bby322
bby322楼更新一下：
1）根据广州市城市更新局发布，沥滘村改造安置补偿方案在整村过八后用了不到一个月便达到了87%的通过率：
“5月28日，省国土资源厅耕地保护处覃中锋副调研员带队实地调研沥滘村改造项目......调研组对沥滘村改造村民房屋安置补偿表决通过率达87％给予充分肯定，要求市、区城市更新部门和国规部门继续加大力度推进沥滘村改造。”
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2）越秀南洲地王的最新规划已出：
2014年的旧规划是两幢41层高的保障房及3幢通过空中连廊连接的36层高住宅。而根据今年7月的最新规划，新规划下项目将建成5栋高层住宅楼，其中包含1栋最高51层的公共租赁房，2栋18层及2栋46层的商品住房。原来的两栋41层高的保障房改成了51层的公租房，项目的最高建筑高度可达160-170米左右。
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我判断：
1）鉴于政府有意发展珠江后航道、新中轴线景观带的规划方向，我估计沥滘改造后建筑群将会规划有一个或若干个超高商业地标建筑以及至少一个大型商业购物综合体；
2）片区改造后可以对标现在的万胜围保利天悦一带。虽然两个项目目前不可比，但我认为两者的可比性很强原因如下：
i. 交通上，两者都很靠近高端就业中心\CBD，虽然目前来看保利天悦更靠琶洲总部、会展区同时已经通了有轨，但长远来看沥滘到体育西、猪城、琶洲总部区的通勤优势会更明显。同时由于沥滘站位于番禺到天河与佛山到广州的双地铁交汇处，因此未来这个片区的人流会更好地保障周边配套的成熟与兴旺。这个先天性的优势我认为是万胜围一带很难比的。
ii. 环境上，保利天悦由于周边整体容积率的关系会更胜一筹，但是这个优势是在牺牲一定配套的基础上建立的。外围环境来看沥滘一带由于有海珠湿地公园以及临江优势，也不会太差，城中村改造后地段的整体纯净性会有一个很大的飞跃。
iii. 生活配套上，目前保利天悦的社区配套很不错还有一家星巴克，但是由于周边服务的人口毕竟有限地铁过路人流也很难使该区域的配套再上一个台阶。而沥滘区块我前面说了由于有交通、过路人流优势因此长远来看会变得很旺，能支撑一个很像样的类似沙园乐峰广场那样的商业购物综合体的存在。另外，海珠洛溪桥脚前段时间也有了中大二院孙逸仙医院的迁址规划，基本上购物看病都会有了。
iv. 教育上，目前保利天悦由于有新开的执信实验小学+九年一贯初中的配套所以大家预期都比较高，长期来看沥滘这一块的提升空间也很大。根据过往政府重点发展区域的义务教育阶段学校配套经验，我认为未来沥滘区块配建一所到两所义务教育阶段名小的分校的可能性是比较高的也是符合各方利益的。
最后谈到价格，我如果没记错目前保利天悦的70年住宅去到了10万一平左右，因此根据前面的对比我估计越秀的那个南洲地王的高层住宅能开到6万朝上而小高层会直奔保利天悦、半岛天誉的10万单价。这个价格肯定会含有改造预期，不过鉴于目前的表决通过率和政府的决心我认为可能性还是比较高的。长远来看，我估计沥滘片区的高端盘的售价会超过天誉半岛（配套、交通优势）而同保利天悦的70年商品住宅类似。
我整理了一份关于海珠生态城沥滘城中村改造的表决投票进度表（见附表），现同关心该板块的朋友分享一下。数据来源于网络媒体摘至沥滘经联社城中村改造小组的通告，由于妈妈网关系我无法一一发出网站来源。
据我了解，沥滘各经联社对改造项目合共拥有4469张表决投票权。而根据政府的规定，沥滘城中村改造需要至少80%的表决通过票也就是3576张票方能正式启动。旧改的投票始于2014年9月，5个月后也就是2015年2月2日达到了50%的表决率。在随后的两年多时间里，投票速度一直维持在了每月35张票左右，甚至于今年年中有过一段时间的停滞，估计与广州房价大涨的大背景和原改造货币补偿方案欠缺诱惑力有关。然而也在今年8月份，我观察到了表决投票的明显提速。根据我所收集的最新两则新闻显示，截止今年8月31日，沥滘改造总共已收到了3212张表决票（新闻来源：h tt p://w w w.chinatodayclub.c o m/ne ws/shi shi/34279.h t ml）。而根据媒体此前的报道，截止8月22日沥滘改造共收到3192张表决票（新闻来源：ht t p:// news.163.co m/17/08 26/19/CSPO D6QO000187VE.ht m l）。也就是说，短短八月最后10天合共增加了20张表决票！如果每天2票的进度得以维持，则改造最快能于明年3月份启动（截止8月31日只差364票）。如果我们保守按照至去年12月15日算起的8个月月均34张票的表决速度，则改造最慢也将于明年8月份左右启动，比我先前预期的还要快。
那么，究竟是什么原因促使表决进度加快？是村民突然觉悟意识到自己已经被冼村杨箕茅岗同胞远远抛在身后所以羡慕妒忌恨？看来，改造一拖再拖，最后伤的还是自己。。。换过来看，即使货币补偿方案不尽人意或者最终得不到调整，如果村民选择实物补偿，按照周边现在4万一平的二手商品房售价（罗马家园）和假定180平米的实物补偿也足以让村民成为准千万富翁。最后，沥滘如此的地理位置和改造后的交通和居住环境优势将能大幅提高村民的租金收入，与其将村屋租给小作坊或充作廉租屋，难道将房子租给在琶洲珠城上班的白领码农所获得的租金会少？
在这次改造提速的背后，我们也看到了政府对于旧改态度的转变和大力推动：
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2017年3月，广州市城市更新局重新修订了《广州市城市更新计划（2015-2020）》。《计划》对“政府主导、市场运作”基本原则做了进一步明确，同时明确了政府应在制定城市更新政策，优先推动城市发展重点地区的成片连片更新，组织编制、审核、审定更新计划、片区策划方案及项目实施方案方面的职责，以及在和多方利益主体的协调、沟通方面发挥作用。
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2017年6月5日，广州市政府印发了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》，针对旧厂、旧村的改造提出40条意见，强调城市更新应综合运用“三旧”改造、规划管理、产业扶持等政策，着力推进老旧小区改造，历史文化街区的活化利用。
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2017年6月8日，广州市国规委公开发布《海珠湾（沥滘片区控）规修改必要性论证的征询公示》，计划对以沥滘村为核心的面积约8.9平方公里范围进行控规修改。控规修改意见中，海珠湾(沥滘片区)将打造“一江两岸三带”高端商务、文化展示、科研创新、观光旅游、优质生活的粤港澳湾区滨水新地标。
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2017年7月19日，由海珠区常务副区长罗光华主持召开海珠湾片区开发建设动员工作会议和海珠湾（沥滘片区）城中村改造工作会议。这次由相关职能部门、沥滘经联社三委会全体成员、各经济社社长及珠光集团沥滘改造项目主要人员出席的会议共持续了三天。政府就一些新旧政策的模糊边界做了明确，并制定了接下来的攻关计划。
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此后，村经济联社、南洲街道办与珠光集团等工作人员又不断深入走访各社与未投票的村民直接沟通，收效较好。
看来，八月份表决票速度的提升背后确实有着政府的功劳。我过去也曾提到过，这轮房地产牛市启动以后，提高土地供应成为了广深两地房地产市场去库存后的下一步发展目标。由于城区的扩张已逐步接近极限（也就是说地铁已经修到了通勤时间的极限），针对市区内的城中村改造工作在经过多年的搁置后也被重新搬上台面。
城中村改造不仅对提高优质土地供应有着很好的效果，也会带动片区的产业升级对提高城市形象有着非凡的意义。要知道，一个发达的国际化大都市是不应该允许城市核心区内出现过多的城中村的，而广深尤其广州过去在这方面确实做得太差以致于屡屡沦为笑柄。
私以为，近期沥滘改造的提速不会是偶然而是必然。在政府的意志力驱动与村民的危机感引导下，改造表决应能继续提速改造终于要来临。
观察近期与该板块相关在香港上市的珠光集团（ht t p://gu.**.c om/hk 01176/gp）与越秀地产（htt p://gu.**.c om /hk0 0123/gp）的股价，似乎有明显异常。至于两件事是否关联，则是仁者见仁智者见智。
| 日期 | 表票数 | 表决票 | 表决率 | 期间表决票 | 距离启动票数 | 日均票数 | 预计启动时间 |
2013/7/31 | 广州沥滘旧改新补偿标准出炉 | ||||||
2014/9/4 | 4469 | 0 | 0.00% | ||||
2014/12/31 | 4469 | 2021 | 45.22% | 2021 | 1555 | 17.13 | 2015/4/1 |
2015/2/2 | 4469 | 2242 | 50.17% | 221 | 1334 | 6.70 | 2015/8/21 |
2016/12/15 | 4469 | 2918 | 65.30% | 676 | 658 | 0.99 | 2018/10/10 |
2017/2/28 | 4469 | 3142 | 70.31% | 224 | 434 | 2.98 | 2017/7/24 |
2017/4/30 | 4469 | 3156 | 70.62% | 14 | 420 | 0.23 | 2022/5/4 |
2017/8/22 | 4469 | 3192 | 71.43% | 36 | 384 | 0.32 | 2020/12/20 |
2017/8/31 | 4469 | 3212 | 71.87% | 20 | 364 | 2.22 | 2018/2/11 |
| 总票数 | 4469 |
启动所需表决率 | 80.00% |
启动所需表决票 | 3576 |
羊城末九流
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