踩盘才是价值，我也谈谈广州楼市的涨跌

无论喊涨喊跌好象都是吃力不讨好的事，喧嚣其实就是一伙人的不蛋定。但网上看到的基本上是压倒性的一片下跌，腰斩，暴跌之声，就象08,11年的口水盛况再现。于是近期一二手盘都去看了一些，尤其是自己熟悉的，先汇报一下一手盘包括白云豪宅盘保利云禧，西区价格相比去年微涨。然后是中海誉城，上周的价稳促销微降。至于二手，踩了下面几个盘，包括珠江新城的保利108公馆，海珠的光大花园，越秀上品轩，还有白云的云山诗意，价格在这半年来基本停涨，但也没有下跌，据中介反映，成交量较低。所以我就纳闷，没网上的暴跌，七折八折的房子从那来的？我不是要唱多什么的，在如今信贷收紧连首套房都要上浮还不轻易能贷到的限购延长社保年限等等的情况下，谁都没有了唱涨的底气，起码短期内是这样。但面对一些网上的所谓暴跌论，于广州这个市场而言，我还是当一个笑话看。而人就是那样，去伪存真的能力不足一，所以说，只有你自己真实去踩盘才是真正的价值，与真正想购房的人打交道你才了解这个真实的市场。遇到新开地铁必言暴涨，遇到高价卖地新城规划必言暴涨，附近开了个市场必言暴涨与遇到成交低迷也不论是否节假原因或去年正策原因成交暴涨导至至今年腰斩必言房价暴跌，遇新房跑量促销七折八折俱是噱头却也言暴跌道理都是一样。

在暴跌声中网络上又见文说这个周未，广州的保利花城，大都会等日光，花都，黄埔，白云的盘由于定价合理而去量神促，两天就卖掉一千八百套云云，当然可以想象的是必然有人出来指责这是房产商的软文，情况只有她一人知道。我不置可否。但我选择相信那些挤破头的现场图片绝不可能都是农民工房托。而中海誉城连续三天阳光家缘上的过百套网签数据也证明了只要价格微降，成交就不愁，不管你接受不接受，情况就是那个情况。

我说过，其实也是从经济学里得来的，能让房价暴跌并产生拐点的既不是调控也不应是预期什么的，而是经济，只有经济产生危机或衰退才能真正的撼动房价，美日当年的房价下跌都是在经济危机与衰退中产生的。我就更不分析什么国情民众置业理念的不一样了。广州的经济总量十一年来增长了六七倍左右高于中国的平均增速，2002年中国的经济gdp才刚过10万亿，而去年就达到60万亿，六倍，至于房价，这十年来，全国的平均水平也就差不多这个涨幅，集合了全国最优质资源的一线城市略高也是正常的。当然有些人会拿国际租售比来分析中国的房价偏离而忽略了就象股市里只要高增长的股票都有很高的谥价率，中国的房价溢价高些是建立在中国经济一直高速增长的预期里，就是回落到现在的百分之七八也仍是全球最高增长的国家之一，只要经济增长不断，货币也必须要增加发行来对行经济的增长，工资，消费等也自然会增长。这也是预期，所以还是回到那句:只有经济才是影响房价的真正要素。

说些具体的数据，从人口结构看看广州楼市的实际需求，前几天看到统计局的广州人口数据，2014的人口达到了1600万多，而2010年人口普查时是1200万，四年时间人口增长了400万，年均增长100万，而统计中看到外来人口在广州购房48万套，也就是说外来统计人口中的7%左右的人购了房，再仔细看看，到2012年中统计数据中外来人口购房的数据只有32万套，而到了2014年则达到了48万套，也就是说近不足两年的时间外来人口在广州购买了16万套房(包括二手房)，年均超过八万套，这还是在限购的大环境下实现的。而广州平均每年的库存以外来人口加上本地居民的购买比率来说，足以全部消化，甚至供不应求。当然二手房是占据了一部分，但二手房卖出的人以改善型为主，卖出了还是会买回其它的，这两年在限购的环境下投资客已经比较少。

有些人又会说，广州的区域扩大，供地会递增，但反过来，区域扩大，只要该区域能有产业支撑能提供新的更多的就业岗位那么就会有更多的外来人口涌入支撑那个区域的房价，而狭义上的优质资源集中的中心城区核心区区域不会无限扩大，而外围区域的人口中也会诞生精英阶层，当中部分也会想占据核心区域的房子，这就是核心区域房价最能涨也最抗跌的原因。永远如此。这点上，广州的区域扩大与新城基本上都有产业支撑，无论是南沙还是番禺万博还是萝岗的广州原开发区，反而是北京偏远的燕郊等地只是集中了一部分在北京工作而只在远郊新城住的睡城没有什么产业支撑要健康。
说白了一句，拉动经济的三驾马车是投资，消费与出口，在目前的出口不景的情况下，没有谁有抛弃房地产的底气，买房子也是大宗消费，房地产更是促进经济发展投资领域里的一环，如果你是明白人，你就会明白这就是正府为什么没有能把房价调下来的原因，从没真调过或从没执行过，叫做调，倒是08年房价下行时一救市措施马上执行，房价暴涨，11年房价有些下行时数次降准两度降息，房价又重拾升势，这就是现实，需求若在，经济也可行，投资渠道少之下就是你想方设法去压抑了需求总会有暴发出来的一天，中国人中有钱人的比例是不高但因为人口基数大，所以有钱人的数量不少。而就身边而言，屡见手拿一百万余款的人会问:不投资房地产，我能拿这些钱干什么？这也是事实。当然或许十年五年后，人口的迁徙趋于平淡，那或许是另一番境象。

不怀疑房价在如今限贷限购不放松情况下会有更多的促销走量，尤其新的外围区与房价涨的比别处过份的区域，但一旦信贷与正策显出放松的真实措施，房价会马上活跃，你可以不相信，也可以等它暴跌八成省几十年打拼，我只是用自己的方式来判断这个市场，经济能保持增速的话，房价短期回落不影响它长期向上的趋势。

如果你是一个购房的潜在需求者，你必须考虑清楚你为什么要购房？考虑清楚了如果碰上实实在在的打折，10%左右，就买吧。纵然被人讨伐，我也会给你一个不模棱两可的建议。另，谢谢那位内线我说有感触并咨询意见的网友。此帖就是最好的回复。

2014/04/28