【小编踩盘】敏捷地产两新盘陆续面市，敏捷上品公馆12.22已开盘，敏捷时空壹号催人泪下

敏捷地产最近动作频繁，金月湾和锦绣世家开卖不到半年，锦绣天伦花园、敏捷上品公馆和敏捷时空壹号等项目又传出推出市场的消息，其中敏捷上品公馆和敏捷时空壹号都在番禺，七七一不做二不休，选在了某天下午把两个新盘都实地考察了一番。这两个项目品质如何？且随七七到番禺走一遭。

敏捷上品公馆的地理位置图

一、敏捷上品公馆的交通位置
首先我们去看看敏捷上品公馆。该盘处于招商金山谷和富豪山庄中间，坐落在广东书法院对面。七七在下午2点20分从体育西地铁站坐3号线出发，30分钟到达市桥站，从A出口出来步行3分钟，穿过丹山桥，就到了丹山桥公交车站，这里有很多公交线路经过，坐番禺99路（或者91、100、13、97、98、301路）只需要10分钟的样子可以到达富豪山庄公交车站，下车后沿着市广路往前步行，看到广东书法院的指示牌，右转沿着一条很宽的水泥路进去，这条水泥路是东环街，3点10左右，小编终于见到敏捷上品公馆的真面目，

6全程耗时50分钟。

沿着东环街这条水泥路往里面走

敏捷上品公馆的实景图

二、敏捷上品公馆的产品和价位

进入销售中心，地方比一般的项目要小一些，只有一个小沙盘，几张桌子而已，销售人员倒是很多，不过看上去穿着打扮都不是很高端。

七七向工作人员报了妈妈网的名头后，对方安排了一名男销售接待小编。
销售介绍说，敏捷上品公馆由两栋公寓组成，项目首先推出的是1栋的50-115㎡的LOFT公寓，层高4.5米，买一层送一层，毛坯价格预计在1.1-1.3万/平米之间，物业费2.8元/平米·月，将于2014年8月交楼。
从沙盘来看，项目的1-3层都是商铺，销售人员称，1栋的公寓单位共有475套，2栋也是400多套。七七问他，这些商铺目前有没确定有哪些商家会入住？他回答说目前还没有。

敏捷上品公馆的沙盘图

2012/12/27

精选回帖

lwlwlwlwly16楼

小编辛苦了，要等南站发展起来，公司入驻，还是需要时间的，南站旁边那十几幢服装批发城，之前还有商家入驻，现在已经全部撤场了，有待南站配套的进一步完善，才能复兴啊。手头有钱还是可以投资下的。当然投资人还得有点耐心。

2012/12/29回复

kkrqwvo49楼

七七围着绕了好一会儿，好不容易才找到一条小路，终于绕过屏障，进入了南站，在南站大厅里面终于看到了人类，就在从荒无人烟的寒风中坠入人间的那一刻，小编有抱着一个陌生人大哭一场的冲动，不容易啊，终于回到了人间。。。。七七你快笑死我了。。。不过路上还好没出事。。。地方太偏了

2013/01/01回复

家乡田园52楼

政府所谓的规划，都是冲着卖地去的，能卖地才有钱收，所谓无利不起早，那些个名头只是为了冠冕堂皇而已

2013/01/01回复

58楼

1970/01/01回复

jade8676楼

本帖最后由 jade86 于 2013-1-18 17:50 编辑本人就是住在小编所讲的那条村里。的确那边交通不怎么发达，人员比较稀疏，不过，村里的人都好有钱，基本每户都有小车。最近村里开始规划，都不让别人建房子，南站的规划一处是让村里统一建小区给我们村民住的，不过，很多搬民都不愿意搬，因为补地价不够多，而且，自身的房子单地皮也可以卖上百来万。所以反反复复，现在那块规划的地皮已经在南站另一边施工，但是因为村里洽商不好，村民都不愿意搬。小编所见到的花场是村民的主要收入，但一年的租金都要６万元一亩，这也是我们村里分红的主要来源。但是现在村里的地皮已经全卖了，那些花场都是场主不肯搬的原理仍然在那里放着。如果政府多点考虑我们村民的情况，我想应该有好多村民愿意合作的。南站的地皮卖了几十亿，但分给我们村民的只是每人每年几千元，那些花场场主更惨，广州政府给村政府每亩卖４万，村就给那些场主卖４Ｋ,试问谁会搬呢？尽管如此，我还是看好我们南站的。

2013/01/18回复

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朱七七楼沙发

三、敏捷上品公馆的户型
敏捷上品公馆的户型比较简单，首期推出的1栋单元中，主要是A和B两种户型，而其中B户型占大多数。

户型平面图

户型平面图中绿颜色的都是B户型，红颜色的是A户型，可以看出是6梯25户设计，其中有18户是B户型，A户型只有两户，而03,04,11,12和14户型的面积跟B户型差不多。

B户型的一层和夹层平面图

B户型是单间，56平米左右，套内面积44.5平米，由于是采用loft设计，层高有4.5，所以买一层可以当两层用，使用率165%。

A户型的一层和夹层平面图

A户型是111平米左右的四房，首层设两个卧室，除了客厅外的阳台，厨房也配有生活阳台，而前文说的B户型一个阳台都没有。夹层也设有两个卧室。整体来说户型是很方正，空间布局也挺合理。不过在4.5米高的空间内设4个卧室，居住的人如果多起来的话，这种loft公寓的居住体验肯定不会太好吧。

B户型样板房

卫生间，楼上楼下各一个

厨房和餐厅

楼上夹层的卧室

介绍完沙盘后，小编去看了下项目的样板房。走到楼上发现有几个样板房正在赶工装修，能看的只有B户型的。在参观样板房时，有位来看房的客户，拿着尺子在那里量来量去的，真是非常专业

，从天花板到地面的距离，量了一下说是4.3米，然后销售马上回应称，加上地板就是4.5米了。

四、敏捷上品公馆的配套

小区规划图

先说说这个楼盘的自身配套。由于这个楼盘占地面积只有21400平米，几乎没有什么小区园林，由于这是个商业项目，所以楼盘的自身配套只有那些商铺了，项目又规划小型的商业街，具体这些商铺会有哪些商家进驻，什么时候能开业，目前还是一个未知数。

周边规划和配套

招商金山谷小区

富豪山庄小学，在上品公馆的对面

这个项目的配套还是得寄希望于周边配套了。楼盘门前就是富豪山庄的西北角，这里有个已经投入使用的富豪山庄小学，而楼盘的西侧是招商金山谷。富豪山庄和金山谷都是较为成熟的楼盘了，开发至今已有五六年，社区配套都较为完善。

番禺区东环街中心幼儿园，番禺区直属机关幼儿园东环园区

距离上品公馆500米范围内还有番禺区东环街中心幼儿园，该幼儿园属于番禺区直属机关幼儿园，销售人员在跟小编介绍项目的时候特意提到过这个幼儿园，七七经过此幼儿园的时候，看到有小朋友在室外小操场上课，园内设备还比较新，不过校门口的水泥路上有一些货车和泥土车经过，虽然数量不是很多，但难免产生噪音和灰尘。

广东文艺职业技术学院大门，人很少，也没有商铺

在该幼儿园对面还有一家叫广东文艺职业技术学院的大专院校，小编看到不断有年轻的学生从大门出入，其中女生居多。与一般的大学不同，这个学校看上去有点冷清，在校门口甚至看不到店铺，看不到常见的摆摊做生意的人。

广东书法院

在此学校旁边，还有一家文化机构，就是广东书法院，敏捷上品公馆对外宣传时用广东书法院来作为地理位置标记，便于购房者找到。

番禺区东环街富豪社区居民委员会，隔壁的店铺都是关门的

家庭综合服务中心

在通往市广路的这条水泥路两边，除了富豪山庄，金山谷和以上几所学校外，小编还看到有番禺区东环街富豪社区居民委员会，里面空间虽然不大，但是却摆了六七台电脑和办公桌，有几个年轻的工作人员不知是在办公还是上网。在居委会旁边有家家庭综合服务中心，再旁边一点还有家个人护理品专卖店，但是大白天的是关门状态，估计是没什么顾客。

市广路，金山谷门口的红绿灯

沿着水泥路再往外面走的话就是小编之前来的市广路了。市广路两边有一些村镇和店铺，在金山谷对面还有一家奔驰4S店。如果是自驾车的话，10分钟的车程内可以到达周边的市桥和汉溪长隆等地，那边的商业和生活配套都比较完善。

市广路，金山谷公交车站，孤单的女孩在等公交

小编看到，市广路路面很宽，但车流量并不大，在金山谷小区正门口还设了个红绿灯和公交车站。小编就是在这个公交车站坐车出发去下一个目的地——敏捷时刻壹号的。

2012/12/27回复

朱七七楼板凳

从敏捷上品公馆到敏捷时空壹号

敏捷时空壹号的卫星实景图，距离南站很近

五、敏捷时空壹号的交通位置（对这个楼盘，小编感触颇多，大家慢慢看吧）

敏捷时空壹号位于汉溪大道西侧、韦海路与石山大道交汇处，与广州南站西出站口距离约800米，是南站周边的第一个面市的楼盘项目，所以很受市场关注。小编从金山谷正门口的公交车站出发，最便捷的那趟公交是番禺99路，也许是运气不好，也是是这个车次不多，小编等了将近20分钟才等到这个车。

由于从来没来过广州南站，小编一直以为这个火车站也会向其他火车站那样，周围高楼包围，人来人往，车子和人流汇成一团，这就是七七想象中的广州南站。30多分钟后小编到了石壁中学公交车站，一下车小编顿时就有点吃惊了，实在太出乎预料了，这地方简直就是个农村。

下车的地方是石壁中学，有学生在里面上课，这个学校是这一块最为现代化的地方了，周边全部是三四层高的民房。

下车的地方

房子都不高，村民们往同一个方向走去，是要参加什么活动？

从石壁中学要到达敏捷时刻壹号，得穿越这个村子。小编往村子里走了一会儿，发现村里边竟然在搭台唱戏，台上戏子唱着粤剧，台下摆了好几十桌酒席，村民们黑压压一片坐满了。

台下摆了好几十桌酒席，村民们黑压压一片坐满了，远处是戏台

原来这是村里面一年一度敬老扶贫的活动。七七虽然在广州待了那么长时间了，这还是第一见到村里面举办此类的活动，顿时觉得这里民风淳朴，就像影视剧中与世隔绝的某个村子，在举办着属于自己的节目，一片欢腾，自得其乐。

此时快要下午5点了，看着那马上就要开饭的酒席，七七突然感到有点饿了，当时好想混进村民中，随便坐个位置大吃一顿算了，但是走进一看，眼前还没人就坐的两个桌子上，竟然标明是“长者席”，混吃混合的念头突然打消了，还是老老实实去踩盘吧

。

村民培养的树苗

村外的园林

走出这个不大的村子后，眼前看到的是大片大片的园地，地里种着各种花木，看来村民大多以此谋生。穿过一片园林，过了一条河，敏捷时空壹号赫然出现在眼前，距离楼盘不远处就是广州南站了。

遗世独立，平地拔葱的楼盘

左下角是广州南站

从远处看上去，敏捷时空壹号和广州南站真的是遗世独立，平地拔葱，周边只能看到这两个建筑。过了河这边，虽然建筑不多，但是明显感觉跟刚才的村子那边是不一样的，广州南站特别荒凉，但是通过新修不久的马路，一个个高高的路灯，还有崭新的红绿灯可以看出，这边明显是被规划好的地方。只是目前来看，这里实在太荒凉了，走在宽阔的马路上，七七根本不用担心会有车子，也不必在乎红绿灯了，每当遇到绿灯，只听到那“哒哒哒”的过路提示音，单调而寂寞地在这片荒凉的上空中盘旋着。此时再想想在正佳广场下面过马路时的壮观人群，小编竟然有种时空错乱的感觉。

夜幕下的敏捷时空壹号

从石壁中学公交车站走到敏捷时刻壹号，差不多用了30分钟。站在销售中心门口，夜幕开始降临。

销售中心

六、敏捷时空壹号的产品和价位

此时的销售中心显得特别冷清，里面没有一个客人，只有四五个销售人员无聊地在挨时间下班。一个男销售接待了小编，他漫不经心介绍了项目的情况。跟敏捷上品公馆一样，敏捷时空壹号也是由两栋独立公寓及其配套商业中心组成，塔楼均为独立产权楼宇，其主要功能为商业办公及公寓。其中LOFT商务公寓层高4.5米，买一层享两层，主力户型为43-105㎡，物业费3.2元/平米·月。

沙盘实景图

来踩盘之前，七七从多个网站和媒体消息获知，该项目于12月15日正式对外发售。但是销售却对小编说这个项目目前还没开盘，预计会在2013年1月中旬开盘，首先推出的是1栋单位，“但是到时候2栋也有可能加推”，销售补充道。销售称，这个楼盘的价格预计在1.3-1.5万/平米，目前诚意登记开盘可享9.5折。商铺的话预计3万/平起价。
作为南站周边的首个楼盘，敏捷时空壹号在价位上没有其他的项目可作为参考，而这个首个项目的价位，届时将成为南站其他项目的参考。所以该楼盘的价格颇受市场关注。从大范围来看，目前华南板块的住宅毛坯价在1.4万元/㎡左右，而敏捷地产在万博商圈的敏捷·上城国际，同样也是LOFT公寓产品，毛坯价在1.4万～1.5万元/㎡，与敏捷·时空壹号的价格相近，而番禺市桥中心区住宅价也同样在此区间内。

2012/12/27回复

朱七七楼4楼

七、敏捷时空壹号的户型

ABC三种户型

A户型的夹层

A户型的建筑面积是48-62平米，夹层带有独立卫浴，还有储藏室。餐厅和厨房是一体化，动静分明。

B户型夹层平面图

B户型建筑面积约43平米，可设计为办公室，有前台，接待区，经理办公室，还有卫生间，经理办公室采用套间设计。

C户型夹层平面图

C户型建筑面积101-108平米，一二层分设开放式办公区，拥有独立会议室，茶水间，实用率160%。

看看样板房吧。

样板房实景图

样板房

      八、敏捷时空壹号的配套

   目前来看，敏捷时空壹号的配套比敏捷上品公馆的配套还缺乏，说起来很简单。
   自身配套方面也就是那些商铺了。周边配套目前基本上只有广州南站了。广州南站有2号线地铁站，有四通八达的高铁，还有南站规划的百万平米立体地下商业空间。

南站外面杂草丛生

从南站看敏捷时空壹号，距离不远

其实广州南站现在也很冷清。小编从楼盘步行5分钟就到了广州南站，一路上荒无人烟，马路旁的草地杂草丛生，有些甚至长得比人还高。走在这种僻静的路上，小编心里有点紧张，生怕会有坏人从杂草中冒出来，然后行不轨之事。

虽然广州南站近在眼前，但是进入大门却要转悠好久才找到入口

幸亏5分钟就到了广州南站，但坑爹的是，小编抬头就看到了正门上广州南站四个大字，但是却迟迟找不到进入大门的入口。因为大门前面的广场在施工，全部被围起来了。七七围着绕了好一会儿，好不容易才找到一条小路，终于绕过屏障，进入了南站，在南站大厅里面终于看到了人类，就在从荒无人烟的寒风中坠入人间的那一刻，小编有抱着一个陌生人大哭一场的冲动，不容易啊，终于回到了人间。

广州南站大厅显得气派豪华，但目前仍然缺乏人气

广州南站大厅显得气派豪华，但目前仍然缺乏人气，偌大一个大厅，一眼看过去，旅客并不多，显得有点空旷。从大厅坐电梯到达地铁站，乘坐地铁的人也不多，位置有三分之二是空的。一直到达洛溪和东晓南那边，乘客才慢慢多起来。

要说配套，也许小编穿越过的那个村子也能算是其周边配套吧。小编询问敏捷时空壹号的工作人员晚上住在哪里？她说，老板在那个村里给我们租了民房。幸亏还有那些民房，否则这些销售人员恐怕只能和建筑工人一起挤在工地临时搭建的工人房里了。

   那个村里面目前已经出现好几家饭馆，可以吃农家菜。不过看上去生意相当冷清。

     九、敏捷时空壹号及其周边的发展前景
   既然现在广州南站这么荒凉和没人气，为什么南站地块还这么受关注？

这与政府规划有关。根据政府相关规划显示，广州南站站体的整体规模为56万平方米，比北京南站、上海虹桥站还大10万平方米。自2010年投入使用以来，尽管各项配套仍未完善，但经过两年多的发展，南站日均客流量达到15万人次。

南站周边规划图

自2011年3月广州市政府正式公告了广州南站地区性控制长期规划以来，广州南站被定为广州市南部核心项目中心区，从规模上看，广州南站是全亚洲最大的综合客运交通枢纽，是以商务、商贸为主要功能的现代服务业汇集区，未来会打造世界一流的地区，届时广州南站成为全国规模最大，功能最齐，地理位置最高的综合交通枢纽，还将成为中国地区最具活力的核心地区。
在地铁规划方面，地铁7号线一期（广州南站—大学城南站）已经获批，而7号线延长线也可能规划设计从广州南站向西延至佛山顺德。

南站周边规划效果图

   资料显示，目前广州南站地块共转让8幅，这其中有3块商住混合用地和5幅商业金融用地，分别被奥园、尚泰、耀中、珠海路福、广东发现以及敏捷地产瓜分。除一幅土地溢价6.75%出让外，其余基本以底价成交。
   去年，广州南站控制性详细规划在规委会上原则性全票通过。规划该区域未来总人口37万人，其中居住人口约18万人，就业人口约27万，目前该区域人口约5.2万人。也就是说，未来将增加超30万人进入该区域，其前景可期。
      受到政府规划影响，南站区域受到前所未有的关注，所以敏捷时空壹号就显得格外瞩目。不过投资者需要认清的是，这些规划要付诸实际成为现实，还需时间去考验。

2012/12/27回复

朱七七楼5楼

   十、敏捷上品公馆和敏捷时空壹号的对比分析
   敏捷这两个新盘，总体来说具有很多相似点，他们的性质都是商业公寓，自身配备商业配套，产权都是40年，拿地时间都是这两年。
   相似点：
   1、地块都是商业性质地块，40年产权，从2011年算起。
   2、商业性质产品，不限购不限贷，适合投资。
   3、小区占地面积都不大，敏捷上品公馆是21400平米，敏捷时空壹号是13240平米，小社区，基本无社区配套。
   4、户型都较小，选择性不是很多，总价低，入手门槛低。
   5、商业项目的物业管理费，水电费用相对住宅来说要高很多。
   6、从小编的踩盘报告中可知，两个项目的周边配套都不是很完善，尤其是敏捷时空壹号，配套严重缺乏，这也是目前南站急需解决的问题。
   7、同一个开发商开发。敏捷地产，现在发展态势非常好，在广东多个地区开发了项目，企业越发壮大。有一定实力。

   8、都是毛坯交楼。由于是毛坯交楼，所以这两个项目的loft夹层交楼的时候是没有的，需要业主装修时自己去隔层。
      9、交楼时间相近。根据销售介绍，这两个项目的交楼时间预计都在2014年8月份。而从目前的工程进度来看，两个项目也差不多，都已经建了一半以上，而敏捷上品公馆是在12月21日已经拿到了492套单元的预售证了。

   不同的地方：
   1、定位稍有不同。敏捷上品公馆的公寓主要用于投资性的居住用途，而敏捷时空壹号，由于南站周边规划的原因，更侧重于商用办公，其户型图和样板房基本都是按照办公室来规划设计。
   2、交通条件不同。目前来看，敏捷上品公馆的交通条件要相对好一点，市广路交通便捷，无论自驾还是公交，都比较方便，而周边不远还有市桥和汉溪长隆两个地铁站。而时空壹号的话，目前只能依靠自驾车和地铁。广州南站地铁站现在开放的入口不多。公交车还有待完善。
   3、价格差距。敏捷上品公馆，预计在1.1万/平米，与周边的金山谷的E度公寓产品价格相当，比富豪山庄的洋房稍微便宜一些。敏捷时空壹号，南站首盘，价格吹风价是1.3万/平米起，这跟华南板块的洋房价格相当。
   4、使用率稍有差别。上品公馆的使用率大概在165%左右，而时空壹号在160%的样子，差一点点。
   5、总户数不同。上品公馆规划总户数是950户，而时空壹号是718户。
   6、开盘时间。敏捷上品公馆已经在12月22日开售了，折后均价在1.1-1.3万/平米，而敏捷时空壹号目前还未拿到预售证，销售称预计将在1月中旬开盘。
   7、发展前景。从广州南站区域规划来看，时空壹号的发展前景很值得期待，说不定过个几年，广州南站区域就繁华起来了呢？
   8、楼盘受关注程度。敏捷时空壹号是南站周边第一个项目，喝头啖汤，在定价和销量等方面，肯定会收到市场的密切关注，因为这将是南站区域的标杆。所以这个楼盘会时刻收到市场的注视。

   这两个楼盘的踩盘过程中，七七对敏捷时空壹号的感触稍微深一点，因为这是小编第一次去广州南站那边踩盘，那边的面目跟小编想象中的样子完全是天差地别，让小编印象深刻。
   这两个楼盘的分析，小编就暂告一个段落了，你对这两个楼盘有什么看法？你是否有意入手呢？大家不妨说说自己的想法！一起讨论起来吧！

更多楼盘信息和图片：
敏捷上品公馆：http://house.gzmama.com/loupan/559.html
敏捷时空壹号：http://house.gzmama.com/loupan/565.html

2012/12/27回复