我那个中介的合同是双倍定金或百分之十房款，不是加

诚心请教楼主，如果买卖双方在银行开立一个监管账户，买家把钱打到监管账户再转到卖家的还款账户后，原贷款银行划转扣款前，是否可以要求银行冻结该账户，避免卖家私自挪做他用，关键是法院是否仍有权利对这个监管账户执行冻结还款呢？

     买卖房屋真不是件小事，感觉就是要走一段有分叉口的路，呵。所以不是说“独家代理”或是“垫资赎契”或是别的什么一定是坑，必须的不能做，而是说如果你选择这些路段，路上有坑的可能性大些，要睁大眼睛看仔细。
      感觉先说“独家代理”，会得罪一大波中介盆友，啊哈哈。虽然周末和午休还是经常会接到问我是否投资商铺的电话，但对房产中介真没什么偏见，中介本来就是个提供服务的行业，通过专业知识和资源，给双方在买卖路上会给予不少方便。我们家这些年来折腾买卖数次，觉得有中介比自己找人交易到底多了一些方便，也在中介里遇上了几个交往至今的小伙伴，精明却不失勤恳。只是每个行业都良莠不齐，不要说中介，律师这类和利益挂钩比较直接的行业，就算人类灵魂工程师里，被报道出的也有很多忘我到让人热烈盈眶，和一小撮让人咬牙切齿的禽兽型的，对吧。
     所以，嗯，我要开始得罪一下下啦。
     把这个放前面说，一是最近刚好有客户遇上，二是我们家本身确实也亲身经历过。

    还是按照时间顺序吧。
    三五年前吧，我爹娘想卖掉名下的房改房，地方不是太繁华，所以附近只有两三家中介。因为也不太急，我娘就说买菜的时候顺便溜达过去，问一下放盘的事情。
    溜达的结果是，给我和我爹带回来一张《独家代理委托书》副本。内容看起来相当简单明了啊，就几行字：同意委托***以不低于￥￥￥的价格出售位于哪里哪里的房子，在一个月内只能通过***交易。否则应向***支付房屋成交金额的百分之￥。
    我说，你女儿是搞法律的唉，你签连个电话都不打，就把自己卖了啊。我娘说，他们本来要把我的放盘价压二十万呢，我死活没让他们那么写。隔壁座同户型不刚刚卖出这个价么。我问，房价的百分之￥你算过么？我娘摇头，说中介只是说我签了就帮我更快卖出啊，集中推。我说，所谓的委托书，协议，其实都等于一个小合同。合同就是规定双方权利义务的，我跟你分析一下吧，
    这份东西，你的义务是，这一个月内，只能在他家成交，别家不能放盘，放盘了也不能成交，因为成交了你要赔大几万。然后，你同事朋友也不用通知来看房了，看了也不能成交，因为成交了你要赔几万。连你卖给我，都是要赔这么多钱的。然后，成交价不低于￥￥￥，就是他家有人出到这个价，你就必须卖。别家或者你外甥说再加五万卖给我吧求求你了，你只能说，不行。
    然后，你的权利是，呃~~~在他家放盘，低于你要的价格，你可以不卖。
    那对方的权利义务呢？我娘不太死心。
    对方的义务是，你在他家放盘，他不能比你最低价还低了都强行卖（说了等于没说）。            对方的权利是，一到你要的最低价，就可以强行要求你卖，不然可以要你赔钱。你在别家中介卖出了，可以要你赔钱。你自己卖给亲戚朋友了，可以要你赔钱。

嗯呐，我娘真是气得不轻，说要回去找中介那个只说签了更快帮她卖出的小伙子。我说既然签了字，咱们也有点契约精神，而且本来也没有急到一个月内必须卖，反正不到那个价格不卖就是了。    后来我们确实也享受到了所谓“独家代理”的福利。就是中介打电话把所有曾表示有点意向的客人都集中一起，浩浩荡荡二三十人来看房了，人从我家客厅一直排到了楼道上
     中间各种压价吧，但没一个靠谱的。柳暗花明的是，楼上的邻居，那日看到我家浩浩荡荡的喜人看楼局面，知道了我家卖房。我娘也挺诚实，人家来问的时候说我们独家代理给***了。邻居家是北向，住惯了这个小区，太想换我们家南向的房子，还真等足了一个月，之后跟我们交易了。收房什么都很顺利，现在竟成了朋友，我父母说是很少有的讲诚信重情义的人。所以说我们家还算是幸运的吧，至少比最近找我的这个女孩子幸运。

    呃，又要开始干活了，只能下期再表。      总之我家后来几次买卖，其实也是通过中介，我娘除了每次一放盘就先说坚决不签“独家代理”，其他倒没有这么不愉快过。只要放了盘，有意向的客户，还是会带去看楼啊，还是想促成交易啊，正常的中介都会这样。如果签了独家代理才推，不签独家代理，有人买他也不卖你的，那只能说遇上的这个中介有钱也不赚太有节操了。
    至于什么集中推啊，主推啊，把稍微有点意向的人都吆喝去给你凑人气啊，如果你特别喜欢二三十人挤在客厅里闹哄哄的喜人场面，或者觉得这样真的能让买家产生危机感，然后迅速下定买房，因此欣然接受签一个“独家代理”也未尝不可。
      不过，重要的事情只说一次：不管多简单的几句话，不管多薄的一张纸，自己的名字，不要随便签！！！

    为了能穿上为年会准备的礼服，五点就起来煮杂粮粥了我容易么我      想想昨晚发的帖子，有地方说得不太精确，就上来编辑了一下，免得误导大家，WULI谢大宝真是太善良了。
      主要因为回忆起来我娘当年签的那个独家代理委托书，内容其实没我之前写的那么明确，字数很少，隐含内容有点丰富而已，所以编辑了一下楼上的贴，尽量按原貌呈现了。也等于给我娘正一下名，如果真写的很明白，以我家老太太的智慧，肯定不会轻易签了对吧。
      题外话扯一下，我家老太太也是受过高等教育的，退休前一直是伟大的人民教师，因为带的中考成绩战绩彪悍还拿过市一级的奖励。但人在特定情况下难免犯糊涂，特别是遇到专业安利的，而且可能老年人的判断力真的也会相对差了一些。所以除了这次，让我家老太太比较不嗨森的签字还有一次，就是十万块定期到期后，打算转成理财产品，买了半年后，有日闲来无事喜滋滋拿给我看，我拿过来赫然发现所谓理财产品竟然是一张保单。
       类似杯具其实别家的也应该不少，不久前还有初中同学找我咨询，是婆婆无端签了合同，借了养老钱给不知名高科技公司的。
      所以有时候，不要觉得父母以前很精明很能干或是揍起自己十分彪悍，就对他们相当放心，只是逢年过节送点脑黄金什么的当做孝顺了。关爱老人，有一个很重要的内容，我觉得是要多在一起聊天。交流一下感情，有时也聊聊最近流行的骗局啥的，绘声绘色一些，父母应该比较喜闻乐见，啊哈，至少也能多一份警惕性。有时看新闻，那种专门搞各种名目骗老人棺材本的，真是觉得可恶得很。但想想，如果子女多关心一些，平时多聊聊当下的一些所谓新生事物，骗子可能也就没那么容易得手。

   签字这种事，生活中总避免不了。不可能因为觉得也许有坑，就什么都不签。所以有一个相对简单的方法，大家可以试一下。不要被或简单或复杂的文字迷惑。细细读一读，然后梳理一下，签了之后，你可以做什么，必须做什么。对方可以做什么，必须做什么。其实也就是所谓的合同项下权利义务。如果你必须做的很多很多，但可以做的很少很少，而对方刚好和你倒过来，恭喜你，这就是传说中的权利义务不对等了。       权利义务不对等，其实也并不可怕，人生总有要妥协的时候。但我一直强调，妥协也要妥得明明白白。如果你明白不对等，但觉得我没有别的办法了或者我不太在乎这个不对等，大笔一挥其实真的没什么。可如果稀里糊涂签了之后，才在某一天如梦初醒，说妈*我好像被坑了。那个真不叫妥协，叫杯具啊。
      知己知彼，百战不殆。我决定把啰嗦进行到底，科普一下什么是或简单或复杂。
      或简单其实就是楼上谢妈妈签的那种，短短两行字，似乎非常简单明了，然后对方再给你丰富的口头解释巴拉巴拉。注意，所谓口头承诺，虽然法律上承认有效，但如果你在法庭上拿不出证据，那就还是然并卵的。把别人说的某一句话端到法庭上去，难度系数和拿着白纸黑字上去质证相比，你说更低我就怀疑你有特异功能了。就算你告诉我你随身带录音笔而且每句都录，我也只能呵呵，因为录音资料在法庭上的证明力就真是有点呵呵的。

六点啦，我要开始健康的早锻了
剩下的四字真坑容后再表~~
如果买卖路上曾经遇到坑，特别是感觉可能要掉坑的，可以回帖给我，尽量知无不言。其实是因为临时起意开贴，真坑目前只想到三个，让ABCD强迫症的我有点惆怅啊~~~

倒不至于弃楼，但这两天有点小忙，现在还在苦逼的干活中~~我会回来的哈~
在此一并谢过各位的捧场和赞美

年底事多，周末两天都要准备下周立案的材料。
所以早上爬起来，先把这里的楼抽空捯饬一下。
毕竟拿了地太久不开发，容易被发《闲置土地调查通知书》啊

回复 蒲公英飞舞 的帖子

啊哈，确实歪了啊这里。怎么说呢，我应该属于“瘦身之念从未灭，享尽此餐再谈减”的，所以应该也指望不了什么什么明显的效果。
不过抛开养生不讲，现在的食品安全，也会觉得不能什么都不吃，但什么都不多吃可能比较好~~我做杂粮粥也没什么讲究，反正抽屉里的存货，随便拿几样，有时配点葡萄干或者无花果桂圆干什么的就扔进锅，干会活就能吃了。顺手拍了一张我的存粮。

        终于开始讲现状交付这个话题。觉得很有必要讲讲，是因为最近处理的案子里，也有一个是在这个问题上有争议的。
        说实话开贴的目的在于，有人在这里看到了别人出过的问题，自己留了心，在遇到同样的情况时首先就避免出问题，所以侧重点不是非正常情况如何解决，而是在正常情况下如何预防非正常情况的发生（OMG如果我说希望大家都不要出问题，会不会首先就被一些律师同行封杀了，啊哈哈）
        为什么这样说呢，因为这个案子的当事人，刚接触时不断跟我强调，要十足的把握胜诉。我说既然出了问题，那就证明之前的合同或者交易过程中，多多少少是有瑕疵或者没有做好的地方，是你现在依靠自己单方的力量无法完全补救填平的。首先我肯定还是建议协商，诉讼有额外费用，而且时间上也没有协商那么快。诉讼大部分时候，是协商不成，你已经没有办法的情况下的最后救济。而所谓的十足的胜诉把握，我觉得只要是负责任的律师，都不会对当事人做出这样的承诺。                  我有时候会把一些要求诉讼的当事人“赶走”，啊哈，其实也就是，不断建议不要委托律师打官司，给支一些别的招，叫实在都不行才回来，我根据新情况看看还有没有办法。这倒不是因为我有蛇精病或者品格特别高尚兼不差钱，而是在这一行也确实能看到更多的法律的无奈。诚然有些事情，迅速下决断走法律途径，会更大化保护当事人权利，但也有不少事，是法律也不可能解决得太好的。
        预防问题，你才有百分百的把握，因为一个合同可以无限接近无懈可击。出了问题，你要受对方的态度牵制，要受中介是否积极配合的牵制，即使诉讼也要受双方准备材料和庭上表现情况的牵制，各个法官不同的风格和当时的政策导向，往往也会对最终结果产生一定的影响。所以像刚提到的当事人，一开始我也只能跟她说，以你现在手上的资料，胜诉率两成不到，不建议你花钱诉讼，最好找中介帮你协商。如果没有别的办法，我先给你一张清单，这些材料准备到了，七八成是有的，那时你再综合考虑是不是委托律师起诉。中间需要什么咨询可以随时找我，但如果还是要十成的把握，只能说爱莫能助了。

      所以不好意思啦，这里可能不会有多么精彩猎奇的案情，更多的可能就是絮絮叨叨婆婆妈妈的提醒而已。                                           人家是专业的懂得保护当事人信息的律师，要精彩的案情自己看知音去！还有那种恨不得吸爆观众眼球来提高收视率的调解类节目，我这种高贵典雅斯文大方的人是一分钟都看不下去的，啊哈哈。
      完全不谈案例，肯定也不行。但为免对号入座，讲到案例时我可能会做一些糅合或者模糊化处理，希望大家能理解。艾玛，感觉我太絮叨了，如果妈网按字给帖子算稿费的话，我估计几天就发了。
-------------------------------------------此处是按字算钱的分界线（小编心里肯定说想得美）------------------------
      房屋买卖合同，如何交付肯定是要体现的。很多中介方提供的合同版本里，对这个的约定比较简单。常见的是两个选项，一个是现状交付，前面打个勾就等于说房子现在什么样子，交到你手上什么样了，如果情况稍微复杂点，比如家具什么的给留了一部分，那可能就会附带一个清单。大部分人都会接受这种，毕竟所见即所得的感觉比较靠谱些。除了现状交付，还会给留至少一个选项，应对稍微复杂一点的情况，比如说原业主还要返租什么的，那可能就在一大条下划线前面打钩，然后中介把双方的意思整理一下，写上“双方约定，……”
      后面这种写清楚双方约定的就不多说了，毕竟大部分中介还是比较专业的，能把意思帮双方都表达清楚。
    前面这种在“现状交付”前打勾勾的，绝大部分也是美好的，进屋一看，哎呀这房子终于交我手上了好嗨森热泪盈眶一下。但还是会有些买家一打开门，瞬间觉得掉坑的。

      没有精彩的案例，没有精彩的案例，没有精彩的案例！提示我直接上了！！！
      不要省填清单那一点事，靠谱的中介，印好的表格有一大沓！！！能够移动的东西，如果答应了留给你的，写上！不能移动的东西，费点劲能拆走的，写上！当然，不是叫你事无巨细表格用了三十张还登记不完，怎么决定什么要写不复杂，我也说个比较简单的方法。你用不着自己去学什么叫附着物什么叫定着物，你就想，现在我看到的东西，什么被带走了，我高歌一曲无所谓，什么被带走了，我会很桑心，什么被带走了，我也就是白眼个万千心里多问候几次业主妈妈，什么被带走了，我特么房子就不要了！
        白眼万千的，尽量写上，房子不要的，必须写上！！！

      因为我说过没有案例，所以我不会告诉你们，曾经有人收房时打开门，发现入墙柜全部被拆，看好的三房变成一房的。你决心买这房子就是因为觉得间隔得好棒哦卖糕的我们可以不用装修全家都马上搬进这个三房想想还有点小激动呢，你要怒吼已经收到你首付和银行全部放款的业主违约，然而因为房子户型图本来就是一房你也没证据证明人家给你看了入墙柜而且保证一直留着所以怒吼也并没有什么*用的。                                                                                                         另外我也不会告诉你，有人买了三百多万的房子，说好留4台空调和2个热水器，收房后发现空调和热水器全部被换成二手不知名杂牌，锈迹斑驳觉得空调会掉热水器会爆的。他在电话里跟我说，我擦，要跟我说不想留就拆，想折价多收点大家就谈啊，三百多万我都给业主了，空调和热水器他要点钱我也不会一毛不拔，总比他拆了卖旧货市场然后再买更便宜的旧货回来装赚那么点差价多吧。但他现在搞这样，我还得找人把这些鬼东西拆走，而且之前那么多电器做特价活动，我想着都有根本没留意，现在**节也过了，价格也回调了，我还得跑来跑去赶紧买了装上。然后因为没写清楚，人家说已经按合同办事了，我气得头晕啊我。
        要去干活了，不知道什么时候再有时间来更，省着点看哈~~送上一组我珍藏的白眼万千。

        年底事多，今天抽个空上来，把自己挖的这个坑先填完吧        货币贬值快，银行利率降，越来越多的人愿意考虑贷款买房。04年我第一次考虑置业的时候，心里就一个想法，找爸妈也好亲戚也好，总之不要贷款背银行的债，给亲戚算利息也比给银行好。但今年换房我妈叫我少贷十万，说她还有点私房钱可以帮我凑凑的时候，我跟她说，钱你留着现在好好花，我贷的是三十年，三十年后十万块也就买个馒头。
        啊哈，这样说是夸张了点。不过我至今还记得九十年代初自己上小学，爹爹有日难得送我上学，下车后我说要到小卖部买根一毛钱的麻花做早餐，他摸半天没有零钱，给我了一张绿色的两元。啊，现在人民币已经没了两元的面值，但我依然记得那张纸币美丽的面孔。
        还好当时一个班只有三十多个孩子，那个年龄段我们高贵的女生又是要和臭男生划清界限的于是我早上请了全班女生吃麻花，最后居然还剩下两毛。下午叫了在不同年级的表姐和表弟出来，一人买了根五分钱的绿豆冰棍儿~~然后，在得到了极大满足之后，我那天竟然还带了五分钱回家。
        然后，现在，两块，连一根油条都不一定买得到~~
        扯远啦，总之，就是大家越来越觉得欠银行钱不是什么坏事了吧，也见过一些土豪，即使有钱也拿去做各种投资，宁愿多出税费也要把房子评估价拔高，尽量多从银行贷款。我这种买房一心想着省税费的人，实在还是跟不上土豪的境界~~

    絮叨了这么多，铺垫好厚~~其实也就是想说，相中的二手房无抵押无按揭当然是好，但如果遇到要先赎契的，也是正常不过。    很多业主在出售的时候，自己已经有了筹划。所以签了合同自己安排资金赎契的业主不在少数，这种只要给点耐心等待就是，一般也在中介可以帮你控制的范围。
    但现在广州一套房子动辄几百万，贷十年以下的人确实也不多。挂牌出售的时候还有一大部分没有还清，自己也筹措不到资金全部提前还贷的业主，就会考虑要求买家垫资赎契。我原来也发过看楼的帖子，因为就定位牛塘西区，所以下手还是比较快的，但其中也遇到一些觉得不错但无法下手的房子。比如曾经有一套我现在住的小区的，当时比市价低了差不多六十万，我一看到报价后心里小激动啊，但那中介之前帮我父母买过房子，也算相熟。直接跟我说，不要考虑。为啥？这房子还有两百多万的贷款，要求全部由买家垫资赎契。
    我当下打了退堂鼓，是因为自己还真真儿没法一下子拿出两百多万，之后的事情其实也就不考虑了。但有些土豪盆友，还是比较不差钱的。所以找我咨询的人里，有打算垫二三十万的，六七十万的，也还真有打算垫百来万的。

    垫资赎契的风险，因为要长话短说，所以当中关于网签之类的中介可以解答的，我就不多说了。      只简单讲一个极端的例子，和司法有关的。这个估计牛塘不少中介也知道。
      大概是四百万左右的房子，比市价报低二十万，于是买家同意垫资一百八十万。卖家申请提前还贷，银行同意，买家一百八十万打到卖家还款账户。银行还没有扣，款，被外地某法院，划走了。
      点解捏？
      卖家在外地做了被告，败诉，法院把这一百八十万执行了。
      房子继续交易肯定是不能了，银行都木有扣款，抵押继续有效啊。叫卖家马上还钱也肯定是不能了，卖家承认收了你的钱啊，但他现在木有钱还你，他自己还有外债木有清呢。找外地某法院也必然是不能啊，整个诉讼和执行程序合理合法，谁要理你。
      欲哭无泪。

    我为什么说法律有很多无奈，因为在很多被坑到欲哭无泪的时候，法律不能去帮你揍人，然后倒提着他把从你那里坑的钱从他身上倒出来，法律很只能给你递上一块可湿水纸巾，叫你下次不要和烂人做朋友而已。      像上面那种情况，因为也不可能告银行或者法院，走法律途径，也只能告这个债务累累的业主而已。起诉时懂得做财产保全，将来房屋拍卖了，银行和其他排在前面的债主实现了债权，轮到买家的时候还能剩下一些，已经是最好的结果。不过一审二审加执行，买家即使拿到钱，也是在走完漫漫长路之后。
      所以说，不是不能垫资赎契，而是在数额上，你要预判风险。
      因为你交出去的这笔钱，没有所谓的万全万全。上面举的例子，当然是极端中的极端，也许成千上万的交易中就出那么一两个。但即使你通过关系查到业主的征信记录，也不太可能查到对方是否在全国各地都没有任何涉诉情况。所以不要觉得万一中的万一，永远不会落你头上。
      经常有人问我垫资多少合适，我说我还真没办法跟你说多少就是合适了。但可以个两个可供参考的原则：一是，这个钱尽量是你可以承受的，而不是说可以倾尽全力的。不要说我准备了两百万买房，所以两百万我拿的出来。你要想，拿多少钱出来放去别人的账户，你能承受万一这钱出了问题，一年半载回不来了，不会太影响你继续买房，不会太影响你全家人的生活。二是，垫资最好全部写成定金，因为定金才会在对方违约时双倍返还给你，这样他才会皮绷紧，尽量不辜负于你。但定金超出合同总额20%的部分，就不适用罚金原则了。也就是说，房子一百万，你垫资二十万，收据不要写已收到垫资或者别的什么，就要写清楚，已收到定金二十万，至于这笔钱是用来垫资还是别的什么，叫中介帮忙在合同里写清楚就是了。但是，如果你热血沸腾兼不差钱，愿意垫三十万给对方，对方也写了三十万定金的收据。最后出了问题，也在比较理想的情况下能够要得回钱，业主也只是需要给你二十万的双倍四十，然后加一个十万原值退返。