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真心痛恨不守合同，没诚信的人。那个违约金定20%，不是买家说了算的，很多业主不愿意签那么高的违约金的，特别是房子抢手的，业主态度很强硬的。我自己就试过和中介谈的时候，以为只有一套房且过五年了，就说，这房子是免个税的，与买家签约当天才想起，还有一套房子是占1%的份额，几乎忘记了，然后买家不依不饶，坚持这个个税要我自付，一直谈的都是实收，我什么都不负责。还没签合同呢，我完全可以拍桌子走人，后来我想到，既然是自己说了免个税的，也就认了吧。没签合同都这么守信，何况那些签了约，随便毁约的，严重BS！

我们的中介费没有体现在网签，无良中介完全不干事的把自己的责任给推脱了。收中介费不办事！

为了防止人肉，有些数字和日期我就处理下啦。当时合同是这么约定的，房屋总价400万，当天交定金15万，帮业主赎契25万，在得到业主原贷款银行通知扣款后给业主，首期30%扣除前面两项剩下的80万在过户当天支付，余额70%做组合贷款。时间上由于我的第一套房要先还清贷款（好享受二套房三成首付），而且业主也要先还清贷款赎契，且我要做组合贷款，预计整个流程需要半年多的时间才能走完。在合同里约定了我们在2月底之前申请组合贷款，同时业主在2月底之前提前交楼给我入住。
写到这里肯定有人说为什么这么早交楼，原因是我3月产假结束要回去上班，所以希望能住到公司附近这样方便中午回家喂奶照顾小孩，所以看房时就统一要求只考虑2月底能入住的。业主开始有顾虑，说能不能不写进合同他们尽量早点搬，我坚持，因为实在有客观需要，而且顺利的话2月底我也已经给赎契款了我的交易风险也大，另外有其他卖家同意这个时间交楼且价格还更便宜。当时业主急售看我也诚心买，也就同意了说好那就按这个时间来。
顺利签了网签，开开心心过春节，还专门在老家给业主买了点特产打算下次见面聊表心意。然后…过完春节全国房价开始暴涨…当时就有点忐忑怕业主跳价。果然，业主先是发信息说要延后一周交楼，再后来见面签按揭交楼当天，直接说不能按期交楼了，就三个选项：要不等收齐尾款才交楼，要不退定金两清，要不就法庭见。大源小姑娘赶紧追上去沟通：业主说交了楼万一贷款下不来怎么办，小姑娘说不要紧合同里写了这种情况买家要现金补齐的，业主说不信。我说那要不我多给这几个月租金让我先住，业主说不要。我说那你这是违约要给违约金的，业主更火大说这本来就是无效合同反正我不卖了。好吧，于是我就懵B了，原来好好的计划被这一波房价涨势全打乱了。
于是苦逼的我立马约了个律师面谈，一谈，更郁闷了：好消息是律师表示原合同是有效合同，因为交楼时间是双方真实意愿的表示而且业主也是成年人了=。=坏消息是1。虽然业主明确表示不卖了但是我暂时还不能解除合同去买别的房子，因为合同里有个条款说延迟交楼30天我才有权利解除合同。2。合同的违约金是10%房价，意味着如果期间房价涨幅超过10%，就算业主赔我违约金我也买不到一样的房子了。3。合同有条款说如果我不按约定付款，逾期10天业主有权利解除合同。幸好当时业主也一直没通知我赎契时间，但分分钟有可能要我付，那我付还是不付呢。
问律师那怎么办呢，律师表示没什么办法，就等够30天吧然后就可以去起诉了。或者你就和业主和谈。爆脾气的我当时毫不犹豫地选择了不和谈—都说了要交租金其实就是加钱，业主都不肯，那还谈什么呢。
于是当务之急是解决住房问题，隔天就看中了一套先租下搬了进去，然后开始漫长的看房兼等待的一个月。回想起来都觉得很是煎熬，眼看着中意小区的房价跳涨，转眼就比年前涨了80-100万。中间有合适的我还不能买要等足一个月。而且业主也早就把这套房又挂出去了开价高个80万…真是眼泪哗哗的…
就这么过了快20天，业主一直没露面，一边挂牌卖，一边让家人出面和我们这边谈。我也只能等待，并告诉他家人我只和他本人谈，另外让律师出了律师函给他书面催他交楼。终于，我们在30天将至时又约到了面谈。业主开价涨20万，我说不，按租金我顶多给5万。业主说那10万，我说不。于是又不欢而散。这也是预料之中，于是我回家继续等待。到了晚上大源联系我说业主联系她了，让她说服我就10万吧。我一听，啊咧，看来有戏，业主心态松动了。又来回磨了几轮，到了四月中终于同意就加5万，我这边改成纯商贷加快交易。最后四月底交楼，五月初过户，六月业主转走户口我交尾款，交易流程顺利结束。

回顾过去这几个月，还是觉得各种心塞惊险…总结下心得：
这次之所以最后能谈成，有几个侥幸：第一，我是有另外一套房产的，打官司的首要前提是要立刻冻结对方的资产，否则就算法院判赔也执行不了。但是要冻结对方资产的前提是你要能提供等价值的资产给法院同时冻结。那么问题来了，如果你没有资产冻结对方怎么办？那就只能凉拌了，法律就是这么残酷。第二，我们是做过网签的，所以在我能起诉之前等待的一个月里，业主也卖不给别人；第三，我给的定金不多，而且给力的家人表示如果我要打官司的话可以借我钱周转，不影响买别的房子。如果没有这三条，我是没有底气和业主耗着的，可能早就妥协拿回定金了。最后第四，业主其实还是一个好人，虽然一时冲动毁约，但骨子里还是一个讲道理能体谅的人（看我带个宝宝也很心酸）。而且后来业主似乎也缺现金流，耗不起打官司的时间，所以就妥协了…

那么如果不谈这些侥幸，我们可以做的呢？
1. 交易流程一定要越快越好！第一次买二手房没有经验，以为签了合同就没事了，还傻乎乎地慢慢还第一套贷款，还打算申请组合贷…哎…迟则生变呀，于是后来果断地选择了纯商贷，一周就批了同贷可以过户去了，风险小很多。公积金贷款的名额就留给以后买一手楼好了…
2. 一定要好好约定违约金。在房价上升周期，可以考虑下大定并约定20%的违约金！这广州似乎约定俗成地都按10%写，但其实法律是支持20%的，而且上海的买卖合同基本都是20%。哪怕最后法庭判不到这么多（例如实际损失小于20%）但也给对方增加了心理震慑。很多时候就是违约成本太低造成的合同不履行。
3. 注意看好取消合同的逾期条件，不多说了，一把泪。
4. 找一个靠谱的中介。这次大源前前后后帮了很多忙。作为一个本身定位就是递材料走流程的公司，这次感觉在交材料等方面大概就算良好（没办法年后交易太火爆估计也是忙不过来，不可能时时反馈处处贴心），但是在沟通协调方面做了很多…一开始我是和业主直接沟通完价格才叫上大源签合同的，她并没有介入谈判本身。但我和业主闹崩之后，面对怒火冲天的两边她没有理所当然地不管，而是尽力协调，历时两个月都很有耐心。这点是之前真真没有料到的。
5. 如果还是不幸遇到情况的话，找律师吧。要相信专业。自学的话也可以多上上篱笆网，上面太多案例了。

最后，祝大家都顺利买到自己中意的房啦～

汗 当然不是

现在有点后悔当时没买个更大的

哎，不解释了，敢情我这么多字都白打了…祝大家都不要碰到我这种倒霉事，顺顺利利买到房吧

你们流程比我们还长…碰到好说话的业主是福气啊

第一套还请之后，组合贷和商贷都可以再申请首付三成的，而且商贷部分还可以享受利率85折，不过公积金部分就要利率上浮。

嗯呢 据说逻辑是法院怕你恶意冻结对方资产，所以把你自己的房或现金也拿出来担保了以示诚意…所以如果自己没钱又没做网签的话真是打赢了官司也可能执行不了，业主早把房子卖给第三人了。

现在好像叫珍房了 apple store有app的

因为当时从看房到下定就两天时间，赶上周末基金啥的都来不及取。而且因为整个流程比较长（我要还请我的贷款再申请新的贷款）业主其实不需要立刻赎契，只要赶在我的同贷书下来之前赎契就行了 当时算着还有几个月呢，业主自己理财的钱也没那么快取出来（他自己也要出几十万才够）。当然你说的是对的，有些业主未必同意，只不过年前的市场不是卖房市场… 回头看还好没有一次性给40万，那就影响我买别的房了，我也就没底气耗着了…

网签代表业主不能合法渠道卖掉这套房子（就是顺利在房管局过户），但是不代表别人不能对这个资产主张权利，例如业主欠钱跑路银行查封啦，业主拿这套房抵押给第三方民间借贷啦。你不申请房产冻结，万一别人也跟他有经济纠纷先冻结了你连定金都难拿回来。当然这种是极端情况，可能性多大就各人自己评估啦…不过查封房产另外有好处是非常有震慑作用，可以逼业主露面，胆小的业主收到查封通知立刻就会找你和谈了，不会等到半年后开庭。而且他就算想在中介放盘，一查册也会显示出来，也可以给后来人提个醒免得别人也被坑。

找律师去法院起诉 同时申请冻结 不过需要等值资产的

在官司结束之前 他们就没有办法解除冻结。同样的，你也要冻结相应的房子或现金，在解除他们的冻结前也不能解除自己的。不过这不影响你买房，只要你有钱分分钟可以买别的。不过有一种情况比较麻烦 就是你的诉讼请求是让业主继续履行合同，那你可能到时候就买了别的房还要买这套房，不确定你有两个买房名额和这么多现金，而且总有一套不是三成首付了。

你的私信回不了 每天好像有啥上限 我的合同里写的是逾期30天我才有权利解除合同，所以当时律师让我等到30天满了之后才能起诉 在这之前律师也建议我最好不要买别的房子 不然上了法庭对方律师如果抓住这点不放 说我也有不履行合同的意向 就对我不利 另外 打官司的一个很大的弊端是执行很慢，你可能要等到1年后才能拿回你的定金和赔偿款 这期间房价可能已经涨翻天了 所以如果你没有其他融资渠道去凑钱周转买别的房的话，就要权衡一下违约金和这一年房价涨幅的高低了。至于如果业主违约是不是你付中介费，看你们的合同，网签合同里面专门有这一条的 看是怎么约定的

可以的

广州哦～上海毁约很多因为房价上涨快。今年上半年广州也一样，人性的弱点加上二手房交易流程的局限，房价一涨得快就容易出现毁约