上半年，房地产行业的平均净利润率再次下降至13.35%，房企能够赚的钱越来越少。
以前我也曾报道过，到2020年有一千多家房企跑去卖猪，其实就是房企想拓展新的出口，寻求新的盈利模式。
重新审视预期
今年可以说是房地产行业最惨淡的一年，一直受到压制，不敢抬头做人。
今年初暴发，房企基本揭不开锅，裁员裁员，资金链断裂破裂。
好吧，熬到年中，谁知8月底出台的“三条红线”，基本上就是房企的融资端，也进一步影响了行业的发展预期。
据贝壳研究院统计，今年房地产债务本来就很严重，2021年房企到期债务规模(不包括将在2021年发行的超短期债券)预计将达到12448亿元，同比增长36%，历史上突破万亿，直接融资1.2万亿元。
2021家房地产企业还没有开始贷款，但要偿还的债务已接近2020年全年。
可以想象，房企的偿债压力有多大，至少在未来的几年内现金流将会十分紧张。
另一个2020年的最后一天，中央银行发布了新的“两条红线”，这也直接导致了2021年第一个交易日，地产股几乎全线飘绿。

尽管看起来似乎与银行有关，但实际上，说到底还是房地产业，它又一次影响了房地产业的发展预期。
并且从宏观层面上讲，随着城市化进程的推进，以后住宅的发展空间将越来越小。
由这些年的销售面积来看，在过去10年里，房地产业是一片蓝海，催生了数以千计的房企，蛋糕越做越大，每个人也都可以分到一杯羹。
但这些年来，情况发生了变化，房地产的蓝海似乎即将终结。
与近年来全国房地产销售面积相比，2017-2019年销售面积并没有明显增长，今年前11个月全国新建商品住宅销售面积为15.1亿平方米，预计全年情况与2019年基本持平。
全国新屋销售面积连续几年下滑，房地产业见顶趋势明显。
对这个房企来说，生存环境日益逼仄，以后的竞争恐怕会越来越激烈，甚至走向内耗。
房地产企业短期利润下滑，长期来看，预期不好，地产股下跌是情理之中的。
虽然地产股下跌，但并不妨碍房价照样上涨，但随着房地产市场见顶，楼市分化也将愈演愈烈。
各城市的表现各不相同，我星期三分析了一线城市，二线城市之后将逐步推出。

2021/01/09