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(接地气+干货满满)2019完成的卖一买一+经历20年买房总结各种经验+选房+买卖节点

18631169房产楼市

2019年,很奔波的一年,完成了一件大事。
想跟大家分享卖一买一的过程。
记录各个时点,总结各方面的经验。
记录下各相关事件。
 
2019/12/27
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朱七七朱七七沙发
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2019/12/27回复
前排围观
2019/12/27回复
1.换房的原因及目标
有换房的想法的时候,宝宝一岁半,老人都不愿意在我们家里带宝宝。每周末宝宝才跟我们住。
当时的房子房产证50,实用是60方,小两房。
当时考虑到,如果要二胎的话,这房子压根不够住。
同事刚生宝宝,去他家见识到传说中的私房,很动心。
他家的私房,在巷子最深处,前后通,建基60的样子,房子不算好,但设计、布置很温馨。
我们当时的目标是要换个小私房,3房一厅那种,2层就够了。
2019/12/27回复
二排观众…
2019/12/27回复
以私房为目标,开始行动。
我和我家队友是行动派,说干就干。
从19年4月中下旬开始看私房,专看300以下的私房。
这个过程中,加了很多中介。
我们看遍了越秀、荔湾(不过中山八)、海珠区(市二宫江南西一带)的私房。
我队友是个做事很认真很细心的人,他负责搜信息。
划重点!!!(我只说我了解的信息,我肯定不是专业的。欢迎专业人士指正)

#私房重建的问题。
一般来说私房是不能重建的,除非是已经不能住、要倒的那种程度。
一般都是报大修缮,也就是不改变外墙的条件下都可以随便改。
#私房的户型
我见过的户型,有单面采光、前后通、单边位L型,三面单边。还有一楼是单面采光,楼上是几面采光。
我个人非常看重光线。一定不能暗。
我不懂风水,选房子全靠感觉。
感觉暗的房子会导致心情不好。
所以我只看单边位L型和三面单边的。
有一些前后通也不错的,在长寿路有看到一个挺好的,也就只是动心而已。
个人觉得,前后通的那种,要么就是前厅后厨卫,要么就是中间要做天井位的。这样的也会很好用。
2019/12/27回复
朱七七:
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谢谢版主,我经常围观你朋友圈。
2019/12/27回复
关于私房的楼顶问题。
越秀、荔湾、海珠区,三个区的管理都不一样(我现在有点记不清了)。
按严的程度比是,越秀>荔湾>海珠
越秀是按市里的要求,不能超过房顶一半的位置。
印象中有一个是不超2/3的,我和我队友现在都记不得了,,,,这专业人士补充补充啊
海珠区,规定是房檐最低处!!!(但是,违建很普遍,很多都加建一层,你懂的。)
2019/12/27回复
4-5月期间,看了太多房了,中午吃饭时间也去看。接触到非常多的中介。这里很有感触。有的很靠谱,有的像强盗土匪的感觉。
关于私房的中介,我们现在只关注2个人的微信,其他人对私房不是专业的。一个是专做海珠区,一个专做荔湾区。基本上看他俩的就够了。如果他们朋友圈没发,哪个在卖,问一下他们就知道。(我不是打广告哈)
同事有推荐中介给我们,我们长期围观各个中介的朋友圈,有的像微商一样,直接转图加价发出来的。
在5月,我们终于看到一个立马能下决心下定的。
中山7附近有一个L型的,90多方,300+万。这个房子应该很多人都知道。
为啥动心?
离马路近,而且是主要交通干道,离地铁近,户型满意,光线足。缺点也明显,主要采光面是西面,会很晒。
但是当时没有看到比这个更合适的。
当时想下定给20.
但是我们自己的房子还没放卖呢。什么时候能卖出去谁都不知道。
卖家不敢签合同,我们也不敢签合同,这一直定不下来。
我们当时觉得这个价格也差不多可以了。
在这样的形势下,只能是抓紧卖掉自己的房子。
2019/12/27回复
前排围观,私房很少听到
2019/12/27回复
关于卖房子,真的是非常幸运。
我们5月10号左右和某丰签了独家。
因为看中的私房也是他家找的,他家非常了解我们的情况,尽快卖掉的话,他们能做成2单,如果卖不掉,2单都泡汤了。
在这里,要非常感谢某丰的曾小姐,非常有激情的妹子,沟通很及时,做事也利索。签了独家之后,每一天都有人来看房,中午晚上都有人看。用他们的话说,这是已经做到尽了。他们的用心我们也是看得到的。周末主推的时候,楼下也有同事举牌子,连买菜的阿婆都拉上来看房子。挺有意思的。
说说我们卖的房子。(我个人非常讨厌那家合富地产,在买2楼的时候被坑很惨)
房子房产证是90年代,但是如果查册就是80年代的(下定前一定要先查册!!!血的教训),房改房实用面积要大一些,格局一般,但是,2楼,光线非常好,全明,回民小学学位。房子很旺。怎么说呢,上一家是朝小老师出国了,我们在这也过得很顺,结婚生孩子什么的,买菜很方便,上班也很方便,离公园前地铁不远。要不是小了一点,我们也不舍得换掉。中介的 专业角度说房子很不错,就是楼下环境差了一点,巷子走进来深,这个影响比较大。
我们非常清楚房子的情况,也能估计到对这个房子有兴趣的大概人群。
房子不能做公积金,不是不能做,是做下来时间很短。(合富地产就和我们说能做公积金,后来告诉我们只能做几年,最后是只做了商贷)不能做公积金已经筛掉一大波人群了。
外地年轻人应该不会买,年轻人喜欢环境。
我们估计的是老人家住、住过这边了解这边情况的年轻人住。学位是回民,回民也不差的,就是名字不好听。
结果跟预估的差不多。买家原是住这附近,现在专门找回民学位的房子。
恰好,什么都恰好。真的很幸运。

5月20多号,买家晚上来谈。
后来我们才了解到买家是在这长大的,就在回民读的。现在孩子要读书,就赶紧来看回民的房子。一次性付款,不做贷款。
在谈的过程中,中介套路再次上线。这里,我们栽了个跟头。
2019/12/27回复
没文化的熊叔:
前排围观,私房很少听到
查看原文
可惜的是最后没买私房,,,
2019/12/27回复
说一说卖房期间的套路。
放盘给裕丰,裕丰会带很多同事来先踩盘。就是看看房子怎么样,怕怕照片,录个视频之类的。裕丰和裕丰的门店之间也是竞争关系的。
买家是另一个门店的裕丰带上门谈,我这边是曾小姐和她主管负责帮我们谈。
曾小姐有事前告诉我们,谈价格让他们谈。
(卖房期间,听了很多放半年卖不出之类的信息,导致对房子没信心。)
双方中介下楼谈价,完了上来,问我们价格。我们以为他们已经谈妥,就抛出了底价。
事后才知道,他们没谈价格,他们不是一伙的。。。
这里要说一句,在中介对中介,就算同样都是裕丰,这样的情况下也一定要相信自己的中介,这时候大家是一条线上的。

事后总结了一下。
在这次交易中,买家卖家都开心,但是!对我的中介来说,这次交易是失败的。
最终的原因,是我对我的中介不信任,我以为,对,就是我单方面的以为,我以为我的中介宁愿牺牲这单来保证下一单。

反正我这里写挺不清楚,看不懂就算了,我不懂表达。
在卖房子这一件事上,非常感谢裕丰曾小姐,是真的卖力。但到最后也没得到什么好处。
2019/12/27回复
感谢分享,写的很好,搬板凳坐等学经验
2019/12/27回复
坐看经验分享
2019/12/27回复
想到哪就写到哪,都是自身经验。
关于二手选房子的技巧??!
相信相当多的人都会信风水,运气之类的说法。我也是一样的。但是我觉得凡看房都要找大师看的话,会很烧钱啊!!!
我妈妈教给我的选房子秘诀!!!
哈哈哈,现在贡献给妈网啊!!!!
我买不起新房啊,我不懂挑选新房。我只买得起2手房啊。
选二手房的时候,要留心观察卖家的生活状态。
家里整洁,正当工作,产权清晰。
住户的状态反映出房子的好坏。
我和我队友讨论过这个问题。
他认为,房子对别人好不一定对自己好,房子不旺上一家可能就刚好适合自己呢。
我认为,这应该算上概率问题吧。
房子对很多人旺,有可能就不旺我一个?反过来说,房子对很多人都不旺,我还能指望它旺我?
我一直认准,房子的好坏会反映在住户身上。住户状态好,房子不会差。
所以呢,我一定看上一任业主的情况,上一任过得不太好我不会考虑的。
如果家里破产啊,房子里年轻人去世啊,什么之类的,这些我很在意的。

上面的说法是我个人的技巧,你们听听就好了哈。
2019/12/27回复
说了选二手房,那说说卖房。
2019/12/27回复
买房你也会看房子是不是干净整洁,卖房也一样的。自己家要收拾干净,床最起码要折被子吧,厨房最起码没有脏碗吧,厕所也要干净吧啊。家里收拾干净,卫生搞好,怎么都会加分的啊。
去看房的时候,什么脏的都看到过,怎么都没有心动的感觉。
也可能我自己注意这方面,在这方面看得比较重要。
2019/12/27回复
关于炒家盘
之前买了一次炒家盘。
要多方面谈这个事情。
房子低价性价比高的比较少会放到市面上,炒家会第一时间收入囊中。(现在这样的现象少了)
炒家入手后,面子工程做好后就能卖。用料不要想会有多好。之前了解了一下一个平方2000+蚊就能全部做好。
炒家盘装修是最不需要考虑的东西。只看位置,户型,学位,这些重要的信息。
我15年入手的炒家盘,一直漏水,到现在修修补补无数次,仍然没解决。现在准备拆外墙,搞得好不好还不知道呢。怕了怕了,我现在看到炒家盘都绕道走
2019/12/27回复
楼主加油。坐等更新。。。。
2019/12/27回复
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