这年头谁还会老想着靠养老金养老啊，XX靠得住母猪都会上树

今天地铁报头版：社保基金可以投资地方债。说明什么？懂了吧，连社保基金都惦记上了。

趋势是看至少20年、30年的，不是5年、10年。但现实却摆在面前。上海本地人口，比广州更早进入老龄化，至少8年前就在说了，现在呢？

社保不能养老，那是要买房子养老的节奏吗

买房（一线城市中心地段）正是老百姓自己养老少有靠谱的手段之一。——————忍吾住出来赞同一下这句话。

等我们老了最大的支出应该是看病医疗，养老金能保个基本生活有饭吃。

高人好多...

起码这些话题值得讨论

广州是外地人流入的多，人口输入地

赞同，养老金只能保证饿不死，不能保证生活品质

上海进入虽然早，但是全国人口还没有老龄化。现在是全国性老龄化加上增加社保缴费时间。

老人住宅要无障碍，至少25平方米大
    作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。
    所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。
================================
事实上，未来住房的需求会转向养老地产，特别是居家养老的方向走。
换句话说，大部分所谓核心地区的房产，恐怕都会遭遇一波卖出，特别是有几种
1，楼龄较长的楼梯楼
2，医院资源不足的房屋
3，户型较大的二手房

原因很简单，因为老龄化社会，老年人的需求会和年轻人有十分巨大的差别。
居家养老，需要钱。
而目前来看，反按揭的可能性基本少于10%。
因此卖大买小会成为主流。所以以上的房子都会出现抛售。

此外，随着养老政策的改变，对于不少421家庭来说，收入下降也会成为一个可以预期的事实。
举例说说，现在供楼，可以是父母出70%，子女出30%。
例如一个房子月供是1万，双方父母出7000，也就是每人1750；子女出3000，就是每人1500.假设这一家人都是按照职工平均工资收入，就是5000*6=30000收入。
一旦接轨，双方父母的收入跌到3000，子女收入不变，那么就是：
3000*4+5000*2=22000
父母的供楼支出会从35%升到58.3%
这种情况下，假如物价再稍微上升，老人家要看病养老，是否可以持续供楼呢？

2005年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。截止2013
年底。我国60岁以上老年人口20243万，占总人口的14.9%。其中65岁及以上人口13161万人。

日本，1985年日本65岁以上老人占比超过10%，1990年更是接近12%
2014年日本６５岁以上的老龄人口比上年同期增加了１１１万，达到了创纪录的３２９０万，占日本总人口的比例上升了０.９个百分点，达到２５.９％，每４个人中就有１人超过了６５岁。

这个趋势已经很明显看出，我们的老龄化速度远远快于日本。大约是10年以后，我们的老龄化人口就会和日本目前持平。

目前的老龄化就跟楼市一样，都是行政命令限制的后果，逆天限制人民生育权。现在已经开始拨乱反正，单独还不够就全面放开，根本无需担心。

正解，最快今年全面放开二胎。作预测不应静态看问题

你预期的前提“对于不少421家庭来说，收入下降也会成为一个可以预期的事实。”，是有不少家庭收入下降，可真实的情况是，也有许多家庭收入上升，而一线城市房市旺只需要部分家庭有支付力就行了，勿需所有人买得起，二八定律是永恒的，于收入也是如此，不以己推人、用80%的现状和思维去推测20%那群人的支付能力和选择，而应尽力成为20%的那部分。

对于我们这些没乡下可回的原住民来说，退休金是日常生活的基本保障，想退休后过得潇洒些，又不懂其他投资的，就只有买房收租了。我的规划是拥有三套房，一套自住一套收租一套留给儿子，让他多条后路，可以变现创业也可以结婚自住。

目前来看，加税是必然的。延迟退休也是必然的，还有社保接轨，养老金下降社保缴费增加也是必然的。

放开生育实际上效果不大。
因为未婚率增加了。
国家卫生计生委14日发布首个《中国家庭发展报告》，对中国家庭60多年来变迁的特点和趋势作出系统分析。
20世纪80年代以来，家庭户平均规模缩小的趋势更加显著，1990年缩减到3.96人，2010年缩减到3.10人。根据国家统计局数据，2012年居民家庭户的平均规模为3.02人。
2000年至2010年，1人户数量翻倍，2人户数量增加68%。2000年这两类家庭户占全部家庭户的1/4,到2010年已接近40%，共计1.6亿户。

事实上独身家庭比例越来越高了。对楼市有什么影响呢？
看看文章：
。。。我常爱看日本的税务，贸易，经济书刊，记得"钻石"，"经营塾"每期都读，钻石杂志上有一篇文章说，在日本投资股票平均回报是11%，但日本的土地神话已经不再，以后的平均回报只有2% ，算上贷款，房子在日本已经不能算为资产，而是负债，原因是：
　　1 ）自然出生率下降，平均每个家庭只有1.58% 。
　　2 ）晚婚，不婚人口在增加，老年人口将增至25% ，购买力下降，日本的住房将会趋于饱和。
　　3 ）日本土地狭小，地理历史造就了土地神话论，土地有使用权，法律没有规定空中使用权，随着科技的进步，防震的高层建筑会越建越高，会减少对土地的依赖。
　　4 ）日本是资源匮乏国，加上文化封建，没有有计划的移民制度，不能靠外来人口支撑房屋市场。
1995年，日本经济从1990年初崩盘后，经历了5年。。。。我们看上了一套房， 4580万日元，82平米，另加阳台有42平米， 3卧 + 1厅。。。在2002年初，我和女儿就要离开日本时，我提醒他，找家不动产公司给他估个价，这时他才恍然大悟，不动产说：这房子只能估价2900 万，估计最多卖2750万。

可以看到人口结构对楼市的影响是很大的。

可以考虑，不过要注意人口结构变化之后，对于养老房产的需求会主导市场。也就是有电梯接近医疗资源并且有良好养老服务的房产才有价值。