我的公积金原帖由 hawk1 于 2010-8-17 10:56 发表
我觉得网签之后的一段时间内中介的日子肯定不好过，这么大一笔税费加到房价上哪个买家都要掂量掂量。当然第一批买家接盘后再卖就不存在这个问题，对买家而言更透明、安全，成交随之平稳。
简单解释一下
原来五套房子
价钱分别是100万 90万 80万 70万 60万
原来可以报低价60万 50万 40万 30万 20万
税费分别是6万 5万 4万 3万 2万
原来五个人首期+税费的预算分别是34万 31万 27万 24万 20万
本来这五个人正好可以买下这五套房
现在网签了 不能报低价偷税漏税了
加上上一手严重偷税漏税 积累到现在
网签税费分别是10万 9万 8万 7万 6万
这样一来实际需要的首期+税费分别是43万 36万 32万 28万 24万
原来是 34万 31万 27万 24万 20万
现在是 43万 36万 32万 28万 24万
没办法
第一个人34万 买不起 第一个房子43万
第二个人31万 买不起 第二个房子36万
第三个人27万 买不起 第三个房子32万
第四个人24万 买不起 第四个房子28万
第五个人20万 买不起 第五个房子24万
都只能退而求其次
没人 买得起 第一个房子43万
第一个人34万 转而买 第二个房子36万
第二个人31万 转而买 第三个房子32万
第三个人27万 转而买 第四个房子28万
第四个人24万 转而买 第五个房子24万
第五个人20万 买不起 任何一个房子
网签前 五个人 成交 五个房子
网签前 五个人 成交 四个房子
成交量萎缩20%
把五个人和五个房子的原理放大
就可以知道整个房产交易市场将如何变化
成本的增加 将导致有效买家的减少
成交量的萎缩 对价格的支撑有限
一方面对中介有重大打击
一方面对卖家也有压力
第一个房子100万 网签前税费6万 网签后税费10万
增加了4万 导致第一个买家买不起转而买第二套房
那么第一个房子的卖家有可能就要降价来迎合市场的承受能力
主动降价 促使第一个人成交 第一个人成交后
局面变成了第二个房子没人买
同理第二个房子也降价吸引第二个人来买
以此类推 最后前四个人买了前四套房
第五个房子也迎合了第五个人
回归到网签前的平衡
就是卖家的房价按买家的购买力排序 依次成交
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一个简单的例子引来这么的回帖 不错
原来举例的数据主要还是重在说明网签不能报低价避税之后
会引起的连锁反应而已 所以举的数据比较简单
虽然不完全精确 但也并非完全没有道理
既然有刚入门不久的“专家”看不懂
我就再说得复杂点吧
先看一张图 就在去年的妈网
广州还有人报税报到10万的
交易一套二手房 最多 需要缴纳的税收是多少
下面详细列出来
不到五年，超过144平，上次交易50万，这次交易100万
个税＝（转让收入－房屋原值－合理交易税负）×20％
营业税＝成交额*5.5％
契税＝成交额*3％
印花税＝0.05％
一套房子
如果上次成交50万 以前折半报税金额25万
如果这次翻一倍成交100万 现在报税金额100万
合理交易税负按上次报税额25万的 10%计算好了 算3万
那么个税＝（100万-25万-3万）*10%=7.8万
相当于税率是7.8%
7.8%+5.5％+3％+0.05％=16.35%
合计税率16.35%
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中国将进一步加强高收入者个税征管
2010年06月09日 16:06 新华网
新华网北京6月9日电(记者何雨欣、李延霞)记者9日从国家税务总局获悉，为强化税收征管，充分发挥税收在收入分配中的调节作用，税务总局于近日下发通知，要求进一步加强高收入者个人所得税征收管理，并锁定了五类重点加强征管的项目。
通知要求，各地要加强财产转让所得征收管理，主要包括：加强限售股转让所得征收管理；加强非上市公司股权转让所得征收管理；加强房屋转让所得征收管理；加强拍卖所得征收管理。
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二手房交易 自8月1日起强征个人所得税
2010年08月16日11:42 河北日报
按照国家税务总局要求，从8月1日起，我省对居民进行个人二手房转让时，所得收益按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，该税率为固定的20%。有专家称，这是继二手房征税年限由2年提高到5年之后，给房地产热降温的又一次重拳出击。
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请告诉我一套60万的房子原来报价20万，报价是成交价的1/3？这个本身有点荒唐
之前100万是举例报50万 因为等差排列举例
列举到了60万报低价20万 是夸张了一些
但是显示并非没有报低价一半以下的
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就算报税20万，税费是2万？你给我一个实例说明
60万的房子 报低价20万
就算是普通住宅 大多是不过五年 20万按5.5% 收1.1万
就算是个税20万按1%收 收2000 契税不用收
加上中介费60万按2%1.2万
加起来2.5万 超过2万
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营业税最高全额5.5%，对于房价的影响是显然易见
事实上呢？营业税提出之后房价依然暴涨
营业税提高到5.5%事实上也增加了房产交易的成本
由于购买力不变 必然遏制了价格的上涨
至于后来又改回2年的救市行为
后来的暴涨是因为推出营业税
还是因为救市 众所皆知
两者背景也不一样
在调控政策下 成交量已经急剧萎缩
在这个时候网签 杜绝报低价的行为
对房产交易有何压力 可想而知
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再来看北京，网签后房价依然暴涨，网签真的是遏制房价的利器吗？
北京的网签并没有和银行实行联网
因而难以全面杜绝阴阳合同
广州已经可以做到这一点
如果你还继续报低价
那将影响你的贷款额
还有就是北京推出网签的时候和广州不一样
暴涨并不是因为推出网签
而是因为救市
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你说这些上轮救市后上涨根本没有意义
说明不了推出营业税和网签对房价的遏制作用
要是真的想分析问题
就应该就事论事
说说全面网签后不能再避税
每一套都增加缴税了
相当于变相提高了全广州的房价
对于购买力没有马上增加的购房群体来说
是不是只能转而求其次
买原来预算范围内的房
至于100万的房子 以前报50万 增加多少
你想具体算 我就算给你看
一、小于90平且首套房，含中介2%
已满五年 1%+1%+2%=4% 4万 增加1万
不满五年 5.5%+1%+1%+2%=9.5% 9.5万 增加3.5万
二、90平-144平，含中介2%
已满五年 1.5%+1%+2%=4.5% 4.5万 增加1.25万
不满五年 5.5%+1.5%+1%+2%=10% 10万 增加3.75万
二、大于144平，含中介2%
已满五年 3%+1%+2%=6% 6万 增加2万
不满五年 5.5%+3%+1%+2%=11.5% 11.5万 增加4.25万
当然大于100平的房子 大多在100万以上
所以算出来的影响会更高
由于现实中成交最多的
是90平以下 不满5年的
所以 5.5%+1%+1%+2%=9.5% 9.5万 增加3.5万
需要增加3.5%的税费
相对于之前可以报低价
税费增加50%左右
[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-17 16:34 编辑 ]
kob
sixi125
KO妈妈爸爸
