【小编踩盘】市二宫地铁上盖：东华星域精装3.2万；富基广场楼盘诡异、户型奇葩！

海珠区作为老城区，生活配套设施较为完善，但新盘不多，不过最近小编得知有两个新盘同时在开盘推新，号称是地铁上盖的楼盘。到底是什么样的楼盘呢？小编就带你一起去海珠区市二宫地铁站旁去看一看。本期小编为你探访的是两个楼盘：东华星域和富基广场。
先来看一下两个楼盘的位置，两盘比肩相邻，同位于海珠区江南大道中。两个楼盘都是由合富辉煌代理的。

小编出来市二宫地铁站A出口，向右抬头一看，嘿嘿，富基广场；接着向左一看，东华星域（小编还暗暗纠结了一下，该先去看哪个盘@-@）。最终决定先去看东华星域。

两个楼盘的距离很近~~

第一编：东华星域

一、楼盘介绍
东华星域是由广州东华实业股份有限公司开发的一个楼盘项目，一共占地面积7502平方米，总建筑面积为43201平方米，土地使用年限从2009年8月算起。小编在阳光家缘网上，查询得知，楼盘在阳光家缘网上的注册名称是：益丰花园，2013年拿到的预售证，住宅目前已经销售32套，还有264套未售。

二、产品情况
小编在东华星域销售中心入口的地方，看到有几个销售人员，手举着宣传牌和宣传页在向过往的行人介绍，小编脑海里突然蹦出来一首歌：小蜜蜂飞在花丛中……不等这些揽客的销售上前，我就直接进去了楼盘的销售中心。当天看房的客人还是挺多的，有销售人员在路边揽过来的客人，也有如小编这般自己主动赶过来看房的。现场的销售人员都比较忙，小编好不容易找到一个销售，让她给做了一个详细的楼盘讲解。

项目包括有两个28层的楼栋：A栋和B栋，4月份开盘销售的是A栋，近期将销售B栋。销售讲说，A栋户型包括有：45平米一房（已售罄）、77-85平米二房（已售罄）、115-122平米三房（在售）；B栋户型稍有变化，包括有45-138平米一至三房。每层楼3梯6户，大概2014年10月份交楼。

小编向销售人员表示，对小户型比较有意向，不知道B栋什么时候开盘。销售当场就说A栋在售的是三房户型，小户型已经卖完了，B栋什么时候推还不太清楚。不过，当天晚上，就有合富辉煌的销售人员给小编打电话说：东华星域是由他们代理的，目前B栋有77㎡小户型在买，不过45平米的户型已经售完了。小编的内心是一阵的凌乱，现场的这个销售MM是看小编买不起，就不想给小编介绍吗？！！

楼盘价位：销售MM给出的价位是均价3.2万/平米，带2500元/平米的装修。不过小编看到，揽客的手举牌上写的是2.9万/平米，销售说那是起价，都是一些楼层和户型不太好的单位。

小编在看沙盘的时候，旁边有一看房客，向一位销售GG询问楼盘是否带学位，销售称：本盘不带学位，地段学校是江南大道中小学。

2013/05/20

精选回帖

涛涛淼淼32楼

两个楼盘都有去踩盘，感觉上优势就是买交通同地头。个人比较喜欢东华星域，因为光线还相对比富基好，但是不足就是东华星域的实用面积太低了，感觉上一间房子公摊面积被坑了不少。还有一个疑问，去到富基和东华这两个楼盘，销售都说卖得7788，东华说A栋小户已经卖光，富基说特价单位全部卖出。。。但是看到小编在阳光家缘的数据，两个项目签约都是30来套左右。。。这是怎么回事？是销售夸大销售额还是怎么样？？

2013/05/28回复

卡樂B38楼

本帖最后由卡樂B 于 2013-5-28 13:37 编辑请不要人肉，大家当作个参考听听就算了东华星域——公义何在？ *先生于2013年4月底在《阳光家缘》上确定了东华星域c1幢可以出售的情况下购买了东华星域c1幢的单元。并支付人民币10万元作为定金，与发展商、中介（合富辉煌）签定一式五份的《认购书》；及收到10万的定金收据。《认购书》内容的其中条文所示：买卖双方须于5月5日前或发展商另行通知之日去签定《商品房买卖合同》并缴纳首期楼款。好了，问题出现了，*先生于4月28日晚上起收到中介通知，说因政府限价令，而导致签定《商品房买卖合同》出现问题，发展商单方面要求变更《认购书》内容，要求*先生先支付首期楼款后等发展商通知去签《商品房买卖合同》。对此变更*先生坚决不同意，要求发展商按《认购书》所定立条文执行——签定《商品房买卖合同》并支付首期楼款，其间一直协商无果。到了5月底，*先生在协商途中更得到中介口头通知，认为*先生违返了《认购书》的支付楼款日期，而当挞定没收10万定金处理。*先生在意外之余更发现发展商在没有任何通知的情况下将其购买的单元抵押给银行了，要发展商对该房产做了银行抵押涂销手续后，该房产才可以与*先生签定《商品房买卖合同》。此后*先生在万分不安的情况下不停与发展商、中介商进行协商处理。发展商的态度更是难以理解，其要求*先生支付楼款后，发展商凭该楼款去银行办理涂销手续后再与*先生签定《商品房买卖合同》。此后就不再对*先生作出回应了。这就是神奇国度下的地产商家，发展商是依据那条法律法规提出该项要求呢？可以随意将小市民玩整于鼓掌间么？*先生同意将自己的事情于网络上公开并不是想搞事，*先生对发展商的过失为行为也没提出补偿要求，*先生只是想顺顺利利买个小家居而已PS：妈网上有高手能对*先生的过案指点一二吗？妈网上如果有与*先生同样着遇的网友吗？请私信我吧。毕境*先生的钱是辛辛苦苦赚来的，买个房子不容易呀。谢谢大家的关注。

2013/05/28回复

jadeitezhu40楼

富基不明白为什么这么贵？？我家亲戚04年买了一期的，当时看很便宜（6K左右），交通方便，老人家买来养老，环境差点就忍了。可是家里有小孩子的，真不合适。明显的握手楼，楼距极小，通风条件不好。房间三尖八角很难摆家具，配套的装修差的要死，厨房厕所标配塑料门，2年就变形没法关上。小区配套花园小的可怜，而且花园就是地下停车场的散热口，夏天呼呼的热气直冲上来根本没法久呆。花园里面不但高低楼梯斜坡极多，而且供人歇息的凳子，围树的水泥边全部有锐利的尖角。为了防止小孩子摘花踩草，很多地方还用带刺的铁网围起来，一不小心就会有流血事件。就这幺小的一个花园，这么多业主的管理费，居然连个卫生也搞不好，狗s满地。虽说是地铁上盖，可想在地铁站走进去，首先要穿过一条旧街，也是污水横流泥浆满地，每次去都要掩鼻而过。就这样的格局，这样的管理，附近学校也极其一般。要这个价，我是觉得非常非常不值。就是因为临近婚纱街才被炒起来的价格。一样价位和我这边比起来高下立见了。

2013/05/28回复

沧海明月生85楼

富基A区有回迁楼，户型不定。但从05年卖起A区几栋户型我觉得市区找不出比它更方正的了。小区小，这是个没建完的楼盘，当年是个大工地，今天有个小花园了，价钱也从四千来到二万出头。也没见到小区满地狗S，小区外路上有，临近江边养狗的人多些，但小区内比较干净整洁。临江的关系，小区风比较大，冬天北向可能冷，但别的季节舒服。前面有人说不适合小孩子住，这里最多就是小孩子。很多亲朋都住这同一小区呢。另外这里A区，停车位暂时不紧张，车位可买可租，还算便宜了市区里。看楼十年了，市区差不多每个楼盘开卖都去看过，十全十美的是不存在的，另外不要完全听信网上别人说的，自己眼见为实。

2013/06/18回复

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程灵素楼沙发

三、楼盘自身配套
   车位：销售MM说，车位配比是1：1，为地下停车场，具体费用目前尚不清楚。
   学位：不带学位，地段学校有江南大道中小学。
   装修：2500元/平米装修标准

四、户型赏析
   东华星域目前只有A栋的户型图，一共6个户型。

02单元建筑面积：45.76㎡套内面积：35.16㎡ 户型：一房一厅一卫朝向：西向

户型整体较为方正，卧室带飘窗设计。客厅的光线有一部分被卧室阻挡，阳台面积较大；厨房带生活小阳台。

05单元建筑面积：84.86㎡套内面积：65.2㎡ 户型：二房二厅一卫朝向：东向

户型方正紧凑，两房户型，卧室均带有飘窗设计；东向，采光效果较好，客厅通透；功能分区稍有缺陷，厨房与卧室较近。

06单元建筑面积：121.41㎡套内面积：93.29㎡ 户型：三房二厅二卫朝向：东向

三房户型，客厅较大，相应的就会压缩卧室的面积，主卧除去套内卫生间，面积和次卧面积相差不多。厨房较宽敞，并带有生活小阳台。楼盘是带装修发售，厨房设施比较齐全。

2013/05/20回复

程灵素楼板凳

五、样板间欣赏
楼盘的样板间设在B栋3楼，分为交楼标准样板间和豪装样板间。

交楼标准板房

厨房，均为交楼标准

入户小花园，随楼赠送

豪华装修板房

电梯显示的楼层

2013/05/20回复

程灵素楼4楼

第二编：富基广场
看过了东华星域，小编就马不停蹄地赶到另一个要踩的盘——富基广场。在富基广场销售中心门口，也有好几个销售人员在揽客做宣传。小编想说，拦路揽客是合富辉煌的销售手段？！还是最近广州楼市很不景气，需要用这样的手段进行楼盘销售？！小编跟随一个很热心的靓仔销售，对富基广场进行了一番踩点了解。

与周围的楼盘相比，富基广场明显的巍峨不少，44层楼高真不是闹着玩的~~~

一、楼盘介绍

富基广场是由广州市富基房地产开发有限公司开发的项目，分两期开发，一期已经开发完毕，现正在开发的是二期。小编整理楼盘资料时，有看到富基广场一些比较负面的信息，“规划出问题富基广场业主拒绝收楼”这样的标题赫然映入眼帘。其实小编在实际踩盘时，也觉得这个楼盘比较诡异！

二、产品情况

目前推的是B1栋楼座，B2栋近期也将推出，楼高44层，B1、B2栋紧邻市二宫地铁站A出口，未来楼盘负一层将与地铁2号线市二宫站B出口直接连通。

两栋楼座户型差不多，1—5层及负一层为商业配套，7-44层为住宅，每层4梯10户，另有一部消防电梯。小编从阳光家缘网上查询得知，B1、B2栋楼座占地面积7029平米，建筑面积127878平米，住宅已经售出32套，目前还有728套在售。

B1栋产品包括有：95-99㎡二房、100㎡三房、和176-184㎡四房。销售GG说，楼盘B1栋7-14层正在做特惠活动，目前仅剩少量单位，价位2.8万/平米起，毛坯交楼。15层及以上的户型是正常价位，目前只有付款优惠，全款95折，均价过3万/平米。

销售GG称目前7-14层剩下的房源很少了，出手的话要抓紧。在看房时，靓仔销售给小编大概说了一下目前7-14层剩下的是哪几套房，不过，等小编临走时，在楼盘销售中心门口，又有一个中年大叔模样的销售，向小编热力推荐说某层某户型比较抵，仔细一听，两个销售的说法有些出入啊（小编只是在此提醒一下去看房的网友，要防忽悠）。

项目B1、B2栋效果图

2013/05/20回复

程灵素楼5楼

三、富基广场楼盘配套
学位：销售称富基广场自带学位，小区内有基立下道小学；地段学校是江南大道中小学。

销售说，沙盘上的这个足球场，未来就是基立下道小学

   地铁：未来地铁2号线市二宫站B出口，直接与楼盘负一层连通，地铁上盖。
   车位：销售说B区车位配比可以达到1:1，另外A区有一个很大的停车场，可以供B区业主停放车辆。车位是一部分出售，剩下的出租，具体费用现在尚未出来。不过小编在网上也有看到网友说，富基广场的车位根本就不够，提醒买房客慎重入手。
    物业管理费：2.8元/平米/月。

四、户型赏析
   项目B1栋，每层4梯10户，环绕成圈，楼栋中间有天井，保证采光和通风。户型两两相对应，只是朝向不同。销售GG说，有两个户型是可以进行变动的：04户型，业主可以根据需要自行进行变动，但只能改动主卧，没办法改三房；05/06单位，两房可以改成三房，由开发商来负责改建。具体情况一起随小编来看看吧！！
04户型建筑面积：97-100平米套内面积：78-80平米两房两厅

原户型：04户型和07户型相同，朝向不同。客厅和阳台面积很大，卧室面积较小；从厨房进去是一个小房间，可以做杂物间，也可用做工人房。
改造后的户型：客厅向外移1米左右，阳台面积减小，主卧现在的门封住，将门设在现在的阳台处；次卧的门口向外移一下，正对客厅。如此改造，主卧的面积不变，次卧面积增加一个平方左右。这需要业主自己进行改造。

05户型建筑面积：98平米套内面积：79平米两房两厅

原户型：05户型和06户型相同，北向。大大的客厅和阳台，客厅有一部分被主卧遮挡，对通风、采光有影响。卫生间直对客厅，多功能房不知怎么使用，次卧阳台很小，通风、采光不是很好。

小编标注的大概户型，不是很严格的比例哈~~

改造后的户型：两房变成三房，改造后厨房是“7”字形。北向朝向，光线本来就很差，新改的卧室房间光线几乎为零。由开放商负责改建，签购房合同时，需要签两份户型合同，一份是有关原户型的合同，一份是业主同意改造户型的意向合同。

小编吐槽：既然开发商要统一改户型，那为什么不直接改好了户型再卖？全部楼层的户型都需要改动，这是否说明原户型在设计建设时，存在有很大的缺陷？？

03户型建筑面积：95平米套内面积：76平米两房两厅

瘦长型户型，客厅较长，卧室面积比较小，次卧很小，而且会遮挡客户的光线；厨房和卫生间在入门处，与卧室分开的比较远。厨房的门口就在大门旁边，开大门时，厨房的门就会被挡住，设计不太合理。阳台对着02单元的外立墙，现场的销售GG说，这样的话，阳台就比较具有私密性，可是小编感觉，阳台的光线会被遮挡住，影响观赏性。

五、样板间赏析
项目样板间设在32层，实景板房，户型是按照项目户型图上的进行设计的；另外在25楼，有改造后的户型，小编去踩盘时，工人们正在25楼施工，整个房间很暗、光线比较差。富基广场是毛坯交楼，样板房设计的比较简易。

就是将这个阳台减小，将客厅向外移，在图中看到的这面墙上开个进主卧的门

楼盘赠送的花池，可以把它改为阳台，将护栏向外移

这就是03户型的阳台，一面朝西，一面正对着隔壁单位的外墙

厨房紧邻门口，出入厨房很不方便

2013/05/20回复

程灵素楼6楼

第三编：周边配套及环境
一、周边配套
两盘位于海珠区，紧邻地铁2号线市二宫站A出口，隶属老城区，周边生活气息浓厚，配套设施比较完善。
1、交通配套
紧邻市二宫地铁站A出口，富基广场未来会直接连通市二宫站B出口。此外，周围还有多路公交车停靠。

市二宫地铁站A出口

江南大道中站

市二宫站

周围的主要道路

2、学校
周围附近有地段学校江南大道中小学，区一级学校；富基广场楼盘自带学位——基立下道小学。从东华星域楼盘的样板间，可以看到下面的一个篮球场，孩子们在操场上打球。另外，小编踩盘时正赶上学生放学时段，在周围的公交车站牌处，看到很多穿着校服等公交车的学生。

看着像是初中生

3、商业配套
周围生活气息浓厚，附近有好几条店铺林立的商业街道，还有好几个商业银行。

光大银行、建设银行、广州银行

好又多

商业店铺

4、其他配套

二、周边环境
紧邻地铁站，人流量比较大，比较热闹。小编在周围走了一圈，既有一种拥挤的感觉，又能感觉到一种都市的幽静。

骑楼

2013/05/20回复

程灵素楼7楼

第四编：小编评盘
1、周边楼盘
周围的新盘不多，小编在附近走了一下，看到力迅时光里对面的一块空地有施工的迹象。

力迅时光里及其对面的空地

力迅时光里：一期占地面积1.67万㎡，建筑面积为8.5万㎡，由3栋32层高的高层洋房组成，总住宅套数为463套，已经售罄。户型多样，既有改善型，又有稀缺的小户型，为68-123平方米的两房、三房及紧凑型的四房，新货预计最快7月份推出，预计价位2.5万/平米起。

小编在东华星域样板间拍到的：佳兆业君汇上品商业广场

佳兆业君汇上品：目前已经售罄。总占地面积约8579平米，建有A、B两栋楼，均是30层高，2梯5户。其中-1层到3层是用于做商铺，4层是架空层空中花园，5层以上才是住宅。主要户型是85-153平米两房到四房，折后均价2.2万/平米。

周边二手楼：富基广场的销售GG说，周边二手房价位目前已经去到了2.3万/平米—2.5万/平米。小编在网上看了一下，周边的二手房价位大多在2万/平米左右。

2、小编评盘
说到评盘，小编觉得两个楼盘最大的优势就是交通配套，位居地铁站出口；另一个优势就是老城区出新盘，附近没有什么在售的新盘，这也使得两个楼盘在销售上竞争压力稍微小了点。
优势