老人住宅要无障碍，至少25平方米大
    作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。
    所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。
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事实上，未来住房的需求会转向养老地产，特别是居家养老的方向走。
换句话说，大部分所谓核心地区的房产，恐怕都会遭遇一波卖出，特别是有几种
1，楼龄较长的楼梯楼
2，医院资源不足的房屋
3，户型较大的二手房

原因很简单，因为老龄化社会，老年人的需求会和年轻人有十分巨大的差别。
居家养老，需要钱。
而目前来看，反按揭的可能性基本少于10%。
因此卖大买小会成为主流。所以以上的房子都会出现抛售。

此外，随着养老政策的改变，对于不少421家庭来说，收入下降也会成为一个可以预期的事实。
举例说说，现在供楼，可以是父母出70%，子女出30%。
例如一个房子月供是1万，双方父母出7000，也就是每人1750；子女出3000，就是每人1500.假设这一家人都是按照职工平均工资收入，就是5000*6=30000收入。
一旦接轨，双方父母的收入跌到3000，子女收入不变，那么就是：
3000*4+5000*2=22000
父母的供楼支出会从35%升到58.3%
这种情况下，假如物价再稍微上升，老人家要看病养老，是否可以持续供楼呢？

2005年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。截止2013
年底。我国60岁以上老年人口20243万，占总人口的14.9%。其中65岁及以上人口13161万人。

日本，1985年日本65岁以上老人占比超过10%，1990年更是接近12%
2014年日本６５岁以上的老龄人口比上年同期增加了１１１万，达到了创纪录的３２９０万，占日本总人口的比例上升了０.９个百分点，达到２５.９％，每４个人中就有１人超过了６５岁。

这个趋势已经很明显看出，我们的老龄化速度远远快于日本。大约是10年以后，我们的老龄化人口就会和日本目前持平。

目前的老龄化就跟楼市一样，都是行政命令限制的后果，逆天限制人民生育权。现在已经开始拨乱反正，单独还不够就全面放开，根本无需担心。

正解，最快今年全面放开二胎。作预测不应静态看问题

你预期的前提“对于不少421家庭来说，收入下降也会成为一个可以预期的事实。”，是有不少家庭收入下降，可真实的情况是，也有许多家庭收入上升，而一线城市房市旺只需要部分家庭有支付力就行了，勿需所有人买得起，二八定律是永恒的，于收入也是如此，不以己推人、用80%的现状和思维去推测20%那群人的支付能力和选择，而应尽力成为20%的那部分。

对于我们这些没乡下可回的原住民来说，退休金是日常生活的基本保障，想退休后过得潇洒些，又不懂其他投资的，就只有买房收租了。我的规划是拥有三套房，一套自住一套收租一套留给儿子，让他多条后路，可以变现创业也可以结婚自住。

目前来看，加税是必然的。延迟退休也是必然的，还有社保接轨，养老金下降社保缴费增加也是必然的。

放开生育实际上效果不大。
因为未婚率增加了。
国家卫生计生委14日发布首个《中国家庭发展报告》，对中国家庭60多年来变迁的特点和趋势作出系统分析。
20世纪80年代以来，家庭户平均规模缩小的趋势更加显著，1990年缩减到3.96人，2010年缩减到3.10人。根据国家统计局数据，2012年居民家庭户的平均规模为3.02人。
2000年至2010年，1人户数量翻倍，2人户数量增加68%。2000年这两类家庭户占全部家庭户的1/4,到2010年已接近40%，共计1.6亿户。

事实上独身家庭比例越来越高了。对楼市有什么影响呢？
看看文章：
。。。我常爱看日本的税务，贸易，经济书刊，记得"钻石"，"经营塾"每期都读，钻石杂志上有一篇文章说，在日本投资股票平均回报是11%，但日本的土地神话已经不再，以后的平均回报只有2% ，算上贷款，房子在日本已经不能算为资产，而是负债，原因是：
　　1 ）自然出生率下降，平均每个家庭只有1.58% 。
　　2 ）晚婚，不婚人口在增加，老年人口将增至25% ，购买力下降，日本的住房将会趋于饱和。
　　3 ）日本土地狭小，地理历史造就了土地神话论，土地有使用权，法律没有规定空中使用权，随着科技的进步，防震的高层建筑会越建越高，会减少对土地的依赖。
　　4 ）日本是资源匮乏国，加上文化封建，没有有计划的移民制度，不能靠外来人口支撑房屋市场。
1995年，日本经济从1990年初崩盘后，经历了5年。。。。我们看上了一套房， 4580万日元，82平米，另加阳台有42平米， 3卧 + 1厅。。。在2002年初，我和女儿就要离开日本时，我提醒他，找家不动产公司给他估个价，这时他才恍然大悟，不动产说：这房子只能估价2900 万，估计最多卖2750万。

可以看到人口结构对楼市的影响是很大的。

可以考虑，不过要注意人口结构变化之后，对于养老房产的需求会主导市场。也就是有电梯接近医疗资源并且有良好养老服务的房产才有价值。

在你还在为人买房的收入下降、将还不起贷款瞎操心，那几年前买了几套房的人的房贷都快还完了。在一线城市买房从来是第一套最难，第二套就可以用租金贴大部分房贷，这个收入你没算吧？（资产收入，逐年增长），二八定律中20%的人，收入稳步或加速增长的，所以不要以己推人。

几年前，准确说是05-06,08-09年这批人吧。我所知道的在07年一批逃跑了，还有11年左右的也有很多走了。

现在关键问题是：养老要靠自己，养老金的接轨实际上降低了大部分人的工资，导致了供楼能力的下降。---人均收入的排名下降说明了这个现象。
人口结构的改变，令房屋的需求也变了，从5口之家向3口，甚至2口，1口家庭转变。---人口普查的数据。
这种结构的改变，会导致一人户的增加，从而反过来影响价格。

楼主的逻辑真难理解，难道中国要成为老龄化国家=中国老人已成为大多数？难道越来越多人独身=独身的人占社会的大多数了？开放2胎了，大户型的房子的需求会越来越少？看不懂，自相矛盾。至少我在妈网上看到的许多妈妈的需求都是三房、大三房、甚至四房。开放2胎后这种需求应该会越来越大，因为两个孩子肯定是需要老人帮忙的，或者要请保姆。2个孩子如果是一男一女10岁以上就要分房住，3房可以说一定是标配了。我个人认为3、5年后，2胎们慢慢成长起来的时候，大三房、四房的需求绝对会越来越大。

1，老龄化国家深化阶段，老龄人口会到20%-30%。按照421的家庭结构，这代表这未来抚养比要大幅度提高，同时伴随着社保养老金的减少，对房屋月供的支撑力下降。2，独身小户不断增加，会造成房屋需求的下降，日本就是个好例子。

广东省人社厅、省社保局在官网公布了广东省2013年社会保险信息披露通告及省直社会保险信息披露通告（下称“通告”）。其中首次披露，截至2013年年末，全省城镇职工养老保险的抚养比为6.71，即6.71名在职参保人“供养”1名退休职工

广州市统计局根据户籍人口统计预测，广州户籍人口中的劳动年龄人口从现在到2013年前还是逐年增加，从2013年开始将逐年减少，到2021年总抚养比将超50%；根据预测，如果外来流动人口保持现有状况，广州常住人口中的劳动年龄人口从现在到2016年前仍是逐年增加，2016年开始将逐年减少，到2025年常住人口的总抚养比将超50%。

如果总抚养比超60%时是“人口负债”时期，根据预测，广州户籍人口到2024年进入“人口负债”时期，常住人口2034年进入“人口负债”时期。