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2010-11-16 05:57

看完上述，自然会有结果！


有关图文链接：
http://www.gzmama.com/viewthread.php?tid=1710784

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最近有网友问到上次关于教唆门性质的问题，


我在此分析一下

我先上截图，网页保存公证，由当事人提供


有关图文链接：

http://www.gzmama.com/viewthread.php?tid=1875862
http://www.gzmama.com/viewthread.php?tid=1772365

[ 本帖最后由 太古 于 2010-11-16 06:00 编辑 ]
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[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-16 13:25 编辑 ]

让中介来说黑中介
                                                                                               —— 新形势下如何防黑经验分享
        
         
               
                                  　  目　录



　　　　　　　　　　　　第一章　择中介之道


第一节　以过来人为镜--------------------------------------------------------------------------------３楼


　　　　　　　　　　  　第二章　伸向客人的黑手


第一节　外壳包装-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4楼

第二节　骗你过来是第一步----------------------------------------------------------------------------4楼


　　　　　　　　　　　　    第三章　恶梦开始



[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-27 15:39 编辑 ]

     序





约两年前，我加入了房地产中介行业，先后在大中小型房地产公司任职，我接触过数千客户，他们中大多数是对买房毫无经验白纸一张的首次置业者，但也有改善型及享受型的买家，在他们眼中，迷茫与希望并存，焦虑与期待齐飞，为什么网上挂着的房源总是看不到？为什么白天看不了房子？为什么业主会突然不卖？为什么越让中介去谈业主就越反价？为什么我的房产经纪总不能帮我买到房子？……他们充满了焦灼与疑惑……

网友kob：我们已经被黑中介洗脑了，完全想象不出来，白中介或者红中介是怎么做的，希望能用实际案例来给我们解释一下！这样，我们也可以按照这个模式，去寻找好的中介！

网友Finge：我的房子在放售，有几个客人连续过来都说房子的缺点，我先生觉得客人说的也是事实，就愿意降价跟他签了，我的房子是否卖便宜了？

……

他们的焦灼，来自房价处于的调整期；他们的焦灼，来自结婚买房；他们的焦灼，来自七年调控的成效；他们的焦灼，来自互联网黑中介集团操控……

面对这种焦灼，我无法不动容，我无法不竭尽全力地去回答网友的提问，每回答一个问题，都可能抹平一个置业者在买房道路上的一段崎岖，助他更安稳地买到自己称心的房子。然而，仅仅在网络的时间有限，远远不够回答网友们潮水般来的提问，我的邮箱被彻底塞满，我的即时通讯常有留言，我的时间被安排得满满的，而那些没有被回答的提问，却永远在拷问着我作为中大学子常常自诩的社会责任感，令我午夜思之，心中惴惴。 就这样，有了这篇文章，我对这篇文章寄以厚望，希望她以自己的绵薄之力弥补指引网友防范黑中介这一环节，向所有的网友传道、解惑。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-27 15:39 编辑 ]

     第一章　择中介之道


以“择”开头的词语往往字字千钧：择偶、择房、择菜、择中介，每一个词语都承载着人们沉甸甸的希望，每一个词语都让人们不得不慎之又慎。

为什么选择如此重要呢？

因为，选择影响结果。

择中介，绝非仅仅是选择公司品牌，而是要对以下几个方面进行综合选择：

（1）、企业品牌与实力

（2）、中介的诚信记录

（3）、中介的资历

（4）、中介的专业程度

再具体一点说，到底应该如何择中介呢？


                                                  第一节　以过来人为镜



首先要与大家分享的，是本人的一位客人杨先生，回首近半年的看房经历，既有令他“悔之晚矣”的错误选择，也有令他深感庆幸的正确选择，在本文中，他对自己每一次的选择加以“马后炮”式的点评，希望网友以他为镜，借鉴他的经验，吸取他的教训，正确选择中介公司与中介。

他选择中介公司与中介的经历


时间　　　　　　选择企业　　　　　　是否有实体店铺　　　　　中介资历


2009年4月　　　邦*地产公司　　　　　　　　是　　　　　　　资深地产经纪
2009年7月　　　中*地产公司　　　　　　　　是　　　　　　　资深地产经纪
2009年8月　　　海*地产公司　　　　　　　　无　　　　　　　新手
2009年9月　　　合*地产公司　　　　　　　　是　　　　　　　资深地产经纪

杨先生4月选择了一家小型中介企业，但苦等了三个月，基本上没什么盘源，于是转了一家大型企业，看过几套后，杨先生终于找到了自己喜欢的房子，但由于对方收三点佣金问题，杨先生于是通过互联网找到了一家没有实体店的低佣金中介公司，委托一位无经验的新手中介去谈判，结果业主反价，再谈判，业主再反价，最后谈判结果是业主不想卖了，杨先生非常苦恼。9月份，杨先生在同区找了一家最大型的中介企业，而且找了一位资深的中介找房，很快，杨先生找到了一套还算称心的房子，谈判非常顺利，第二天就签了，佣金只收两点，较为合理，杨先生认为非常值得。


关于选择中介公司与中介的反思

杨先生的买房经历，由于选择了错误的中介公司与中介而留下遗憾，和很多置业者一样，看了数月，好不容易才看中一套房子，但结果是与其擦肩而过，那套房子，如果杨先生之前选择的是一家大型地产公司的资深中介去谈判，或者会是另一种结果。

半年回眸，杨先生的“马后炮”思维告诉他自己，应该这样选择中介公司与中介：

1、应该首选大型房地产企业

我发现越是大型的房地产企业，其分店及盘源量就越多，资源丰富，好房子不会错过，如果你想
快而准的找到自己的房子，首选大型企业。

2、不应该选择没有实体店面的中介公司

这种中介公司没有实体店面，通常以网络形式经营，常常不具备财产担保能力，财产转移及人间
蒸发的可能性非常大，风险高，而且一般商业信誉较差，存在诚信问题。

3、不应该选择存在诚信问题的中介

在选择中介之前，你可以通过互联网搜索工具，了解一下这个中介，如果这个中介存在一些诚信
问题或者诚信方面的纠纷，你应该毫不犹豫的否决他。一个曾经存在诚信问题的中介，他几乎是
不可能为你提供真实的信息，你的知情权往往是无法实现。

4、不应该选择毫无实操经验的中介去谈判

可能你看了好几个月房子，好不容易才看中一套，但如果你选择了一个毫无经验的中介去帮你谈
判，结果大半是反价、不卖或者是被别人买了。谈判技术是知识与经验的累积，不具备谈判技术
的中介，他会随时为你带来死单的风险。因此，如果这套房子是你非常喜欢的一套房子，我建议
你一定要选择一位经历资深的中介去谈判，为你争取。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-27 15:40 编辑 ]

　第二章　伸向客人的黑手


近年来，由于行业之间竞争激烈，有部分中介公司使用一些骗术来开展业务，尤其是部分中小型企业，为招揽生意，可谓不择手段，更有的公司为了方便转移财产、逃避责任又或者出于其他目的，不开设实体店面，仅以网络经营为主。


                                                          第一节   外壳包装


公司包装

１、小型传统地产公司

这种传统地产店铺除了门面挂着与诚信有关的宣传语之外，往往门面的水牌广告性价比高过人。

２、网络地产公司

这种公司通常没有实体店面，只承租一个小型的办公室开展业务，以网络经营为主，为了向外展现一下实力，有的公司也会挂着**校友企业的招牌，以增加客人对公司的信心。


个人包装

１、小型传统地产公司

普通的行政着装，没有过多的修饰，一个传统店面通常可以解决客人对公司小额度财产担保能力产生的疑问。

２、网络地产公司

既然没有体面的店面，至少也得有个体面的外表，一般的网络公司外出承接业务用车代步，提着上网本随时随地开展网络业务。



                                                    第二节　骗你过来是第一步

小型传统地产公司

１、假广告

店铺门面的落地玻璃上贴满了广告，如果是统一格式的广告，你细心留意一下，不难发现，有的广告半年甚至一年也没更换，这些统一格式的广告几乎90%属于虚假性质，当你看中某个广告盘的时候，中介会找若干个缺点去贬值广告盘，例如对马路、西晒、顶楼等等，当你坚持要看广告盘的时候，中介又会找若干个理由拒绝你，例如该物业有租客不方便看楼、业主出国等等，接着，中介会马上向你兜售其他盘源，中介最终的目的是取到你的联系方式，为开展下一步业务提前作铺垫。

如果是非格式的广告，即那些用手写的，约90%是真实有效盘源。


２、成功取得联系方式

中介取得你的联系方式之后，接下来会不断向你推盘，当然这里包括真盘与假盘，中介通常会用盘源去测试你，综合评估你。



网络地产公司

这些以网络经营为主的地产公司，由于没有实体店面，只能通过互联网招揽生意了。

１、选定网站

这些网络地产公司通常会选定一个网站或者论坛，作为开展业务的平台。


２、注册及收购账号

这些网络公司一般会大批量注册账号及投入部分资金收购一些注册时间比较长的老账号，建立一个账号密码数据库，由专人管理，以备将来在不同的时间段作不同的应用。


３、造势策划

为了提高成交量，有个别的网络公司通常会首先动用一批账号以普通网友的身份去鼓吹楼价将不断上涨的氛围，然后调用不同时间段注册的账号跟随假造势，企图营造乃全民共识之假气氛，试图从心里层面上影响客户，令客户作出错误判断，为达到目的，这些网络公司期间可能会动用一些假数据。

当然网络公司会有不同角色的中介，一般会有三四个不同角色的中介，便于对不同的客户开展业务。对于一些认为房价会继续上涨的客户，将由观点与其相似的中介跟进，对于一些认为房价将会平稳或者认为房价可能下跌的客户，也会由基本认同其观点的中介跟进，就算没买楼至少也可能承接一些咨询方面的业务。

4、策划言论攻击

这些网络公司在特定的情况下不排除向利益冲突方，或者认为有必要攻击的对象，动用大量账号策划发动言论攻击，不过令他们遗憾的是，往往这些言论都不具信服力。


5、开题炒作

部分网络公司运用的常见手段之一，策划一个具有炒作性质的主题，然后开始动用大批量账号跟贴炒作。


6、假身份吸客

传统地产公司常用假盘源招揽生意，网络公司除了同样可以使用假盘源之外，近年来更出现极个别中介居然利用假身份招揽生意，例如冒充置业专家等等，但实践中极为罕见！

7、自导自演

一般分为两种情况，一种是以个人名义，另一种情况是以公司名义。

为了达到出名目的，有些网络公司会不厌其烦的自导自演，用不同时间段注册的账号开题发贴，例如提出一个提问，然后指定个人或公司回答，示范：

1、“小张，快进来。”

2、“有问题请教一下小张”

3、“张大哥请进”

……

然后，主角会主动登场演绎，当然，也有不出场的可能，通常目的只有一个，营造受欢迎的假气氛，吸引真客人提问，然后再站内发短信招揽生意。


8、总是会先给你一点甜头

如果没有假盘，没关系，也可以利用一下假身份，为了招揽生意，可谓不择手段，在这场真真假假演绎的戏里，总会引来一些不知情的真正的客人，这对一些网络中介公司来说，机会来了。

流程：

第一步：回答问题

第二步：站内发短信招揽生意

有些网络公司通常会以：“我的收费比别人低”把你吸进来。

在成功取得联系方式之后，一般的网络公司会为客人建立一份资料数据库，为日后进一步开展业务作出铺垫

9、服务质量

比较常见的情况是有量无质。

10、网友疑问与对应策略

网友提问，曾经在互联网向一些中介提出问题，如果中介的回答没出现错误，能不能说明这个中介很专业呢？

我的观点是：如果是回答一些房产交易流程及银行贷款政策方面的问题，因为房产交易流程及银行贷款政策与买卖谈判技术有本质区别，前者是手续及政策方面的资讯，后者谈判技术是实操经验与专业知识的积累，而谈判技术是中介职业的核心技术，两者不能混淆，因此，也并不能说明这个中介就一定是专业。

网友提问，那么怎么样才算专业的中介呢，如果一个工作满一年的中介算是专业吗？

我的观点是：这不能用时间去衡量，这取决于中介接受的企业课程培训与实践的经验，如果是一个小型企业，没有健全的培训制度，盘源少，看楼量少、客人中盘率低、谈判也极少，那么，中介在这种环境下是不可能取得进步的，即使在这种企业工作满十年八年，相信也没多大长进。如果是大型企业，公司具有非常系统的课程培训，一般分为初、中、高级水平班，再结合实践，在专人（师傅）的指导下，通过大量的看楼，中盘、谈判，积累大量的实操经验，成长速度非常快，尤其是在楼市旺季，看楼量与中盘率很高，能经常接触到不同类型的谈判业务，中介如果在这种大型企业，一般工作满一年可以达到中级谈判水平，工作满两年通常可以达到中高级谈判水平。

网友提问，我曾经在互联网提问过中介，回答问题是免费的，其实提问会带来什么风险呢？而且我也确实有不明白的问题，有人免费帮忙解答多好呀！

我的观点是：中介回答问题可以帮到网友这个确实是事实，个别中介也确实回答过网友提出的各种疑问，至于你提到的可能会出现何种风险，较为常见的是，有部分中介在交易流程及房贷方面比较熟悉，但缺少的是最关键最核心的谈判技术，你的问题是回答了，但中介后续可能还会向你发站内短信招揽生意，中介会开出更低的收费吸引你，但在谈判质量方面往往却根本没法保证，这就是我上述提到的不排除个别中介为利益而不择手段，充当置业专家等等角色，我认为，一个中介的诚信非常重要，损失业务事小，但失去商业信誉就不是用金钱可以买回来的，因此，我的看法是，回答问题是一回事，委托中介谈判又是另一回事，区分开，不同的事情要找不同的专业人士，这样子比较明智，而且对你买房也比较有保障，至起码可以最大程度的避免主业反价、主业不卖或者被第三方买了等等不利的情况出现

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-27 15:40 编辑 ]

汇总一下

免得要用的时候不好找

另外我似乎没有说过自己不想买房吧？

你没房之前难道没有想过买房？

你觉得想买房不正常是吗？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-27 15:36 编辑 ]

我不是攻击你

我是就事论事有理有据地批判你的问题

包括你的诚信问题 你的违规问题等等

所以本身你看问题的态度就不对

说明你虽然这几天龟缩起来

但是和我所清楚了解你的本性一样

就是死性不改

所以你就做好倒闭的准备吧

预告一下

首先你略有盈利的短租生意必倒无疑

然后你亏损的中介生意必将随之而倒

然后你可以选择回去

继续做你的锅炉工

或继续做网管

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-27 15:52 编辑 ]

没关系

等房地产经纪行业管理办法出台了

你被举报了


再看看你还能开展多久



http://www.gzmama.com/viewthread.php?tid=1900054&extra=&page=1

整治中介 无证房产经纪人恐丢饭碗

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-27 16:55 编辑 ]

你把别人想得太简单了

就算是广州只有一百个证

注册公司需要三个证好了

可以满足三十三家中介公司注册

大部分中介公司都能高薪找到持证的人满足条件

都不会倒 公司不会倒 门店就可以开

其他主要人员的有协理资质即可


但是像你这样的小中介 必倒无疑

还没看出来这次就是整顿你这种小中介吗？



你现在一**倒闭

但是


一、你盈利的短租垮了，你亏损的中介生意支撑不了多久，而且比你吹嘘的还要快，之前说什么3000元的工资可以支持到明年，结果几个月不到就减半为1500。可见你支撑能力之弱，就你这种反复无常的小人还想1500招中大的毕业生给你考试？

二、广州现在的规定是房地产中介职业资格证书的人员不少于3人，首先你要自问你是不是时刻都满足条件。其次房地产经纪行业管理办法出来后，你要自问你能不能找到几个百中挑一的国家级经纪人满足中介公司注册条件。被别的中介实名举报并跟进检查进展你能不能应付？


你解决一个问题

也解决不了两个问题

等倒闭吧

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-11-27 17:16 编辑 ]