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北上投资人如何解密广州2017年房价

32978120房产楼市

知道的,广州房价2016年轰轰烈烈的走上上涨的快车道,在顶着深圳投资人的枪林弹雨中不断冲锋,11月底的广州百城房价指数上一举越过山丘(20141月的18497/平),猪城新房开盘8-10万也淡定地销售一空。同期(10-12月)深圳上海调整势头已经非常明显,深圳2个月跌了2%(实际10%都不止),上海略有跌幅。种种迹象让广州朋友们欢声乐舞,作为唯二没有调整过限购政策的广州北京房市,是不是能够在新的一年高枕无忧?我看未必!来盆凉水洗洗往日灰尘,轻装上阵不是更好吗。


[size=21.3333px]图一
2016/12/26
精选回帖
说一定后悔真是太过武断和绝对了。每个价格区域都有适合的刚需人群。市区的房子,不是每个人都买得起。同时番禺南沙增城的就业人数也在不断上升。这些都是杠杠的购买力。
2016/12/26回复
同意你的说法,但楼市再涨,出手换美金的越多,总体任务应该是锁筹!不过对于广州目前的情况,先停下来看看是明智的
2017/01/03回复
晕死,拜托你看下自己的言辞,看不起这看不起那的,人家说了不后悔,就你瞎逼逼,还井底蛙,每个人有每个人的实际情况,就一定要买那越秀区学区房?作为旁观者就看不顺你说句公道话咋啦,就是生活不如意?搞笑你
2017/01/16回复
waxy106waxy106100楼
估计你读了个**大学,难怪眼界那么窄,小时候穷疯了,现在有点小成就目中无人,别人不敢或不屑说你,你就更加肆无忌惮,我就是杠上看不顺
今天09:54回复
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波珠桑波珠桑沙发
要崩啦
2016/12/26回复
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图3

图2

不乐观的有以下几个理由:

广州整体二手房网签量峰值出现在8月份,之后三个月情况没有好转,下滑了24%,预计12月情况也不会太好(如图3);值得一提的是,此前曾最受购买者喜爱的天河二手房早早在5月份达到峰值了,从此再也爬不起来,下滑超过40%是妥妥的,说明高端住宅的有效购买力已经缺失,但是一手房开发商不理这一套,加上多家地王轮番轰炸,房事火的发烫,毕竟库销比3-4个月给了开发商勇气。依老汉的经验,二手房拐点推迟4-5个月是极限,全国各地都这样!无一能逃,因为二手房交易是最最真实购买力的体现,剩下几个月无非是开发商拔高冲刺!
2016/12/26回复
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图4
广州是201311月开始实行三年限购政策的,理论上10月份就可以入市了,盼望天河接盘的炒家们的希望落空了,因为太贵了!那屌丝们都干嘛去了?你没看到外围的南沙,增城的二手成交在稳步攀升吗,哈哈,这就是他们的选择(图4),新闻已经说了:值得注意的是,11月的网签量外围首超中心区,成为广州二手楼市成交的主力军。150W套均价格是他们能承受起的.
2016/12/26回复
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图5

国庆以来全国上下发布的楼市调控政策已历经二个月的发酵,郊区就能幸免吗?俺看未必!

5说的是一手房的顶点判断。10月份俺发现了萝岗(黄埔成交的大头)的一二手网签比例达到91,这是一个非常危险信号,卖9套新房,才成交一套二手房,请问如果不调整,你的新房未来如何出手?根据北上房产大拿的统计,全国优质新区,新型城市最多2个月能站在31之上!所以老汉预测萝岗未来2个月市场迅速冰冻。有人说了萝岗未满2年的占大多数,但老汉的经验来说,行情看好的话5%的营业税不是买家下定的阻碍,南沙和增城的情况稍好,但也快到极限了,春节后大概率要收敛了。


市中介协会则分析认为,目前情况主要受三大因素影响:第一,国庆以来发布的楼市调控政策已历经一个多月的发酵,加上行政部门为规范房地产行业及市场开展了一系列的专项整治,楼市逐渐进入良性调整期;第二,随着春节渐近,买卖双方的成交意愿有所降低;第三,贷款申请难度加大,一方面,广州市住房公积金管理中心加强了贷款审核,自111日起,六种情况将被限制贷款且以缴存基数认定收入;另一方面,年底银行额度有所收紧,按揭贷款审核较为严格。



老汉认为以上协会的观点有一定道理,包括广州政府的限签措施,但改变不了大局,广州短期基本到顶了,未来调整的话,会飞的更高,毕竟广州本轮整体涨幅落后一些(大概1/31/4的样子),广州的人口涌入也是十分明显的,上上地铁能客观感受到。2017年小幅波动是最理想的!

2016/12/26回复
先顶数据帝在细读
2016/12/26回复
那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过了5 6年肯定会后悔的,手里有些钱的都会想着搬回市内。  现在周围不少住郊区同事都在心烦一件事,孩子上学
2016/12/26回复
无论结论是否正确,都为你这种分析点赞
2016/12/26回复
无论结论是否正确,都为你这种观点点赞,
2016/12/26回复
总是装经济学家
2016/12/26回复
居然在妈网中介频道说房价居😄😄😄
2016/12/26回复
居然在妈网中介频道说房价跌😄😄😄
2016/12/26回复
5201314candy:
总是装经济学家
查看原文
你难道无视最近一手日光盘越来越少吗?你难道无视开发商现在为开盘去化率开始担心了吗?
2016/12/26回复
|熊高儿:
居然在妈网中介频道说房价跌😄😄😄
查看原文
房价一直涨,中介也没好处,业主天天跳价也会搞死中介的,博弈振荡符合各方利益洒。
2016/12/26回复
dotaman_2014:
那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过了5 6年肯定会后悔的,手里有些钱的都会想着搬回市内。  现在周围不少住郊区同事都在心烦一件事,孩子上学
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郊区的配套已经这样了,只会越来越好。当然预期太高肯定是会吃亏的
2016/12/26回复
dotaman_2014:
那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过了5 6年肯定会后悔的,手里有些钱的都会想着搬回市内。  现在周围不少住郊区同事都在心烦一件事,孩子上学
查看原文
说一定后悔真是太过武断和绝对了。每个价格区域都有适合的刚需人群。市区的房子,不是每个人都买得起。同时番禺南沙增城的就业人数也在不断上升。这些都是杠杠的购买力。
2016/12/26回复
vickyfeifeilove 发表于 2016-12-26 23:45
回复 dotaman_2014 的帖子
那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过了5 6年肯定会后悔的,手里有些钱的都会想着..
萝岗科学城有希望成为广州第二个中心,萝岗增城还是有希望的。目前教育资源也逐步完善,环境问题是挺大的,不过国家层面的环境整治已经抓得比较实了,萝岗居民只要坚持,效果不会差。
2016/12/26回复
游民老汉 发表于 2016-12-26 23:56
vickyfeifeilove 发表于 2016-12-26 23:45
回复 dotaman_2014 的帖子
那些买了番禺 增城 萝岗 南沙的人 过..
广州东进南拓,认同。
2016/12/27回复
yanyanyanyan19楼
一手限制网签,连我这个大妈都知道。居然拿一手网签做分析,我只能说佩服你的精神,但是得出了相反的结论,误导刚需一族,这样真的好吗?
2016/12/27回复
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