回复“ 买房不看必定后悔，明后两年房价走势变数很大”

回复帖，另立新帖：
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这里我要多说点：所谓的经-济-适-用-房，本身就是计-划-经-济的典型，重点在于：开发商的售价是ZF限定、ZF销售，至于利润就是自己多省点就多赚点。问题就来了，你怎么就能保证KFS和施工队伍就能给你保证质量？这个质量不仅仅是水泥标号和施工质量，还包括户型、层高、公共区域装修、生活配套、物业管理等一系列的东西。
事实证明，北京的自-住-房为什么被弃选？新闻报道其建设连最基本的水泥标号都不够，为了省钱已经不顾一切了。名义上是增加供应，实际上是增加了劣质供应。

我们看广州整体的供需情况，广州今后没有所谓经济适用房，都是公租房为主。但是目前，明显是供应过剩了。但是过剩的部分主要集中在外围区域，包括黄埔、萝岗、番禺、南沙等地，同时外围的供应过剩也导致了市区的观望和冷淡。广州目前供应急速扩大的原因是城市扩张和轨道交通的大发展，广州已经远远不是以前的广州，面积大了几倍，现在的统计数据已经涵盖了以前的从化和增城，南沙的大量供应也计算在内，所以数据并不能说明一切。

但回过头来你会发现，广州的外围竣工速度和市区的旧改速度也明显的下降了。今年可能大家没看见市区哪里有大规模旧改吧？天河北、珠江新城也是几乎发展完了吧？现在一个搞所谓的员村金融城，一个是芳村的广钢，但这两个地段还在规划中，KFS拿地的节奏慢了，什么时候进入市场还是未知数。结果就是目前的供应过量了，但未来的供应也放缓。

所以广州楼市必须要经过一段时间的消化外围过量库存，才能重新企稳并发展，这也必须是ZF放开管制为前提，如果继续打压限制购买，几年熊市也有可能。但未来ZF不得不放开还给市场，因为他们是不希望楼市真正崩溃掉的。

所以供应和需求的统计就是一笔糊涂账，背后的一个原因是广州的改善型需求开始上升。你可以见到不少人要卖小房、郊区房换市区房、学位房，或者去郊区买大户型。过去一家五口住7、80的小两房，这些都想改善，未来二胎增加，不少家庭甚至要增加到四房。改善型住房就是要琢磨着什么时候入市、入市成本如何，关系到利率、市场心态等等。

最后一个问题，广州楼市还有没价值？当然有价值，谁说广州楼市没价值那就是在胡说了。楼房是钢筋混凝土铸造的固定资产，有土地、户口、学位、居住、投资、地位等六大价值。地位问题还真不是胡说，有人买10万每平的豪宅一部分原因就是体现地位。

至于投资价值，的确不如前两年，但并不是没有投资价值，过去那种随便买楼都升值的时代可能过去了。房屋具有强烈的地段属性和独特性，一屋一价，同一个小区甚至同一栋单元，其生活舒适性可能都差别很远。有部分地段或卫生很差、商住混用、管理保养低下、交通偏远、拥堵黑点的楼房，是必须要认真考量的。

以上讨论仅指广州。最后，好房子别错过，希望论坛每位妈友都安居乐业。

2014/09/19