按揭贷款相关问题实在太多小白了，普及一下常识

声明一下先，我不是专家，只是对银行，按揭有一些了解，也随时可以咨询银行的客户经理。希望大家帮忙顶一下帖子，毕竟每个人都希望自己的付出能得到认可。也可以帮助后来的人看到帖子。很多人买房子就是菜市场买菜，但更多的人可能就是一辈子一次两次的事情，我希望尽量不要误导人，尽量能帮助到需要帮助的人。如果咨询的人较多，考虑定期整理本帖。

另外，本人用本地区的几大银行的方法和经验原则点评，不一定适用世界各地。帖子所说的是一般正常官方问答。我不排除有人可以做到超常态，毕竟中国地大物博，出神仙都说不定的。如果可以，其它专业办理按揭和二手楼的朋友也请指正一下帖子，特别是一些特殊操作，可以在回帖中帮忙回答一下。若有错漏，我会尽量第一时间咨询银行或公积金中心。有错必改。
晚上和公积金的人吃饭，聊了很多，综合一下平时跟银行的交流，有一些情况是有一定的操作空间的，分为合法又合理，合法但不合理，合理但不合法，既不合法也不合理。。。。不过作为普及贴，我们应该尽量讨论合法的东西。有空的时候慢慢整理吧。

好了，先开帖子，有问题可以直接提问。不一定及时回复，但一定回复。

1、“不要误导大家，银行的利率是每年变一次的，不管你之前买楼时利率多少，每年都会按当年利率调整一次。”
点评：利率不是每年变一次的，调整了才会变。次年生效，但是一般升利率很多都有次月生效的，降利率就次年啦哈哈。
另外，上浮比例终身不变，比如你现在是基准上浮10%，现银行基准利率7。05%，那么降到5%的时候你上浮10%，升到10%的时候，你也是上浮10%。

2、“如果是夫妻的，先离婚，提前还贷析产到一个人名下”
点评：如果当年按揭的时候只签了一个人的名字，可以这样干。如果双方签字，没用。

3、“去另一家银行，申请贷款，直接说明想转贷，同意后就将贷款提前还原来银行的贷款，之后的就还新银行的贷款。简单讲，就是提前还贷，重新贷款。”
点评：远古时候不知道，现在你玩提前还贷就是找事。限贷限购是什么意思呢，既限贷款也限购房。一个常识，限贷的意思，就是无论你有没还清贷款，只要你贷过一次，就算二套房贷。政府从来都是一刀切的，别跟我讲道理。也就是说，从字面上理解，转贷已经可以死了这条心了。若你可以搞定转贷，你可以开按揭公司了。去年下半年多少悲催的筒子入手，最高上浮20%利率的。

4、“如果你之前在外地（大广州范围外）贷款置业，现在想在广州再次贷款置业，某银行可以当首套的政策，如果还在供的，只要银行流水支持，都给借，如在广州贷过款，现在想换房，只要你还清并出售之前那套抵押登记房屋，也可以当首套，限商业贷款”
点评：征信系统2005年上线，2005年之前的可能查不到。之后的，自求多福吧。不能拿个案代表一般。理论上全国的贷款，只要你贷过，就算二套甚至N套，无论你是否还清。无论你是公积金还是商业贷款。至少目前接触到所有人，广东范围内贷过一次的，都算二套房贷。

5、在外地买过房子，一次性付清的，在本地能否按照首套房贷款？
点评：这种情况，你最好先去房管查档，查完了就知道你是否首套了，一般当时就会打印出来。房管局查询系统正在联网建设，有只查本地的，有连外地一起查的，你应该祈祷本地跟你购房所在地没有联网。交契税要查本地和广东省内的户口所在地，外省的不用查户口所在地。因此并非是广州唯一住房就能按优惠税点来交。

我理解你们想省钱的心理，患得患失的心理，但是既买之则安之，特别有钱的N套房子的，一不要做帮凶，二能做贡献多做点，特别困难买到房子的，升升跌跌与你无关，能支持的起才买的么，别想太多了。对于想还清贷款再贷来换取低利率的，我再醒目的飘一下：

不！！！没有转贷！！没有银行查不到的记录！！

总期望着银行查不到的贷款记录，明天我照个征信系统中的一页的打印给你们看看吧，开什么玩笑！别人真的不去银行咨询借钱去提前还贷了之后发现贷不到款或者更高利率，你负责吗？你回答的是正规办理途径吗？确实是住宅贷款吗？非常规办理有多大风险你可控吗？如果你可以做，你应该说明在哪个区哪个银行通过什么途径可以做。有些东西轻了说是手续有瑕疵，重了说是骗贷。一般的银行职员一做就是准备是一辈子，多做一单少做一单他根本没没压力的，而按揭这个东西往往一做就是几十年的隐患。不排除有钻营的人，毕竟不管是广州还是哪里，都有些能量较大的渠道的。

全部回帖

滴翠玉盈楼沙发

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银行参与这个，其实就是乱炖，估计是没人愿意的。

比如说，农行的转建行，建行的转工行，工行转农行。结果一开放转贷，全部上浮利率的都转来转去转成基准了，银行有什么好处？打了个转而已。

2012/03/22回复

hongman板凳

滴翠玉盈:

银行参与这个，其实就是乱炖，估计是没人愿意的。比如说，农行的转建行，建行的转工行，工行转农行。结果一开放转贷，全部上浮利率的都转来转去转成基准了，银行有什么好处？打了个转而已。

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所以啊，只有当各银行有大把额度富余，贷款贷不出去了，开始抢客户才会这样。眼下还不可能

2012/03/22回复

awh1234楼

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这个我还真电话问了公积金管理中信，说广州没这个政策目前，不能商转公积金。电话里这样说，不知道实际操作有没有

2012/03/22回复

滴翠玉盈楼5楼

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呵呵，自以为很懂业务了，你一提出这个问题，我就傻眼，按现在贷款的操作原则，是不行的，但是查到网上居然说有可以的，马上咨询了建行。

答复如下：商贷未放款前，可以，商贷放款后，不行。

也就是说，我看了一下地方的操作办法，是自己或担保公司垫资先还清商贷，再办理公积金的，依然按照原则贷款原则，是不可能的了。一旦办下抵押，进入征信系统，就记录在案，换到公积金中心，就可以查出你已经不是第一套或第二套房贷，首付比例都不一样了。这可能在限贷令出之前，有地方处理过，但实际上是行不通的。别说公积金本来人家政府就没想过鼓励你用（人家拿这些钱干啥不好），银行的客户经理也不会支持。
查了一下公积金中心的操作手册，压根没有商转公的操作指南。

如果这个答复你不满意，晚上我可以咨询一下公积金中心。

2012/03/22回复

滴翠玉盈楼6楼

awh123:

这个我还真电话问了公积金管理中信，说广州没这个政策目前，不能商转公积金。电话里这样说，不知道实际操作有没有

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谢谢帮忙回答。。。。