【小编踩盘】碧桂园凤凰城对面现全新盘，新塘地铁站附近东凌广场即将入市，一起来看看

最近几天，七七发现公交站台有个楼盘的广告挺吸引人，这个楼盘宣称要打造东广州大型城市综合体，说有4条地铁轨道就在家门前，七七虽然经验尚浅，但一看就知道，这其中必有蹊跷，欲知其中缘由，请听七七给你慢慢道来。

我们今天说的这个项目就是位于增城新塘镇汽车城大道的全新盘——东凌广场。听说这个楼盘销售中心开放的时候，还请来了林丹来助阵。

东凌广场怎么去？
小编查了一下，如果坐公交的话，估计要2个小时才能到

，七七放弃了公交，选了一个捷径。在石牌桥宏发大厦有发往碧桂园凤凰城的楼巴，15分钟一趟，40分钟左右可到凤凰城交通中心，费用是10元。东凌广场的具体位置是在凤凰城的凤馨苑对面，凤凰城里面实在太大了，所以凤凰城交通中心有发往各个组团的小区公交，去凤馨苑也是15分一趟。由于凤馨苑里面有个较大的菜市场，所以很多居民都坐小区公交去那边买菜，车上都没位置坐了。10分钟左右就到了凤馨苑，全程免费，小区公交就是好啊

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凤馨苑和东凌广场中间被汽车城大道隔开，下车后马上就看到了东凌广场的销售中心，销售中心后面不远处，洋房正在紧张施工中。二话不说，七七直奔销售中心而去，销售MM和帅哥夹道欢迎，马上接待了小编。一眼扫去，销售中心宽敞明亮，虽然是周三的下午，但现场还是有四五台购房者在跟销售洽谈。

东凌广场洋房正在施工，B组团已经封顶

东凌广场的产品和价格

销售MM介绍说，东凌广场是个商业和住宅综合体，总规划有30万㎡，在北面，也就是靠汽车城大道的这边，是大型商场，规划有两栋20多层高的公寓塔楼和超过4万平米的集中商铺，在南边，就是正在施工的洋房，一共有9栋共642套住宅，分为A、B、C三个组团，A组团都是些92-129㎡的三房，其中A1有20层高，A2是25层，A3和A4最高，有30层；B组团是69-104㎡的两至三房，其中B1和B2是15层；C组团则是89-131㎡的三至四房，C1、C2和C3栋都是11层的小高层。

东凌广场效果图和规划图

从效果图中可以看到，A1栋靠近广园快速路，难免噪音污染。销售MM再三跟小编强调：“我们的户型全部是南北朝向，除了小区内的绿化外，在南边还靠近一个山体公园，这个公园是政府设立的公益性绿化休闲公园。”
七七看她要继续吹嘘下去，马上打断她，

问，这货价格怎么样？她说：“我们价格已经报上去了，暂时还没批下来，所以现在价格还没确定。”那你预计大概卖多少呢？她回答道：“这个我也说不准，预计卖八九千吧，最低也不会少于8千。”那什么时候开盘呢？销售MM说价格批下来了就可以卖了，预计11月10号开盘。销售还解释说，由于增城有限价政策，所以大部分楼盘都是毛坯交楼，东凌广场也不例外。
说着说着，销售中心人更加多了起来，五六个西装革履领导样的的人围着沙盘，销售人员在卖力地讨好他们。一问才知道，这些人都是东凌广场的开发商旗下东凌粮油集团的员工，他们也是来买房的，销售MM说：“内部员工在今年3月份就交诚意金了，5万可以抵10万。一般的客人都没有这个优惠。”销售介绍说，现在诚意登记的交1万，开盘可享受98折优惠，而且可成为会员，以后可以在东凌集团旗下的酒店等项目消费，可享受一定折扣。销售MM催着小编说：“你赶紧交诚意金吧，你看大家都在办手续呢。”销售MM，你是不知道，当时小编身上现金不超过100元啊，信用卡还在透支啊。

虽没钱买房，但小编这不是来踩盘么，所以还是得问细一点。拿了户型图，销售要小编慢慢看。七七要她帮忙算了一个109平米的三房价格，销售按照8300元/平米算的，总价要90万，首付三成27万，贷款63万，按揭30年月供要4300元/月，按揭20年月供要4600元/月左右。销售算完后对小编说，不多，不多吧？

2012/11/02

精选回帖

guoyanhui50644楼

如果是私家车的话，估计要快点。不过走广园快速要收费，一次3元。销售MM向小编透露，说她有个办法走广园快速可以避免收费，“我们下班回天河都没交钱”，怎么走呢？销售MM一下子讲了好几个入口，小编这个路痴一时没弄懂。这里我知道的一个就是：过了仓头收费站后，从新塘收费站出来，然后开车进入凤凰城，去到东陵广场就不用收费了（其实正常是收的，1元，现在修路，暂时不收而已），小编说的3元是从新新收费站出啦，东陵广场前面收费站。看到小编这么详细的介绍，我突然发现好杯具啊，我家就全被东陵广场前面的公寓楼挡住了（偶在凤馨苑），可恶的东陵广场，天天晚上开大灯，不给人睡觉。

2012/11/05回复

llqweszy79楼

七七，我上班就在隔壁，经常翘班实地去楼盘踩点。里面是啥样子的，我最一清二楚了。哈哈。你分析得也是对的。最大的优势是便利，将来通地铁，高铁，而且这片区的工厂都要全部拆迁，变成一个广州东部交通枢纽站中心。到时不仅是火车站，客运部，地铁站还有城际站集合点。还有户型还是不错的，只是公摊太大了。能照顾到南北面的户型一边倒。最受欢迎的是A4南面的01，是楼王来的。大部分的人都基本是相中它。最大的失望是，山体公园不是跟小区连一体的，反正现在是隔断的。不知道将来开发会不会一体，这点与效果图有出入。另外我们一早就有C的户型图纸。在腾讯房产上也有，七七可以上去搜下。我们要是到广州上班，只要坐到黄村转地铁，就非常快了。不知道什么原因这楼盘给吹风吹得这么厉害，听说是差不多订完很多人订了。8号正式开盘，到时就知道是什么价位给内部人员下订的了。

2012/11/06回复

liqinlxq82楼

我感觉东凌广场有点吵，而且灰尘特别大，因为三面都是马路，一条广园路，一条汽车大道，后面还有一条新的107国道和铁路，虽然有山体，挡不住那个噪音。对于交通来说，若是正常的上下班，不存在晚猫子的话，基本上都算得上方便

2012/11/06回复

广州第一穷人107楼

老外多数不住凤凰城公寓的，都住别墅呐。卖几百万的别墅才租出来5000多，卖1000多2000万才租1万左右，老外住的爽呢。

2013/07/15回复

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朱七七楼沙发

看看户型怎么样？

由于项目进度原因，目前样板房还没开放，销售说可能会在下周开盘前开放。所以这次就没有精美的样板房美照奉献给大家了。我们一起来看看户型图吧。

A2栋户型平面图

这是A2栋户型的平面图，A组团4栋住宅的结构都是这样的，两梯四户，南北朝向，南边可望小区绿化还有那个山体公园，北边的话就会比较悲剧，以后会被那两栋商业性质的公寓挡住视线。很显然01和02户型会比较抢手，南向，通风，户型方正，都配有生活阳台，109平米的三房两厅两卫也比较受市场欢迎，7米加长阳台更方便观看山景公园。销售MM给七七算了01户型的价格，预计在90万左右。

01和02户型都一样，03户型是102平米的三房两厅两卫，04户型也是三房两厅两卫，98平米的。实用率都在80%左右，不高不低。

B1栋户型平面图

这是B1栋的户型平面图，也是两梯四户，一看就知道02户型很突出，绝对南北通透。104平米三房两厅两卫，方正实用。不过这个户型没有生活阳台，是个遗憾。

04户型是这个项目最小的，只有69平米，做成两房两厅一卫户型，功能空间也还齐全，阳台朝北，以后也还是会被商业公寓挡住视线，而且厨房和卫生间相邻，似乎不大好。

B2栋户型平面图

与B1栋不同，B2栋是两梯五户，其中01和05户型，阳台是朝东的，这是为了视野更好，大家喜欢朝东的户型么？其中01户型是三房两厅两卫，100平米，主卧的L型阳台，方便主人光看南向景观。采光必是极好的。

那么C栋的户型呢？不知为何，销售中心没有C栋的户型图，所以很遗憾不能给大家看了。

2012/11/02回复

朱七七楼板凳

东凌广场的交通

前文已提到，小编是坐凤凰城的楼巴来的，从体育中心过来耗时大概40分钟，路费10元。如果坐公交的话，可以坐广增4、10、12、16号线，在凤凰城凤馨苑门口有公交站下车。如果是私家车的话，估计要快点。不过走广园快速要收费，一次3元。销售MM向小编透露，说她有个办法走广园快速可以避免收费，“我们下班回天河都没交钱”，怎么走呢？销售MM一下子讲了好几个入口，小编这个路痴一时没弄懂。

销售中心前面的汽车城大道

小编在现场看到，该楼盘位于汽车城大道和广园快速路的交汇之处，另外还有107国道、广深高速和广惠高速等道路交通网络，交通还算是较方便的，不过路上的车流量较大，难免给楼盘带来噪音影响。

宣传册上面的交通指示图

刚才说的都是实的，还有一些规划中的交通配套，成为东凌广场广告大肆宣传的优势。销售MM指着销售中心的易拉宝宣传架说：“这都是政府规划好的，报纸上都有报道，地铁13号线一期新塘站就在小区南边的那个公园旁边，前几个月已经封闭起来动工，走路5分钟就到了。”这时小编提出了质疑，你们楼盘的广告不是宣传四条地铁轨道就在家门前吗？销售马上回答说：“是四条啊，地铁13号线，地铁16号线，还有穗莞深城际轨道和广深铁路啊！”呃，这就是他们宣传的四条地铁轨道？

据小编所知，地铁13号线最快也要2015年年底运营，而地铁16号线还只是一个规划，穗莞深城际轨道还处于环评阶段。

      东凌广场的配套好吗？

      在自身配套方面，由于东凌广场是个所谓的城市综合体，所以配有很多商业设施，销售MM说目前已经确定入驻的有工商银行，还有吉之岛，其他的商铺要等以后招商。规划中除了商铺外，还有2栋高达20多层的公寓塔楼，属于商业性质，销售说预计明年三月份可以推出市场。
      项目小区内设有游泳池和常规的休闲会所等实施，住宅配有400多个地下停车位，“停车位跟住宅没有达到1:1的比例，但是别担心，商场那边地下有两层，全部是停车位，到时候小区住户也可以停车的。”销售跟小编解释道。

凤馨苑的临街商铺

众所周知，这些楼盘的自身配套都是说得天花乱坠，事实上还不知要等到什么时候才能实现，从目前来看，还是周边配套更实在。七七在现场看到，东凌广场的东边是一家弹簧厂和香料厂，“这个厂是没有污染的，而且以后会搬到其他地方去”销售赶紧跟小编解释。目前来看，东凌广场的周边配套主要还是得依托碧桂园凤凰城。去过的人都知道，凤凰城已经是一个相当成熟的超级大盘，里面各种店铺林立，教育、商业、医疗、交通设施都很齐全，生活在凤凰城的人也特别多，生活气息浓厚，在商业街和交通中心随时都是人来人往，经常可以看到外国人穿梭其中，简直就是个国际化社区啊

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凤馨苑的入口，小车不停进出

东凌广场对面就是凤凰城的凤馨苑，凤馨苑靠汽车城大道这边，一楼全部是商铺，超市、餐饮、服装店、药店、教育培训等等都有，看上去很繁华，而且前文已提到，凤馨苑里面有个较大的菜市场，凤凰城其他组团的很多组团都会坐小区公交来这边买车，人气还是很旺的。

2012/11/02回复

朱七七楼4楼

      东凌广场周边的楼盘

      东凌广场的北边和西边都被凤凰城包围，凤凰城目前在售凤锦苑天麓山二期洋房，毛坯均价12000-13000元/平，另外在主推574平方米的五房两厅复式观城美墅，均价为12000-13000元/平方米送精装修。销售跟七七说，凤馨苑的二手房现在卖9300多了，很多业主还不愿意出手呢，说是想等地铁升值。小编查了一下资料，发现凤馨苑的二手房均价在9100元/平米左右。
      东凌广场的南面1000米左右，是广园东东方名都，目前在售二期洋房，户型为96-175平方米三房至四房，毛坯均价为7800元/平。

      东凌广场的优劣势对比

      先说优势：
      1、配套。目前来说东凌广场的配套主要依托凤凰城，生活还是很便利的。小孩子读书的话，凤凰城有私立学校，赞助费3万，公立学校的话，销售人员说要去新塘镇中心小学去读，走路20分钟。
      2、交通。东凌广场周边交通网络还算发达，私家车特别方便，公交的话目前只能坐广增线路，地铁恐怕还得等个三四年，而东凌广场的交楼时间是在2014年。另外，业主也可以学七七那样，坐凤凰城的楼巴。

      3、住宅南面紧靠山体公园，可提高居住舒适度。
      4、投资升值空间，从地铁等配套来说，这个楼盘还是有一定的升值空间的。销售再三跟小编说，你现在先买，只要首付够了就好，日后地铁建好了，配套更成熟了，肯定会升值，你再卖出去，再把贷款给还了，“多出来的就是赚到的”，她重复这句话两三遍。

      再说劣势：
      1、商业和住宅一体项目，日后难免人流混杂，噪音污染等问题。
      2、开发商实力。东凌广场的开发商是广州市东汇置业有限公司，该公司属于东凌集团，目前参与开发投资的项目有东汇城，有一定的楼盘开发经验，但还不是很成熟。
      3、楼盘西侧紧靠广园快速路，给小区带来噪音和灰尘，尤其是A1栋，受影响会较大。
      4、价格可能会受到投资客的影响。据销售人员介绍，这个楼盘目前的客户主要是天河的刚需客，还有就是增城的本地人，由于增城不限购，这些本地人中有很多是投资的，其中还有很多凤凰城的业主，“因为他们知道这里会升值”，销售解释说。

      踩盘的前一天晚上刚好下了一场雨，秋日阳光灿烂，天空清澈见底，踩完盘已是黄昏时分，七七在凤馨苑坐上了去凤凰城交通中心的小区公交，一路上，车子穿梭在凤凰城内，当天刚好是万圣节，七七看到幼儿园很多家长和孩子都穿上了万圣节的装扮，他们有的在幼儿园嬉戏，有的在小区街道上游玩，虽然隔着车窗，但小编依然可以感觉到一种祥和的幸福感。在凤凰城安家的业主们应该都是幸福的，因为他们能在一个这样成熟的、距离广州市区不近不远的小区内安居乐业。
      而刚刚探访的这个东凌广场，这会是一个怎样的小区？这里值得你安家或者投资吗？七七坐上了回广州的楼巴，这些问题不停在脑袋里徘徊。窗外的天空大片大片的鱼鳞云，夕阳正是最美的时候。（呃，小编忍不住文艺了）