没出房产证的房子的买卖方式

中介告诉我的方法：签一个房屋租赁暨附条件买卖合同，比如200万的房子，首期5成100万，则签一个30年的租赁合同，40万是定金（中介说定金不能超过总价的20%，有此说法吗？），60万是租金。
合同中有如下条款：
1、当该房产办妥房产证，甲方按人民币XX万出售给乙方，乙方已付的租赁保证金转作购房定金，全部租金转作首期楼款
2、甲方中途不卖或因甲方原因导致该房屋被查封或被拍卖使该房产无法交易的，甲方除须退还所收乙方已付款项外，还应赔偿与定金同等数目之金额给乙方。乙方有权解除双方租赁关系。乙方的该项解除权应在甲方明确表示拒绝交易（包括基于甲方的违约行为推定甲方拒绝交易）后一个月内行使。乙方逾期未行使的，则租赁关系继续有效。甲方应在乙方提出返还购房款的五天内，将双倍购房定金、已付购房款和乙方决定解除租赁关系时的租赁保证金、剩余期间未发生的租金返还给乙方。
3、租赁期间，一方要求解除租赁关系的，须提前3个月通知对方。乙方提前退租的，甲方有权没收乙方租赁保证金。甲方提前收回该房产的，甲方应双倍返还租赁保证金及剩余期间未发生的租金给乙方。在该房产办妥房产证具备交易过户条件前，甲方要求收回该房产的，视作甲方拒绝交易，甲方按本条约定承担违约责任的同时，还须按上面第2条的约定承担违约责任。
4、甲方故意以作为或不作为的方式组织交易条件成就的，视为甲方拒绝交易
5、本合同与《房屋买卖合约》取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，并与《房屋买卖合同》具同等效力。如本合同之内容与《房屋买卖合约》相冲突，在房管部门就该物业出具《房地产权证》前以本合同为准，房管部门就该物业出具《房地产权证》后则以《房屋买卖合约》为准。

请问各位大虾，这些条款能保证买房的权益吗？还有什么风险需要补充？多谢