老破小，正在迎来春天（转）

2023年，全国楼市一片冰天雪地。二手房更是首当其冲。
很多2020年后买房的，不仅利率高位站岗，房价也是买在最高点。在这波回调中，一大批都被套住了。很多前期热门大盘跌幅竟然高达20%。
然而，在大环境一片惨淡时，主城老破小却悄悄迎来了春天。
主城区的很多老破小不仅没怎么跌，反而还在悄悄上涨。在成都涨幅榜前200名中，众多老破小频频出现，占据了榜单将近三成的量！
被忽视的老破小
说到老破小，很多人就容易想起老破小的众多缺点，贷款难、出手困难、停车难、小区环境不好、下水道容易堵等等。
一直以来，老破小都因为这些原因，被众多购房者忽视。
那么此次普遍下跌行情中，为什么老破小能够逆势上涨？
很多老破小因为建成年代早，占据了市中心最优质的的地段，坐拥整个成都最核心的商业资源、教育资源、医疗资源。这是很多后来新建的商品房无法替代的。
再者，买入老破小多处于自住需求，鲜有炒作，价格上确实没什么水分。因此，下跌期间，受到的影响也相对较小。
到底是谁在买入？
1）刚需群体自住/年轻人过渡
对于想在成都安家落户，但又预算有限的人来说，老破小无疑是一个更温柔的选择。
相对北上广动辄大几百万的老破小来说，只需几十万就可以在春熙路等核心地段买下一套近地铁、配套齐全、户型方正的房子。

而且，近年来，老破小高性价比也使它成为很多年轻人的选择。爆改老破小在各个社媒上爆火，也反映出大家的取向。不论是钟爱它的烟火气，还是将老破小作为自己的过渡性住房。老破小给了更多人留下的机会，让蓉漂们有了家。
当然，学区房是一个更特殊的硬性需求。很多老破小由于自带稀缺的教育资源，一直以来都不愁卖。比如人民中路一段5号，由于对口实验小学，近年来房价稳中有升，2023年涨幅达到11%。
2）用于出租
老破小的租金回报开始变得有性价比了。
近几年由于大环境不太景气，存款利率一路下行，四大行最新5年期定存利率只有2%左右。而且在未来很长一段时间内，利率依旧会保持下行。股市、基金不仅风险高，近两年也跌得也相当惨烈。
而在一众理财方式中，老破小的租金回报率却可以达到3.4%甚至更高，远超成都房租回报的平均水平。
地段优秀的老破小可以保持每年3.4%的稳定收益率，且在未来几十年内还可以保持一定幅度的增长。跟银行存款比起来，老破小租金回报率高，也吸引了一批人将老破小作为一种资产配置手段。

3）坐等拆迁改造
随着城市老化，拆迁改造势在必行。城中村改造作为“三大工程”之一，被提到了战略高度。
《成都市“十四五”城市建设规划》（关注并私信数字“9”，获取全文），提出：“十四五”（2021-2025年）期间，全面推进 173 个老旧片区有机更新，新增改造老旧小区 2555 个。
不论是拆迁还是改造，老破小的房价肯定迎来一波提升。因此，也会有部分对政策敏感、嗅觉敏锐的人提前入手，坐等政策落地。
一座城市的房子形形色色，大家的需求也是多种多样。老破小有自己的受众人群，也有自己的春天。