【小编踩盘】东圃佳润上品菁园面市，首付仅需25万？实探路段环境一般板块涨幅惊人

天河有新盘要开？佳润上品菁园，如此名字，怎么读怎么看都觉得有点拗口！惊闻天河还有首付25万起的新盘，如此价格，怎么看怎么想都觉得有点匪夷所思哇！怀揣着各种猜疑以及好奇，在这个有少许起风的日子，前往天河东圃的佳润上品菁园，探一探究竟！

初见佳润上品菁园

价格——首付25万起可买天河新盘？价格未定，宣传噱头罢了！
   自从BRT、地铁5号线相继投入使用，天河东圃板块价格飞涨，星河早已听闻。因此，对于首付25万起可以在这个板块买到新盘，第一反应是发展商的宣传噱头吧!实地打探后，发现这个价格似乎真的不太靠谱。
   到达佳润上品菁园时，楼盘正在施工，销售中心内销售人员极少，因样板房尚未开放，现场看房的人也少。在和销售人员交谈中，销售人员能够给予准确答案的更是少之又少。对于这个楼盘的价格，也没有透露。
   按照星河的了解，佳润上品菁园位处羊城花园的南侧，有一种说法说这个新盘其实就是羊城花园的第四期。佳润上品菁园东边是远洋名苑。据星河跟周边的中介了解，远洋名苑和羊城花园目前的二手房价大约为1.6-1.7万元/平米。那么佳润上品菁园为带装修发售，发售价要低于1.8万元/平米的机会极少，而这个楼盘最小户型是48平米的一房一厅，按照惯例，小户型单位单价偏高，即使按照这个48平米单位，以1.8万元/平米的均价计算，总价也大约需要86.4万，首付三成的话需要25.92万，而实际情况，这个小户型单位单价或者更高，因此，星河认为，要找到首付25万的单位，难度颇高！有可能只是发展商推出的特价单位，但是货量应该很少，甚至只有一两套。

了解更多佳润上品菁园的楼盘信息：http://house.gzmama.com/loupan/601.html

2013/03/15

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苏星河楼沙发

交通——BRT黄村站旁，距离地铁车陂站和三溪站都颇远，步行有点不靠谱！

交通区位图

循例是从体育中心出发，要去东圃首选当然是BRT啦！从体育中心到黄村站，需要时间大约是30分钟。不过这是非交通繁忙时的计算，而BRT在交通繁忙高峰期，是否会拥挤，是否会堵车。大家可以自行想象。一般而言，拥挤成沙丁鱼的，相信常常挤BRT的孩纸深有同感，而是否堵车呢，因为BRT在交通高峰期有自己的车道，所以相对而言，中山大道相对BRT未建成时，拥堵情况已经大有改善。
至于这个楼盘到地铁站有多远？星河没有实地体验，不过从地理位置来看，无论去车陂地铁站和三溪地铁站，都有一定距离，步行前往颇不靠谱。因此，这个楼盘在宣传时也没有说自己是地铁物业，所以……它真的不是地铁物业。

BRT黄村站公交站牌

此站点就在楼盘旁边

除此之外，在佳润上品菁园销售中心门口的宦溪北路有一个站点设有去往瀛洲生态园的公交路线，大家以后从这里去小洲村或者去生态园烧烤什么的就比较方便啦！

2013/03/15回复

苏星河楼板凳

产品——48-125平米的一到四房，销售称实用率高达85%，91平米三房带主套。

【楼盘总概况】首期推3、4栋货量大约160套
这个楼盘总共由四栋楼宇组成，建筑面积54346平米，占地面积21517平方米，呈U型围着羊城花园而建。首期推售的是3、4栋，为大约9层高的小高层，每栋楼宇有2-3座，每座一梯四户，首期3、4栋大约有160套货量。小区花园很小，一层为架空层，从二楼开始住人。整个小区总户数大约432户，车位296个，楼盘物业管理费为2.7元/平米·月。

不得不说，佳润上品菁园的户型设计，实在讨屌丝欢喜，为何如此说，且听星河分解。

沙盘，左侧为3栋，右侧为4栋

4栋正对的是浣溪街，销售人员称此栋为一房户型的

总的来说佳润上品菁园只有四栋楼宇。目前已经建起来的是3、4栋，据销售称，这个楼盘的样板房大概在3月底面市，4月底开卖。现时，对于何时接受认筹以及方式如何，销售人员都称还不知道。不过将来首推的会是3、4栋。

户型图

   据了解到，这个楼盘的主要户型有四种，48平米的一房一厅，68平米的两房两厅，91平米的三房带主套单位，125平米的四房大户单位。
   而据销售人员介绍，靠浣溪街的4栋将全部是48平米的一房一厅，是3栋则是余下的几种户型。现场沙盘看到，3栋有三个单元，每个单元一梯四户，总层高大约9层，4栋则是两个单元，同样每个单元一梯四户。
   由于样板房还没开放，现场资料也比较少，星河唯有按照方位来判断每个户型的大致位置。据了解，3栋座向是南北向，朝南边也即是靠着宦溪北路的为91、125平米的三房和四房户型，而北向望羊城花园的则是68平米的两房户型。从朝向来说，南边直接临街的户型，朝向虽然好，不过宦溪北路稍微有点吵，虽然不是主干道，不过行人以及少量车辆还是有点噪音。至于北向的单位，目测佳润上品菁园和羊城花园高层的电梯楼距离颇近，可以预料，未来采光和通风都会有所影响。

后面黄色外墙的便是羊城花园，目测和身披绿纱的佳润上品菁园很近

两个楼盘近距离亲密接触啊

至于4栋楼宇，为东西座向，东向望浣溪街，这条街链接中山大道和宦溪北路的，车辆少，不算吵。而西向便是羊城花园，同样因为和羊城花园的楼宇楼距靠近，采光通风也受到影响。
说到这个楼盘的实用率，颇让星河惊讶，91平米竟是带主套的三房，据销售称，这个楼盘的实用率高达85%，不过具体是否实用，还要看将来样板房开放后是否货真价实。不过这样的户型设计，对于众多预算有限，而又想在市区置业的屌丝一族，又真真是一种吸引。

楼盘实景图，左侧的楼宇的3栋，右侧的为4栋

楼盘实景图

2013/03/15回复

苏星河楼4楼

周边环境——衣食住行样样齐全，奈何被戏称是“城乡结合部”！
   在佳润上品菁园附近走了一圈，这个楼盘其实不大，未来绿化应该不会太多。而销售人员所说的是，这个楼盘一楼是架空层或者商铺，而周边，衣食住行都比较齐全，各种大小食肆，而楼盘斜对面就是菜市场，所以生活是非常方便的。至于大型的购物广场，需要到东圃大马路那边，那里各种购物商店比较多，而且天河城百货也在黄村西路那边，步行大约需要15分钟。
   对于学位方面，目前销售人员回应，这个楼盘具体地段小学尚未确定，而据星河了解到，在佳润上品菁园附近有好几所公立小学，如羊城花园小学、前进小学、黄村中英文小学（民办）等，不过都不是大家眼中的名校，至于中学，有东圃中学。
   总的来说，周边环境不算太差，但档次也不算高，甚至有网友戏称这里为“城乡结合部”，为什么这么说呢？星河猜想，是因为隔着中山大道，附近便是黄村、珠村等城中村，由于人流多，所以嘈杂在所难免。如果你属于追求环境高端、纯净的家庭，那么东圃这个板块的楼盘，应不大适合你，这里居住氛围浓而且外来人口流动比较大。

周边配套及环境：

2013/03/15回复

苏星河楼5楼

星河看房——请不要再说东圃是楼价洼地！这里真心已经不“洼地”了！
2010年底，星河开始接触楼市，那时候说起天河置业洼地时，许多前辈都会给我推荐东圃板块，而那时候东圃板块在我眼中，也真的属于档次稍低、颇为不便利的地段。然而，两年多过去，一路看着东圃一带的楼盘飙升，如今，要推荐天河楼价洼地，东圃板块已经不便宜，岁月不等人，楼市走得可真快，黯然神伤啊有木有！！！

远洋名苑

羊城花园

   看完佳润上品菁园后，途经一个地产中介店铺，和一名中介了解了一下行情。目前如羊城花园、远洋名苑这样的楼盘，已经属于东圃价格较低的楼盘，均价大约1.6-1.7万元/平米，而对马路、证未过五年的楼梯楼，价格或许还能找到1.4-1.5万元/平米，但是加上税费这些成本同样不低了。至于在黄村下一个站的珠村附近的楼盘中兴花园、盈彩美居，价格同样也维持在1.6-1.7万元/平米左右了。至于东圃板块小区环境最受青睐的美林湖畔花园，价格已经破2万/平米，而美林湖畔的一手在售货量，价格也已经去到2.4万元/平米。在中介店铺看到有一套单位，是一汽宿舍的，面积85平米，总价95万，中介称可以讲价讲到94万，这应该是这个板块价位最低的了，而一汽宿舍属于大院式管理的单体楼，比较旧的。至于其他新点的楼盘，无论电梯楼还是楼梯楼，价格都较高了。而处于天河和黄埔交界的金碧世纪，由于楼龄比较新，价格也已经在1.8万元/平米。
   面对林林总总的楼盘，已经居高不下的价格，遥想2010年底，那时候天朗明居还能找到1.5万元/平米的，现在都破2万/平米，而那时远洋名苑这些大概价格也只是1.3-1.4万元/平米，现在呢现在呢……再次黯然神伤……

广州金融城规划利好
   此外，还要提一提附近的广州金融城规划，该规划项目距离佳润上品菁园比较近，为之一大利好。尽管规划仍在襁褓之中，不过也可以看到这个区域未来的发展不会太差，当然，这一大规划也成为销售人员口中的利好，给发展商坚持价格的一支强心针。

PK周边二手房
佳润上品菁园的优势：
1.天河鲜有的新盘
2.主打小户型，实用率高，总价相对低
3.免去税费的各种烦恼，买家只需要操心交易契税这一项。

佳润上品菁园的劣势：
1.花园小，不及周边的楼盘如远洋名苑、羊城花园的花园大
2.由于和羊城花园紧贴着，楼距较近，靠近的单位采光通风受到影响。

PK中兴花园二期、美林湖畔·誉府
目前东圃板块的三个新盘。就拿他们比较比较吧~
1.价格方面，这三个楼盘，价格最高的应该是美林湖畔·誉府，价格已经超过2万元/平米，成交最高去到2.4万元/平米，中兴花园大约1.9万元/平米，佳润上品菁园价格尚未出，不过预计超过中兴花园或相当。而总价方面，由于佳润上品菁园建筑面积小一些，总价应该要低一些。
2.环境方面，三者环境最佳的是美林湖畔·誉府，最靠近杨桃公园，而且美林湖畔小区环境向来最受到大家青睐和认同。中兴花园二期位处直对中山大道，噪音最严重，小区环境一般般。佳润上品菁园距离中山大道隔着一个羊城花园，所以遭受主干道噪音干扰不大，不过小区花园小，绿化程度估计不高。
3.户型方面，三者实用率最高应该是佳润上品菁园，48平米一房，68平米两房，91平米便可以打造带主套三房，而美林湖畔誉府的两房已经在80平米以上，至于中兴花园，54平米的一房，87-89平米的两房，建筑面积也同样大了点。

2013/03/15回复

Bravo20126楼

沙发，小编辛苦了！

2013/03/15回复

bullshirt7楼

看过这个盘，晚上吃宵夜的时候，住靠近北路这边会被夜宵摊影响！

2013/03/15回复

panliang038楼

BRT虽然方便，但是太挤了

2013/03/15回复

RIAN妈9楼

价格还是不错的，会发展起来的，
比黄埔会好一些，黄埔受石化影响太大啦。

2013/03/16回复

houseseeker10楼

苏星河:

天河有新盘要开？佳润上品菁园，如此名字，怎么读怎么看都觉得有点拗口！惊闻天河还有首付25万起的新盘，如此价格，怎么看怎么想都觉得有点匪夷所思哇！怀揣着各种猜疑以及好奇，在这个有少许起风的日子，前往天河东圃的佳润上品菁园，探一探究竟！[图片]初见佳润上品菁园自从BRT、地铁5号线相继投入使用，天河东圃板块价格飞涨，星河早已听闻。因此，对于首付25万起可以在这个板块买到新盘，第一反应是发展商的宣传噱头吧!实地打探后，发现这个价格似乎真的不太靠谱。到达佳润上品菁园时，楼盘正在施工，销售中心内销售人员极少，因样板房尚未开放，现场看房的人也少。在和销售人员交谈中，销售人员能够给予准确答案的更是少之又少。对于这个楼盘的价格，也没有透露。按照星河的了解，佳润上品菁园位处羊城花园的南侧，有一种说法说这个新盘其实就是羊城花园的第四期。佳润上品菁园东边是远洋名苑。据星河跟周边的中介了解，远洋名苑和羊城花园目前的二手房价大约为1.6-1.7万元/平米。那么佳润上品菁园为带装修发售，发售价要低于1.8万元/平米的机会极少，而这个楼盘最小户型是48平米的一房一厅，按照惯例，小户型单位单价偏高，即使按照这个48平米单位，以1.8万元/平米的均价计算，总价也大约需要86.4万，首付三成的话需要25.92万，而实际情况，这个小户型单位单价或者更高，因此，星河认为，要找到首付25万的单位，难度颇高！有可能只是发展商推出的特价单位，但是货量应该很少，甚至只有一两套。了解更多佳润上品菁园的楼盘信息：http://house.gzmama.com/loupan/601.html

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东圃中学门口全是摊位，完全没有校园的样子啊！

2013/03/16回复