具体每个楼盘分析，住宅性质土地的就是实际上的住宅，哪怕叫“公寓”。你可以看作设计特别的住宅，消防设计不能明火，但是权利和税收和住宅一样，最重要的两点：有学位、二次买卖的转手税率地。其实住宅用地上面建的就是住宅嘛。

要看的不是楼盘名字，而是房产证的土地性质，如果土地性质是住宅用地，就是70年产权，有学位有户口。如果土地性质是工业用地或者商业用地，就是50年或者40年产权，无学位无户口。双城国际，铂林公寓，朱美拉公寓等都是住宅用地，万科米酷是商业用地。

但是商业用地上面建的“公寓”就不是住宅，哪怕你叫成“花园”，不是民用、不需要解决民生问题，水电费当然贵、学位当然不需要有、转手得利当然要缴纳高额所得税。所以最重要还是看用地性质，房产证上有，在“规划用途”一栏。

是不是公寓投资都基本要很谨慎？现在市面的二手公寓应该很少人接手吧？

价格就反应了一切，我觉得看加上税费之后，和同地段类似的住宅相比折价多少吧，如果有五折左右还是值得投资的

商业性质的公寓少碰为妙，基本都亏，或升值慢又少，年限长更少接手了。住宅性质的公寓当住宅看就可以了，看实用率户型换算到普通住宅按比例计算。楼上有层主说得好，价格反映一切，现在市场信息透明获得信息成本低，价格洼地几乎没有。住宅性质的公寓就是住宅价格，商业性质的公寓就是写字楼价格。

别买。  以后赋税是不一样的

没有什么是绝对的，还是像我说的一切看价格，我6月份签约一套珠城公寓，27000多，同地段小户型住宅已经超6万了，加上税费也就31000多，刚才看链家九月份的交易价已经去到37000了，所以理论上现在卖出已经赚了超过15%了

从涨幅来看还是差住宅一大截呢，而且出手难度大