按揭贷款相关问题实在太多小白了，普及一下常识
1196378房产楼市
滴翠玉盈另外，本人用本地区的几大银行的方法和经验原则点评，不一定适用世界各地。帖子所说的是一般正常官方问答。我不排除有人可以做到超常态，毕竟中国地大物博，出神仙都说不定的。如果可以，其它专业办理按揭和二手楼的朋友也请指正一下帖子，特别是一些特殊操作，可以在回帖中帮忙回答一下。若有错漏，我会尽量第一时间咨询银行或公积金中心。有错必改。
晚上和公积金的人吃饭，聊了很多，综合一下平时跟银行的交流，有一些情况是有一定的操作空间的，分为合法又合理，合法但不合理，合理但不合法，既不合法也不合理。。。。不过作为普及贴，我们应该尽量讨论合法的东西。有空的时候慢慢整理吧。
好了，先开帖子，有问题可以直接提问。不一定及时回复，但一定回复。
1、“不要误导大家，银行的利率是每年变一次的，不管你之前买楼时利率多少，每年都会按当年利率调整一次。”
点评：利率不是每年变一次的，调整了才会变。次年生效，但是一般升利率很多都有次月生效的，降利率就次年啦哈哈。
另外，上浮比例终身不变，比如你现在是基准上浮10%，现银行基准利率7。05%，那么降到5%的时候你上浮10%，升到10%的时候，你也是上浮10%。
2、“如果是夫妻的，先离婚，提前还贷析产到一个人名下”
点评：如果当年按揭的时候只签了一个人的名字，可以这样干。如果双方签字，没用。
3、“去另一家银行，申请贷款，直接说明想转贷，同意后就将贷款提前还原来银行的贷款，之后的就还新银行的贷款。简单讲，就是提前还贷，重新贷款。”
点评：远古时候不知道，现在你玩提前还贷就是找事。限贷限购是什么意思呢，既限贷款也限购房。一个常识，限贷的意思，就是无论你有没还清贷款，只要你贷过一次，就算二套房贷。政府从来都是一刀切的，别跟我讲道理。也就是说，从字面上理解，转贷已经可以死了这条心了。若你可以搞定转贷，你可以开按揭公司了。去年下半年多少悲催的筒子入手，最高上浮20%利率的。
4、“如果你之前在外地（大广州范围外）贷款置业，现在想在广州再次贷款置业，某银行可以当首套的政策，如果还在供的，只要银行流水支持，都给借，如在广州贷过款，现在想换房，只要你还清并出售之前那套抵押登记房屋，也可以当首套，限商业贷款”
点评：征信系统2005年上线，2005年之前的可能查不到。之后的，自求多福吧。不能拿个案代表一般。理论上全国的贷款，只要你贷过，就算二套甚至N套，无论你是否还清。无论你是公积金还是商业贷款。至少目前接触到所有人，广东范围内贷过一次的，都算二套房贷。
5、在外地买过房子，一次性付清的，在本地能否按照首套房贷款？
点评：这种情况，你最好先去房管查档，查完了就知道你是否首套了，一般当时就会打印出来。房管局查询系统正在联网建设，有只查本地的，有连外地一起查的，你应该祈祷本地跟你购房所在地没有联网。交契税要查本地和广东省内的户口所在地，外省的不用查户口所在地。因此并非是广州唯一住房就能按优惠税点来交。
我理解你们想省钱的心理，患得患失的心理，但是既买之则安之，特别有钱的N套房子的，一不要做帮凶，二能做贡献多做点，特别困难买到房子的，升升跌跌与你无关，能支持的起才买的么，别想太多了。对于想还清贷款再贷来换取低利率的，我再醒目的飘一下：
不！！！没有转贷！！没有银行查不到的记录！！
总期望着银行查不到的贷款记录，明天我照个征信系统中的一页的打印给你们看看吧，开什么玩笑！别人真的不去银行咨询借钱去提前还贷了之后发现贷不到款或者更高利率，你负责吗？你回答的是正规办理途径吗？确实是住宅贷款吗？非常规办理有多大风险你可控吗？如果你可以做，你应该说明在哪个区哪个银行通过什么途径可以做。有些东西轻了说是手续有瑕疵，重了说是骗贷。一般的银行职员一做就是准备是一辈子，多做一单少做一单他根本没没压力的，而按揭这个东西往往一做就是几十年的隐患。不排除有钻营的人，毕竟不管是广州还是哪里，都有些能量较大的渠道的。
2012/03/22
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zksqf
nbadz
滴翠玉盈楼4楼huangmin1016:
楼主不错，让我搞清了不少问题。另外有个问题，请教：现在买住宅不是限购吗？听说买商业地产不限购，那贷款政策是怎样的？首付至少几成？最短、最长可以贷多少年？谢谢先！
查看原文商业地产跟住宅地产是两个不同的体系。
不限购，不限贷。
但是，一般为5成首付以上，最长可贷10年，利率一般都要上浮。
不限购，不限贷。
但是，一般为5成首付以上，最长可贷10年，利率一般都要上浮。
2012/03/23回复
锋BB
eugene
我家小莎莎
蒋慧芯
自由之子滴翠玉盈楼10楼eugene:
请问你确定东莞市是可以商转公积金的？
查看原文这是网上说的，我不知道是否可行，而且，这是在限贷之前的。限贷后，理论上操作是不可行的，如果你有需要，可以去东莞咨询一下了。
2012/03/23回复
滴翠玉盈楼11楼zksqf:
那也就是说，去年买房的基准利率或者上浮的，完全没有办法能再申请低折扣了？
查看原文死了这条心吧。银行搞这个就是花N多的努力去将自己的利润降低。没可能的事。
2012/03/23回复
滴翠玉盈楼12楼nbadz:
上浮比例终身不变，那下浮的呢？就是之前08，09年有得下浮时的按揭。
查看原文上浮是终身不变，下浮理论也是，但是上浮最厉害的时候，曾有传言要取消已签按揭的下浮。这不符合契约精神和法律。
2012/03/23回复
睿琪BB
cwq1999_
pengpeng200815楼我个人觉得银行是不会做亏本生意的。我是去年8月签的银行按揭，今年3月8号银行通知说开始还贷了，我的房子需等到今年12月份才验收。3月份人代大会温总理再次强调房价降，现在各大银行又放出房贷折扣优惠，这就说明银行是不会做亏本生意的。问过银行的人利率是每年调一次，但是我相信楼主说的，利率升的时候就是还贷时说升就升了，降了就是一年后的事了！
2012/03/24回复
sophiamight16楼
学习了。弱弱问一个问题：1、如果已婚夫妻打算买房，第一套。用其中某个人的名字，银行会查询另外一半的的征信吗？
2012/03/24回复
pengpeng200817楼请教下：第一套房还贷提前还款额超过总额的20%，那么年限比如说以前是10年，可否要求银行改成5年？如果可以那么需要哪些手续？
2012/03/24回复
荧火星光
事事顺意
翰林院斗士
