第一篇 一般房产70年生命周期价值波动曲线

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:18 编辑 ]

第二篇 在通货膨胀条件下房产70年生命周期价值波动曲线

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:18 编辑 ]

第三篇 在通货膨胀条件下贷款购房的得与失价值波动曲线

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:19 编辑 ]

第四篇 陈家祠的老房子拆迁最高赔偿每平米1万7很高吗？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:19 编辑 ]

第五篇 华侨新村的别墅现在还能卖每平米2万很奇怪吗？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:20 编辑 ]

第六篇 即将拆迁的鸿运小区能得到多少赔偿？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:20 编辑 ]

第七篇 什么样的房产会升值或贬值？

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:21 编辑 ]

第八篇 总结和建议

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:21 编辑 ]

赶快搬凳仔坐头位，想不到这里小小的论坛居然有这样的大作，期待中

牛，拭目以待！

看看，再看看。

如果都是现实那看来有什么意思，就是现在不明确才需要分析。支持一下

又有论文，前排占位

关于拆迁补偿的一些规定

想等待拆迁的同学值得一看

《城市房屋拆迁管理条例》

第三章 拆迁补偿与安置

第二十二条　　拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
　
第二十三条　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

第二十四条　　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条　　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

《广东省城市房屋拆迁管理规定》

　　第十二条　拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。

　　产权调换的面积以房屋所有权证的建筑面积为依据。房屋因为拆迁而影响了正常使用的，应予补偿，补偿标准由拆迁人与被拆迁人协商解决，协商不成的，由房屋拆迁主管部门裁定。

　　作价补偿的金额按照 所拆房屋建筑面积的重置价格 结合 成新 结算；或者由当地房地产交易所参考近期同类房屋市场交易价给予评估作价。采用的补偿结算方式由被拆迁人选定。

《房地产估价规范》

6．7征地和房屋拆迁补偿估价
6．7．1征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6．7．2征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．7．3拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行。
6．7．4 依照规走，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6．7．5实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的 房屋重置价格 扣除土地价格后 结合建筑物 成新 估价。
6．7．6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该 土地使用权的剩余年限  所对应的正常市场价格 进行。


土地：剩余几年使用期*所对应的正常市场价格

建筑：房屋重置价格（扣除土地价格后）*建筑物几成新


土地价格还要考虑对应一致的容积率

不一致的折算成一致的容积率

因为同样赔偿3600平米

一层楼、三层楼、九层楼、十八层楼、三十层楼

拆出来地面面积的价值是不一样的

分别是3600平、1200平、400平、200平、120平

既然拆出来最后的地面面积差异这么大

地面面积的价值是一定的

那么不同容积率的每平米的赔偿肯定是不同的

剩余使用期一样的前提下

楼层越高 赔偿越低

楼层越低 赔偿越高


容积率2.7以下的（九层以下）

或剩余使用年限不至于太短的（15年楼龄以下）

拆迁补偿相对都会高一些

而容积率2.7以上的（电梯楼）

或剩余使用年限太短的（15年楼龄以上）

拆迁补偿相对都会低一些


因为建筑的补偿不会太多



评估地价一般按照2.7的容积率来计算地价

譬如10000元/平的话



如果你的房子是3层楼或以下

譬如很老的棚户区或者别墅

容积率大约是1

70年地价是10000*2.7/1=27000元

30年楼龄大约剩余40年土地使用期

价值27000*40/70=15428元/平

这就是陈家祠的拆迁赔偿费1万5起的根本原因




如果你的房子是8层楼或9层的楼梯楼

譬如现在大多楼龄10几年20年的楼梯楼

容积率大约是2

70年地价是10000*2.7/2=13500元

20年楼龄大约剩余50年土地使用期

价值13500*50/70=9642元/平

这就是赤岗电视塔南广场拆迁赔偿费8800左右的根本原因

有差异主要是那边容积率2.7的地价不用10000


如果你的房子是19层楼或以上的电梯楼

譬如现在大多楼龄几年或10几年的电梯楼


容积率大约是4或以上

70年地价是10000*2.7/4=6750元

10年楼龄大约剩余60年土地使用期

价值6750*60/70=5786元/平

不过建筑比较新赔偿比较多

按4000的重置价格计 35年建筑寿命

4000*25/35=2857元/平

合计8643元/平

这是一些电梯楼的未来拆迁价值的现值

保佑地价大幅上升吧！

现在没拆到你

你就以为陈家祠都赔1万7

到时你不是赔更多钱 2万 3万 4万

告诉你 没有的！

只因拆迁时土地的价值最高

所以房子估价越低 补偿金额越高？

这个问题已经有记者提出疑问了

哪岂不是房子越破越旧估价越低

获得的拆迁补偿反而越高呢？

对于这个问题，国土房管局没有明确给出回答。

http://gzdaily.dayoo.com/html/2008-10/16/content_345207.htm



房子估价越低 补偿金额越高？

2008-10-16 广州日报

还有市民发现一个奇怪的现象：按照方案，如果越秀区某套住宅的评估价为4000元/平方米，能获得11277-4000=7277元/平方米的改造奖励，再加上4000×15％=600元的搬迁时限奖励，总共多得7877元的拆迁补偿，而另一处评估价为7350元/平方米的房产补偿才5029.5元/平方米，哪岂不是房子越破越旧估价越低，获得的拆迁补偿反而越高呢？对于这个问题，国土房管局没有明确给出回答。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-17 23:09 编辑 ]

这个补交1%是房改房的情况

因为房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿

相当于当时职工已经通过劳动支付了土地出让金

所以对此种房产象征性征收1%的土地出让金


但是，商品房70年到期是不是也如此简单呢，不是的。

看看经济适用房或限价房的规定就知道了

广州经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市住房保障办可优先回购。购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。

按照广州市的相关规定，限价房5年内不得出租和转让，5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。

也就是说补交地价为

（市场价-经适房购入价）*80%
（市场价-限价房购入价）*70%

万松园经适房价格4438为市场价12213的37%左右

则补交地价为 市场价*（1-0.37）*80%=50%*市场价

不仅仅是房改房那么简单

市场价90平*12213元=110万

90平（12213元-4438元）*80%=56万

如果五年后房价还涨到2万

那补交地价为90平（20000元-4438元）*80%=112万


所以70年以后土地使用权到期

该补交多少地价可想而知


据测算，6月海珠区一手住宅均价为12213元/平方米，前进路、江南西路一带一手楼楼价也在1.1万元/平方米-1.3万元/平方米之间，所以购买90平方米左右三房单位的市民，可能要多付50多万元的房款。 万松园经适房销售均价为4438.09元/平方米，最高可上浮10%，即最高限价为4883元/平方米。