我的公积金
我的公积金楼这几天来不及整理最近的思路
看到坛里吹嘘小新塘的拆迁赔偿
很眼红的样子 我就想发笑
这和路边的赌局有什么区别？
找几个托赢钱表演给你看
甚至你入场也让你赢几把
以前是忽悠你几十万买房
现在忽悠你上百万买房
甚至把下辈子都搭进去
就是为了赌房产的升值
新推房子升值是肯定的
二手房却走贬值不归路
你还以为老化贬值没关系
可以等拆迁 还很眼红拆迁可以赔1万7
就不想想为什么周边的二手电梯楼有的还卖不到1万7
拆迁的价值在于土地
而不是你的建筑 和 拆迁之后变成的那堆建筑垃圾
那堆建筑垃圾对他们没用 只有拆出来的空地对他们有用
所以你要掂量你那块地的价值 能拆出多少土地面积来
你在9层楼的楼梯楼房子 90平
你这一户型30户共用地面90平 拆出来
你的房子可以分得地面90/9=10平的面积
如果容积率2.7的70年的地价10000元/平 你又还剩下40年的使用期
那么这一块你拥有的土地价值是
10平*10000元/平*2.7*40/70年=15.43万元
你在30层楼的电梯楼房子 90平
你这一户型30户共用地面90平 拆出来
你的房子可以分得地面90/30=3平的面积
如果容积率2.7的70年的地价10000元/平 你又还剩下60年的使用期
那么这一块你拥有的土地价值是
3平*10000元/平*2.7*60/70年=6.94万元
所以理论上
楼层越低 土地价值越高
楼层越高 土地价值越低
事实上又如何呢？
千万不要被表象蒙住了眼睛
看着人家的拆迁款来做自己的发财梦
小新塘的拆迁
那些老房子价值又如何呢？
注意一句话：
四层以下“拆一补一”
为什么政府不敢说不管你有多少层
我都给你“拆一补一”呢
正说明了楼层越低
拆迁价值越大
根据报道
我们知道拆迁后盖出来的新房大约1万/平
那么四层以下“拆一补一”的意思
就是说1平米补偿1万
这种郊区的拆迁补偿标准1万
相比较陈家祠的1万7的标准
我们可以理解是吧
但是话外音就是说四层以上
不会给你“拆一补一”
也就是说不会赔你1万
而是会打折扣
楼层更低的情况呢？
当然赔得更多
看下面三层的情况
赔偿260+380=640平
价值640万
三层楼每层60多平按200平计
则三层楼每平米可以获赔3万2
获得5000万的那个人
估计拆了多少房子呢？
按三层楼每层60多平按200平计价值640万计
7.8套 不到8套房
从以上的理论分析和实践分析
我们都知道 拆迁时
楼层越低 每平米赔偿越高
楼层越高 每平米赔偿越低
所以如果你是住9层楼梯楼 甚至30层电梯楼
没什么好羡慕的 你们家200平的楼梯楼 甚至电梯楼
都不如人家三层200平老房子
人家卖得了640万
你却卖不了
因为你的房子
拆不出来多少地
不值多少钱
这就是政府和不怀好意的人士
宣扬拆迁老房子高额补偿
来忽悠老百姓入市买房
的一套把戏
和路边的骗局
没什么两样
利用人的贪婪
用一点小恩小惠来诱惑你失去更多
当然 失去之后才后悔莫及
还有 还有一点
杨箕村 猎德村 林和村 小新塘的农民房
理论上都是永久的集体土地使用权
但是你买来的那套商品房下面
是70年的国有土地使用权
政府用1万块买断他们近似永久的土地使用权
然后用一套70年土地使用权的商品房来回迁还给他们
你以为你届时剩下30年的土地使用权也能值这个价钱吗？
最多一户可回迁5000多平方米，保守估价超5000万元。
新合经济发展有限公司董事长简伟林保守估计，改造后的房价至少都值1万元/平方米
现在我只有一栋三层的房屋，每层约60平方米，加起来总共也未超200平方米。但改造后，我和儿子各有一套，面积分别为260平方米和380平方米，加起来近700平方米啊
广州小新塘旧村月底开拆迁 村民都将变百万富翁
2010年08月20日02:58 新快报
新快报讯 （记者 郭晓燕 实习生 陈超 通讯员 田禾 刘清源）前天上午，位于天河区东北部、被列入亚运前需改造的9条城中村之一的小新塘旧村（即新塘旧村）正式启动改造签约仪式，预计8月30日正式开拆。村民向记者透露，经过拆迁，户户村民都将有过百万元身家，最多一户可回迁5000多平方米，保守估价超5000万元。
四层以下“拆一补一”
前日上午，天河区新塘城中村整体改造开始签约，改造方案也正式与村民“见面”。按照方案，给予现有建筑面积四层以下拆一补一原则。8月12日，90%以上的业主通过改造方案。此次启动签约的是天河区新塘农工商联合公司和广州市新合经济发展有限公司，涉及面积78万多平方米和2135户。
记者同时了解到，改造分两阶段进行，第一阶段开拆时间为8月30日至9月5日，第二阶段为12月18日开拆。
回迁村民最高身家五千万
“按照规划，改造后建成的住宅区，将作为周边科学城、天河软件园等配套住宅。”有临近科技园区与奥体中心的天河东北部优势，加上入住人群主要为白领，新合经济发展有限公司董事长简伟林保守估计，改造后的房价至少都值1万元/平方米。此次改造范围，亦包括四个简姓祠堂中的两个。简伟林称，涉及的祠堂在不影响规划的情况下，将会原状保留。
“现在我只有一栋三层的房屋，每层约60平方米，加起来总共也未超200平方米。但改造后，我和儿子各有一套，面积分别为260平方米和380平方米，加起来近700平方米啊！”现场正在听简伟林介绍的村民简伯一脸兴奋。“村里每户平均至少能分到280平方米的面积，改造后户户都是百万富翁了！最阔"大地主"所拥有的面积更高达5000平方米呢，要变成半亿富翁啦！”
《中国房产70年生命周期价值波动曲线》
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前 言
经过多日的数据准备和案例准备
这个题目终于可以正式推出来了
关于长期的通货膨胀 我是认可的
所以我也认可今后长期的新房价格将会越来越高
当然中间有时候短期上涨过快（譬如去年和今年初）
也会有修正下跌的时候
但是长期上涨趋势不变
这个说法 比较客观理性
相信符合多军的胃口
但是
新房价格的上涨
是因为通货膨胀的大趋势
是因为地价上涨、建材上涨和建筑造价上涨
而作为二手房来说 其主要价值在于土地和建筑
其价值却将随着 土地使用期 的缩短 而贬值
也随着 建筑物 的老化 而贬值
直至最终归零
当然 由于容积率、和物业具体情况的影响
如学位、楼层、景观、其他稀缺资源等等
也会影响二手房的阶段性价值评估
根据1999年6月1日起实施的
《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291-1999
房地产价值估算的时候 特别是拆迁赔偿时
主要考虑以下因素 各因素与房产价值关系如下：
1、正比例：该房子周边70年使用期的地价，周围地价越高，该房子价值越高。
2、正比例：该房子剩下的土地使用期，剩余期限越长，该房子价值越高。
3、反比例：该房子所在建筑的容积率，容积率越低，该房子价值越高。
4、反比例：该房子的楼龄，楼龄越短，该房子价值越高。
5、特殊因素，如学位、配套、环境、景观、楼层、朝向、装修等等，给予适当溢价折价。
之前已经对个别案例进行了分析
坛里大多网友已有所耳闻
现在系统地整理一下思路
并对一些热点进行剖析
思路如下：
第一篇 一般房产70年生命周期价值波动曲线
第二篇 在通货膨胀条件下房产70年生命周期价值波动曲线
第三篇 在通货膨胀条件下贷款购房的得与失价值波动曲线
第四篇 陈家祠的老房子拆迁最高赔偿每平米1万7很高吗？
第五篇 华侨新村的别墅现在还能卖每平米2万很奇怪吗？
第六篇 即将拆迁的鸿运小区能得到多少赔偿？
第七篇 什么样的房产会升值或贬值？
第八篇 总结和建议
[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 14:23 编辑 ]
