大红沙发
RIAN妈
我也想知道。纠结呀，帮忙看看分析的是否正确？
11965房产楼市
某省一级小学对口相对新的楼盘屈指可数，其中一个楼盘证过5年，单价4w。另外两个楼盘未过5年，单价3.5w左右（朝向好点的价格更高）。
证未过5过年，全额征5.6%的营业税，将近20w。考虑到1年后证过5年，可以省掉5.6%的营业税，但房子卖家会涨价。涨幅是
影响费用高低的关键。
按契税3%、卖家个税1%、中介费1% 计算：（暂不考虑20%个税）
1、证未过5年购买，总价为A，购房所有费用A*（1+0.056+0.03+0.01+0.01）=A*1.106
2、证过5年后购买，总价为B，购房所有费用B*（1+0.03+0.01+0.01）=B*1.5
假设两者费用相同，即 A*1.106=B*1.5，则B/A=1.053
若一年房价涨幅不超过5.3%，等一年后证过5年购买费用低。若一年后房价涨幅超过5.3%，则现在购买费用低。
有点纠结现在买还是一年后买。
1、若现在购买，由于证未过5年，买家间的竞争相对来说没那么激烈，能否有议价空间？
2、一年后证过5年了，卖家涨价，买家多，竞争激烈，能否抢购过别人是个问题。
3、现在房子貌似还在涨，涨幅多大？（5.3%是分水岭）
各位妈网朋友帮忙分析分析。
2013/05/17
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jeff妈咪
tansybaby换位思考，一年后，证过五年的向一年前（即现在）房价看齐，也就是说一年后整过五年的房价和年前证过五年的房价一样（假设现在证过五年的房子也没卖），升幅一样，不抵啊
2013/05/17回复
大红沙发楼6楼:
这位朋友分析的更全面、透彻，考虑到1年的利息和房租因素，用数据说话，赞一个。
1、20%的个税最好不出。但万一今年征收，1年后买100%要交，现在买的话可能性50%。（证过5年唯一物业属稀缺资料，这等好事落不到我头上，暂不在考虑范围内）
2、基准利率调整带来的影响，对现在买或以后买区别不大，每年年初按最新的利率执行，有影响的是利率折扣，但由于不是首套房，只能按上浮10%执行了。
3、买学位房首先考虑的是确保孩子能顺利入学。交赞助费貌似越来越不靠谱了，万一政策有变化，孩子去不了想去的学校就郁闷了。
4、买学位房离学校近，小朋友接送方便，越秀教育资源相对优越，将来孩子万一需要去辅导班，在周围就能找到。
5、另一个考虑是保值增值。不买的话，择校赞助费8w（两年后可能更高），6年租房的房租30w，累计去到40w左右，期间可能还会被房东赶走，寻找其他出租房。
6、关于买新房子还是老房子的问题。买个新点的房子，居住环境相对较好，将来转手出售相对容易。要是买个20多年楼龄的老楼梯楼，等小家伙小学毕业后转手出售有点困难，30年楼龄的楼梯楼估计买家不多。
1、20%的个税最好不出。但万一今年征收，1年后买100%要交，现在买的话可能性50%。（证过5年唯一物业属稀缺资料，这等好事落不到我头上，暂不在考虑范围内）
2、基准利率调整带来的影响，对现在买或以后买区别不大，每年年初按最新的利率执行，有影响的是利率折扣，但由于不是首套房，只能按上浮10%执行了。
3、买学位房首先考虑的是确保孩子能顺利入学。交赞助费貌似越来越不靠谱了，万一政策有变化，孩子去不了想去的学校就郁闷了。
4、买学位房离学校近，小朋友接送方便，越秀教育资源相对优越，将来孩子万一需要去辅导班，在周围就能找到。
5、另一个考虑是保值增值。不买的话，择校赞助费8w（两年后可能更高），6年租房的房租30w，累计去到40w左右，期间可能还会被房东赶走，寻找其他出租房。
6、关于买新房子还是老房子的问题。买个新点的房子，居住环境相对较好，将来转手出售相对容易。要是买个20多年楼龄的老楼梯楼，等小家伙小学毕业后转手出售有点困难，30年楼龄的楼梯楼估计买家不多。
2013/05/17回复
