广州图书馆的社区分馆 在芳村花园哪里啊，我想去 复习，自习，那里环境好不好？

会所里面，不过那里是很微型的。

就是很少地方可以给你自己复习，看书，咯？我是外面的哦，可以入去个会所吗？我是芳和

这个帖子很久都没有继续写下去了，原因是因为交了诚意金之后，心里是忐忑万千，不到最后一刻确认，都不敢跟大家说，事情到这里就差不多告一段落了，但是还是要跟大家交代一下进展的。

7月5号，约了中介跟业主谈，芳村花园，两房的93方，业主开价175W,最终谈下来的价格以166W成交，中介费是1.7W，一个点多四百块，凑个整数。说到中介费，一开始中介费就说两个点，一分都不能少，在妈网看了那么多麻油的帖子，我当然知道中介费是非常有水分的，我就回复1W中介费，当时中介的脸都绿了，看表情非常生气，语气都变得有点恶劣。双方僵持不下，而我不断地重复说：“我朋友买房子中介费连一个点都不要，而且人家的单价还没有我那么高，就在这一区域买的。”这句话是一个有利点，让中介知道我也不是那么好骗的，然后对方的态度也有所好转，说最少两个点，中介费公司还有抽佣，自己分到的钱很少的。我回复说，那是你们公司的制度问题，我是支付了中介费，后来我一直坚持一个点，最后中介也让步了，说凑个整数，1.7W吧，就这样，中介费跟成交价谈过了。

我记得麻油们说过，签约之前一定要查册。当时约在业主家，我就提出要查册，中介非常配合，不到两分钟，查册结果就出来了。原来在房管局有中介的人，打个电话告诉她们地址，就可以把查册结果以图片的形式发过来，然后我们当场查看查册结果，原来是这么方便的，查册都不需要自己亲自去了，确实是过五年。然后商量签合约的事情，并且查看房产证，这个时候有两个问题来了，是比较重要的问题：

1. 原来跟我们卖房子的人不是业主来的，是业主的委托人，业主是已经移民国外，拥有国外户籍；
2. 我们买的那套房子，房产证上面写着是赠与所得，不是自己购买的

当时留意到这两个问题之后，问了中介有没有问题，中介说没有问题，然后我们就签了合同，并给了委托人两万定金，同时支付了三分之一的定金。一开始中介也是不同意分三次支付中介费的，但是我又说了，我朋友也是分三次支付的，这时候中介的口吻才松下来，答应分三次支付。各位麻油们，你们买房子，记得一定要分三次支付中介费，这是保障你的权益，第一笔是签约，第二笔是递减，第三笔是过户。

签完合约，就是按揭的问题了，因为在妈网混了一段时间，发现大源的口碑不错，而且收费也公道，收0.6%个点的按揭费，而且不出同贷书是不收费的，所以一开始从心里打算找大源做按揭。

但是，中介一听说我找其他中介做按揭，就不敢干了，可能觉得中介费已经没狠狠地赚我一笔，按揭费还交给其他人的话，那自己的提成不是很少？这时候中介带点威胁说道：如果不能交款给委托人，到时候中介是全权不负责的，这时候委托人也说，建议我们找中介推荐的按揭公司合作，于是我立马就说，我找的按揭公司收费0.5%个点，你们合作的按揭公司能做到吗？当时这句话也是一句快话，没想到中介公司立马就说，我们也可以做，就这样，迫于形势，最终跟中介推荐的按揭公司合作。在此也非常感谢大源对我们的帮助，每次问她们问题，都很热心的回答。
还有一个麻油给我推荐了一个好的中介，带我看了好几套房子，而且人很好，虽然最后没有在他的手上成交，但是很感激你们对我的帮助。

上面说到的两个问题，其实是非常重要的问题，源于我没啥经验，签合同的时候也没有多问跟多想。走在回家的路上，还打电话通知了父母，心中挺开心，想着自己在广州终于有一个家了。但是一回到家，忽然觉得很不安稳，心里非常的不踏实，这种感觉非常的强烈。忽然想起来，赠与的是不是要给赠与税？委托卖房怎么操作的？业主还是拥有国外绿卡的，这么多不一样的东西，妈网的人都没有遇到过，又没有经验可以参考，到时候如果多了十几万的税费怎么办？这种不安与担忧一直伴随着我，直到过户那天，所以请原谅我的没有及时更新，因为心里中不安，辗转难眠，晚上睡不着觉的心情真的是好煎熬，当时还后悔着，为啥不买新房，买新房就没有那么多问题了，现在遇到的这些问题，都不知道咋办，又没有参考的。

上面的两个重大问题，其实当时交了定金之后没有多想。走在回家的路上，还打电话通知了父母，心中挺开心，想着自己在广州终于有一个家了。但是一回到家，忽然觉得很不安稳，心里非常的不踏实，这种感觉非常的强烈。忽然想起来，赠与的是不是要给赠与税？委托卖房怎么操作的？业主还是拥有国外绿卡的，这么多不一样的东西，妈网的人都没有遇到过，又没有经验可以参考，到时候如果多了十几万的税费怎么办？这种不安与担忧一直伴随着我，直到过户那天，所以请原谅我的没有及时更新，因为心里中不安，辗转难眠，晚上睡不着觉的心情真的是好煎熬，当时还后悔着，为啥不买新房，买新房就没有那么多问题了，现在遇到的这些问题，都不知道咋办，又没有参考的。

网上各种百度，各种帖子都看，在过户前，已经确定这两个问题的答案了，但是没到过户那天，没有到交税那一刻，心里是很难稳定下来的。

1.如果是直系亲属赠与的房子，近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。同时过了五年是不收营业税，没过五年是要缴纳 5.55% 的营业税。

2.如果是非直系亲属赠与的房子，除了是否过五年收取营业税的收费问题外，还需要缴纳个人所得税，税率为20%。

如果不是亲属的赠与，20%的个人所得税，谁给呀？所以这个问题也一直困扰着我，还好我们购买的房子是过了五年，而且是直系亲属赠与的，过户那天，确实没有收营业税，也没有个人所得税，希望能帮到各位麻油，guo家的各种收税真是繁多，一不小心，就可能多缴税，所以谨慎加谨慎确实是必须的，不过我也是事后才做功课，希望各位麻油在事前一定要多问问，问清楚，我还是缺乏经验，即使看了那么多麻油的买卖房帖。

接下来另外一个问题是委托卖房的问题，麻油们遇到的是投资客卖房，像我这种移至国外的业主委托卖房，妈网的经验很少，希望我的经验日后能帮助大家。

1. 委托卖房，是需要中国驻国外大使馆盖章的委托书，写明委托谁，授予谁卖房。然后在国内，要拿委托书，业主护照做公证。把这些资料准备齐全之后，就交给房管局。荔湾区的房管局是需要公示15个工作日，公示写着，谁委托谁买房，如果有异议，与房管局联系大概的内容，公示是贴在小区楼下已经房子门口。之前有看到过一个帖子，她好像是天河区的，房管去还需要把委托书寄给国外大使馆进行复函，这一来一回，估计一个月就没有了，所以当时也很担心房管局要去复函，后来才知道不同房管局的做法不同，而荔湾区的房管局需要公示。

因为委托买房，委托人要求钱要打入她的银行卡，因为这点要求，限制了按揭银行，其他银行都不收委托放款的，只有工行才可以做这个，所以按揭给我们找了工行做按揭，我们是商贷7层，说到商业贷款，说多了都是泪，利息惊人，但是实在是没有办法。各位麻油们，你们很好奇我们为啥不做公积金贷款吗？

LZ 跟男朋友是在广州的大学毕业，毕业之后都是进入私企的，大家都知道私企是不买公积金的，坑爹呀，很羡慕有些麻油的公司，每月公积金高达5K。毕业年少轻狂，并不想考公务员，因为自己是没有后台没有背景的人，觉得自己不适合，于是走上了进入私企这条路。加上年少无知，当时候并不知道公积金有啥作用，也觉得无所谓，人家问我公司有没有买公积金，我就说没有噢，公积金，啥来的？并不放在我的心上，啊，多么痛的领悟，知道真相的我眼泪掉下来。

今年过完年之后，开始与BF 商议买房的事情，一开始都不知道如何入手买房，像无头苍蝇，网上乱看，楼主的父母都是平常老百姓，一辈子默默无闻，平凡奉公守法，就只有一套房，所以她们也没有过多的教我们如何买房，一切都是靠自己。直到今年三月份，我无意间逛到了妈网，看到了房产板块，看到了各位的买卖房记，眼睛都亮起来了，当天就看了好多帖子，在此非常感谢妈网这个平台，感谢无私奉献的美妈，让我在迷茫的人生中找到方法。

当时看帖子，知道公积金的作用了，那个悔呀，由于BF 是广州集体户口，按照当时的公积金政策，是可以先交纳三个月，再一次性补缴三个月，这样一共有六个月的记录，可以申请50w 的公积金贷款。因为有妈网，当时我们也想到了从三月开始交纳公积金，这样可以申请公积金贷款。

因为BF公司也是私企，也没有公积金交纳，于是当时找到了代理交纳公积金的中介公司，让中介公司帮忙交纳公积金，于是BF从四月份开始交纳公积金，每个月按时汇款给代理公司，其中有一个月代理公司还催促我们交钱，期间也有问他们拿公积金账本，他们说要六月份才能给到我们。六月份，我们跟中介公司说，要一次性补缴三个月，中介公司同意了，当时我们还把一次性补缴的钱，加上七月份的公积金，一起给了代理公司，然后满心祈祷新政不要出来呀，等我们买了房子再出吧，不安跟祈祷是当时的心情。

公积金代缴这件事，我们一直以为要等到有账本才可以去查询，当代理公司说要迟点才能给的时候，我们也没有多想，呵呵，接下来发生的事情绝对不是大家可以想到的。直到七月五号那天，签了合同之后，要准备公积金贷款的事宜，当时请教了大源，说我们还没有公积金账本，能查询公积金交纳记录吗？大源答复，去你的银行用身份证就可以查询了，不需要账本，咦，原来这么容易呀。七月七号，这是一个充满噩梦的一个早晨吧。BF 起了一大早去银行查询公积金交纳记录，天呀，天呀，谁能想到居然没有任何记录。晴天霹雳，手软脚软，当时BF 还以为可能代缴公司弄错了，有什么误会，就马上打电话给代缴公司，代缴公司查询过后，告诉我们，因为工作失误，所以没有帮BF 交到公积金。NND的，你一句话工作失误，就推脱了所有的事情，推的一清二楚，你收了我们好几个月的钱，你到现在才意识到，你的工作失误，这是怎样的一个失误呀，其中有一个月，代理公司还催促我们缴费的，如果我们不查询，你是不是还一直收费不帮忙交纳。当时想死的心都有了，好想拿把刀到代理公司砍了那群不负责的人。NND，这是什么社会，诚信的人要为不诚信的人买单，为此我们骑虎难下，只能把按揭转成纯商贷，利息呀，几十万的利息，我们就这样活生生的被啃下了，天知道事情会这样发展，当时真的好想去砍了代缴公司，请原谅我的激动，因为当时的心情真的是极其失落。

通过这件事，我们学到了几个教训：

1. 如果自己非常在意的事情，一定要认真跟进，唯有自己去督促落实，这个社会太多人没有诚信
2. 公积金真是个好东西，如果有其他人在私企工作，没有公积金的，未来有在广州买房的打算，自己要去缴纳公积金，虽然额度很紧张，但是利息低，能帮你缓解不少的压力。

最后，商业贷款，基准利率上浮8%，贷款二十年，每月还贷9000，唉呀妈呀，真是房奴了，生活压力不小呀，坑爹的代缴公司，我恨你们，好想曝光你们，唱衰你们。

同时，也后悔自己为啥没有在去年遇到妈网呢，嘻嘻，这样去年，我跟男朋友都同时缴纳公积金，今年就可以用上了，这样可以少付利息几十万，活生生的省了一大笔呀

也许没有那么多也许，生活就是这样，总喜欢跟你开玩笑。

8月份才开始进行公示，所以等了大概二十天，等公示结束之后才过户，过户的时候需要交纳契税，印花税，还有其他杂费，这些费用麻油都有介绍，我就不说了。过户之后，七个工作日后是出新的房产证，我们是等到完成缴税之后，拿到回执才把首付过户给委托人，回执给按揭公司拿走了。新的房产证是由银行过来拿的，完成入押之后进行放款了，银行才会通知我们去拿回新的房产证还有按揭合同。

现在的阶段，我们是在等放款，预计下个月中就可以放款了，可以拿到我们的房子。我们买的房子，不是非常完美的房子而且也不知道现在的时机是不是非常好，未来的房价走势是不是还会继续下跌。

北向的临马路的两房，很多妈网都说北向非常的不好，而且是**有换房需求，加上现在楼市低迷，有很多很多的不好，这些评论困扰着我，让我一直不安，这就是为什么我一直没有更新妈网。但是我们额外珍惜这个房子，因为靠自己在广州安家的感觉实在是太不容易了，而且日后还要背负9K的房贷，但是我相信日子会过的越来越好的，每次走在楼下抬头看到我们的房子，心中总会充满了正能量，每次走在附近，我总能认出属于我们的房子，有爱的家会越来越温馨的，冬天的西北风也会被我们的爱给温暖的。若日后我有能力买第二套房子的时候，我希望是一套望着花园，南北对流，朝南的三房，说远了，现在这套房子的房贷还没有开始供，就想着以后了。

在不完美的世界里面找寻完美的事情，在坎坷的生活中持有积极乐观的态度继续前行，这就是活着的意义吧，以此作为我的买房记的结尾。

最后，附上我在妈网之前买房的时候做的功课和整理的一些资料，希望能对大家有帮助，买二手房真的是非常不容易，各种闹心，各种操心，各种担忧，希望大家的买房路能走的顺利又踏实。

如何砍中介费：

最关键就是跟中介说自己对流程非常熟悉（意思你忽悠不了我），还有就是不要表现出心急马上要定的意思，其实他们比你更急，因为他们的成交率非常低。然后有点意向的时候，就开始谈
我说：1万怎么样？  ---出个不可能的低价压住他的心里预期
中介：我们公司规定1.5个点最低。
我说：现在房价那么贵，涨了那么多，都不是按点数算，就是按一单一单，我觉得你们的作用就是看看房签合同，其余后面全部都是我们自己弄，1万块差不多了。
中介：再怎么样都要1个点啦。
我说：你才带我看了几次房，如果就有成交已经很好了，还有你价格也没有帮我谈，你要是帮我谈到XX，我就给你1个点。

还有我在XXX也看中了一套房，也在谈价格了，两套房子都差不多，就看哪边谈的顺利。意思：他们的作用有限，自己也不是非要这一套，还有让他也抓紧时间降中介费。

整个过程还是尊重中介的，因为他们带人看100套房都不一定有成交的，所以人家白白带你看房，也是辛苦的。

买房前需要看的帖子：

http://www.gzmama.com/thread-3871527-1-1.html

买房流程：
http://www.gzmama.com/thread-2810440-1-1.html
http://www.gzmama.com/thread-1089310-1-1.html

与中介买卖技巧
http://www.gzmama.com/thread-2870262-1-1.html
http://www.gzmama.com/thread-1532132-1-1.html
http://www.gzmama.com/thread-1324183-1-1.html

第一笔签订合同的时候，第二笔递件过户的时候，第三笔交楼的时候。我的是35%，35%，30%。具体的比例是自己跟中介约定的。

中介提供的合同里面都写得是如果交易不成功，中介费不退，只由违约方补偿守约方。其实这个也是漏洞，最好删除

交房注意事项:
http://www.gzmama.com/thread-1312958-1-1.html

购房总流程：
http://www.gzmama.com/thread-1772894-1-1.html

还想说说一句，一手楼确实有降价，二手楼应该也有降价的，之前我看过的隽龙湾是卖1.7W多，周末路过的时候，看到卖1.4万多，比之前便宜了好几千，而且成交火爆，都差不多卖完了，说好的楼市低迷呢？其实还有好多刚需，还有很多像我们这样的人有成家置业的需求，有留在一线城市需求，好吧，这只是我的个人看法，我也不知道自己买的时机是不是对的，也看不清未来的房价走向，既然买了，那就为生活踏踏实实的努力吧。

哇，学习了，正需要呢。

补充一点：买赠与房(房产证上显示房产来源为“赠与”)时，不管房子有没有过五年或者是否直系亲属赠与，最好签三方合同时在合同时补充协议“若因赠与产生的个人所得税由卖方承担”来保障自己，其实当时我们虽然对赠与房不是很了解，但内心也有所顾虑，所以当时和业主中介协商加了一条协议“若因赠与产生的个人所得税买方不承担”，否则过户时如果真的产生赠与个人所得税，那可是总价的20%，就真的是欲哭无泪。

会砍价，厉害！

宝妈住哪里？好厉害的样子…

确实北向和西向不如南向，东向的房子好。。。如果居住，首选东、南两向吧~

这个不错，起码阳光很好哦~

最后写得很温暖，生活会越来越好的！

谢谢，但愿一切顺利！

兄弟姐妹不是直系亲属

是旁系亲属

直系血亲：是指彼此之间有直接血缘联系的亲属，包括己身所从出和从己身所出的两部分血亲。己身所从出的血亲，即是生育己身的各代血亲，如父母、祖父母、外祖父母等；从己身所出的血亲，即是己身生育的后代，如子女、孙子女、外孙子女等