有什么受不了的，租金照样在收

沥滘村这么好的位置，可惜了

貌似又没有消息了

当年南洲路地王，几年过去了，现在都长满了草了

公众号已经推文了！

相当于珠江新城三分之二的面积，一个珠光地产能搞定吗？😱

楼主厉害，很有前瞻性

越秀南州路地王不是在平整，打桩机是在日夜施工，噪音很大，投诉。

楼上坐标暴露

都不知规划好了没，如早早就规划好的话，就好了，一边拆一边建就快。否则，就要等10年以上了

今年南洲拍卖的那块地具体地址在哪？

把今年的点赞都送给你

更新一下：
1）根据广州市城市更新局发布，沥滘村改造安置补偿方案在整村过八后用了不到一个月便达到了87%的通过率：
“5月28日，省国土资源厅耕地保护处覃中锋副调研员带队实地调研沥滘村改造项目......调研组对沥滘村改造村民房屋安置补偿表决通过率达87％给予充分肯定，要求市、区城市更新部门和国规部门继续加大力度推进沥滘村改造。”
h tt p://w w w .g z. g o v.c n /g zgov/s csgx j/2 018 06/ bd3b5e fea61 4416c8c17ee6cd1209e f9.sh tm l

2）越秀南洲地王的最新规划已出：
2014年的旧规划是两幢41层高的保障房及3幢通过空中连廊连接的36层高住宅。而根据今年7月的最新规划，新规划下项目将建成5栋高层住宅楼，其中包含1栋最高51层的公共租赁房，2栋18层及2栋46层的商品住房。原来的两栋41层高的保障房改成了51层的公租房，项目的最高建筑高度可达160-170米左右。
h t t p: / / m .soh u. c o m / a/23 9706141_161795

我判断：
1）鉴于政府有意发展珠江后航道、新中轴线景观带的规划方向，我估计沥滘改造后建筑群将会规划有一个或若干个超高商业地标建筑以及至少一个大型商业购物综合体；
2）片区改造后可以对标现在的万胜围保利天悦一带。虽然两个项目目前不可比，但我认为两者的可比性很强原因如下：
i. 交通上，两者都很靠近高端就业中心\CBD，虽然目前来看保利天悦更靠琶洲总部、会展区同时已经通了有轨，但长远来看沥滘到体育西、猪城、琶洲总部区的通勤优势会更明显。同时由于沥滘站位于番禺到天河与佛山到广州的双地铁交汇处，因此未来这个片区的人流会更好地保障周边配套的成熟与兴旺。这个先天性的优势我认为是万胜围一带很难比的。
ii. 环境上，保利天悦由于周边整体容积率的关系会更胜一筹，但是这个优势是在牺牲一定配套的基础上建立的。外围环境来看沥滘一带由于有海珠湿地公园以及临江优势，也不会太差，城中村改造后地段的整体纯净性会有一个很大的飞跃。
iii. 生活配套上，目前保利天悦的社区配套很不错还有一家星巴克，但是由于周边服务的人口毕竟有限地铁过路人流也很难使该区域的配套再上一个台阶。而沥滘区块我前面说了由于有交通、过路人流优势因此长远来看会变得很旺，能支撑一个很像样的类似沙园乐峰广场那样的商业购物综合体的存在。另外，海珠洛溪桥脚前段时间也有了中大二院孙逸仙医院的迁址规划，基本上购物看病都会有了。
iv. 教育上，目前保利天悦由于有新开的执信实验小学+九年一贯初中的配套所以大家预期都比较高，长期来看沥滘这一块的提升空间也很大。根据过往政府重点发展区域的义务教育阶段学校配套经验，我认为未来沥滘区块配建一所到两所义务教育阶段名小的分校的可能性是比较高的也是符合各方利益的。

最后谈到价格，我如果没记错目前保利天悦的70年住宅去到了10万一平左右，因此根据前面的对比我估计越秀的那个南洲地王的高层住宅能开到6万朝上而小高层会直奔保利天悦、半岛天誉的10万单价。这个价格肯定会含有改造预期，不过鉴于目前的表决通过率和政府的决心我认为可能性还是比较高的。长远来看，我估计沥滘片区的高端盘的售价会超过天誉半岛（配套、交通优势）而同保利天悦的70年商品住宅类似。

三旧改造说了好多年了，不知道是不是海珠客运站旁星群药业那块地。不过这块地被高架城市主干道环绕建住宅风水不要太差喔，反而弄个商业综合体可能更有价值，也算填补了覆盖范围内商业配套上的不足。

沥滘地头不错，不过我看可能是高配版的工业大道而不是保利天悦，天悦毕竟是主航道一线景，又是CBD钦定范围。再说沥滘的地铁恐怕还要等18和3号线复线以及几条琶洲城轨出来后才更能承担这等级的容积人口吧。觉得价格可能和雅郡江山国际差不多吧。

回复 羊城末九流 的帖子

具体到工业大道哪一段呢？不过不管哪一段，我都不认为沥滘与工业大道有什么可比性，现在如此，将来也一样。当初南洲路拍出地王的时候那个楼面地价就已经超越了工业大道多数二手楼次新盘了吧？当然，后面沥滘怎么自己拖死自己就不多说了，反正已经过去了呵呵。
地理位置与广州CBD在哪里决定了工业大道那边始终是太偏离现在以及将来的高端就业中心了，未来的房价也会反映刚改的购买力。将来的磨碟沙、科韵路，生物岛都是白领就业区，那么刚改到工业大道也总要给我一个更好的理由吧？学区？交通？环境？
其次，工业大道发展太早，规划凌乱，人口密度过高，不适宜大开发也不值得大开发，对比整村改造的沥滘来说未来的新净度也将完全不在一个档次。同时沥滘靠近海珠湿地大学城，更适合发展高端住宅。当然工业大道某些楼盘还是可以的，但整体上来看星星之火不可燎原。
反正现在的价格肯定是工业大道更贵，但是从增值的前景来看肯定是海珠湾和琶洲更有空间，但是琶洲是一个多数人已经看见了的饼，保利天悦再贵也贵不过猪城东区吧。

这是前段时间发布的海珠湾（沥滘片区）最新控规公示
h t t p: / / wemedia . ifeng . com / 73650267/wemedia . shtml

增配了新地铁线路和中学，另外从图片上看江边应该是有比较连贯的沿江步道。商业分布在了地铁站上盖和江边，中轴线设置了公园，回迁建筑群规划在了靠近现在茶叶城附近的位置。商品住宅规划在了大沙那边也就是南洲地王那一块，另外还加了一个过江隧道到番禺。
我比较好奇的是沥滘片区再往东也就是环岛路番禺大桥以东瀛洲生态公园以南一带的远景规划，由于生态红线估计大规模商品住宅开发是不合适了，但是考虑到生物岛规划的远期就业人口有3万之多，未来这一滨水区域也必然会有开发价值。

预期不一吧，这么说吧，我的预期是大致对标滨江东吧，你的目标是看齐猪城东，反正方向是都是好地头，不会低到哪里去