刚刚换来了之前SZ的大老板，据说执行力不错！

首先罗马，御景湾两个小区我都很熟悉，看过御景湾就再也不想去看罗马，两个楼盘定位都不一样，一个一线江景豪宅，小区大部分大户型，一个只是人多而已，您说罗马绿化好过御景湾不知道如何说😂，御景湾占地面积16万平，容积率1.9，绿化率50%，总户数1600多户，罗马家园21万平，容积率3.1，总户数8000户，不知道您说的罗马绿化大于御景湾是怎么计算的，容积率一个1.9一个3.1完全不是一个等级的。容积率这是基本建筑常识，相信您应该有了解怎么回事吧，人均绿地就更不用算了，御景湾还没有算上私家江岸绿地。  罗马四周封闭小区里根本不透风，大部分为1梯多户2梯多户的塔楼，南北通透的户型不多，御景湾东西向是流通的，小区很通风，大部分户型为一梯一户或者2梯3户的板楼，95%以上户型都是南北通透，2:物业更不是一个等级的，罗马很多栋楼道里都是杂物，根本没办法通行，这是最基本的消防要求，难道指望火灾的时候坐电梯逃生？3:您说的江边规划路开放，那基本是 N年后的事情了，根据规定小区里面的规划路在不影响交通的情况下可以不开放，御景湾小区里的规划路在N年后都不会影响交通，这里的N大于10，况且要小区里的规划路放开知道多难吗？4:学位御景湾是南武教育集团的南武实验小学，未来直升南武中学是趋势，虽然南武中学也一般，罗马里面的北大附属学校只是名字响亮，教学质量大家自己辨别😃，当然要买学位房也不买海珠啦是吧，这不是海珠的优势。5:交通方面我想说的是之前我也说过开车的无所谓，新光和华快的出口都是跟罗马一样的，日常开车出行的还在乎多2公里上新光吗，御景湾上新光往天河方向绝对不塞车，罗马不好说，指望通过地铁通勤的就是另外一种情况了，御景湾不是刚需盘。最后我想说的是买楼还是要自己实地了解。自己根据自己情况辨别😀😀😀

计划近期在海珠买个三房，100平米以上。预算300多万，近地铁环境好为主，学位无所谓。由于在中大附近上班，能在半小时圈最好。暂时在网上看到罗马家园的房源，还没实地考察。大家觉得其中的128--145平米的房子如何？都是罗马家园，为啥不同栋价格差别那么大？目前报价似乎都在预算上限以上，大家觉得议价空间大不大？另外时间点在年后下手的话，以目前限购政策应该估计价格变化不大的吧？

1、看来是业界人士，失敬失敬。如果你主推这个，我打算不发言了。2、定位是定位，实际是实际。比如，琶洲壹号定位广州最高端的别墅，实际上如何？3、我只是吃瓜群众，但萝卜青菜，各有所爱。珠江御景湾看了，就觉不喜欢，没办法。4、御景湾的南武小学，在楼盘人气不足的情况下，你认为学校水平能与本校比？校区在高速路高架桥的旁边（目测教学楼离桥50米左右？这桥，可是雄伟的，超高的、车流不息的），我觉得很难接受和认同。

御景湾和罗马我都比较了解，御景湾的小区确实不错，江边走走也挺舒服。但是两者定位真的不同。御景湾更合适改善型居住，大户型为主，管理费也昂贵很多，合适整天私家车进出的业主。另外要注意的是，御景湾的江景房是并不是南北朝向，实际上是西南朝向。还有就是御景湾面对的是珠江主航道，过往很多是大货船，轰鸣声还是挺明显的，早晚视线不好还鸣笛，这点实际上挺烦心的。而罗马户型就多样些，大中小户型都有，管理费便宜，住家人多，小区内小孩多，人气足，小区内的教育配套全，兴趣班不少，新建的社区医院就在旁边，家中老人看一般的小病价格很便宜，附近酒楼有鸣厨公馆，据说粤菜出品还不错，景业高尔夫还可以打打高尔夫，网球，羽毛球，小区内还有大型的健身房，买菜到荟萃市场也就走几分钟，场地很大，品种很多，人气很旺，价格也比市内便宜不少。至于地铁沥滘站旁边的“001广州之窗”就更不用说了，江边三栋超高层甲级写字楼单单占地面积就有16万平方米！楼宇江边一线排开霸气十足！全面投入使用后将为罗马带来源源不断的住房租赁和买卖需求，近水楼台先得月嘛！另外，沥滘站是广佛线和3号线的交汇站，还是规划中海珠轻轨的交汇站，未来轻轨或可沿南中轴线直达小蛮腰。将来海珠湖的南门就在罗马对面的后滘村，湿地公园二期南门也离不远。记得当初御景湾卖的比罗马贵不少，但是这几年罗马的房价已经反超御景湾了，这就是市政规划以及位于交通节点带来的溢价。