国庆探楼盘——广钢新城扫盘游记

一、经历过珠江新城、白云新城、金融城等等，一开始对广钢新城毫不看好，因为广州的新城最后的结局通常都和规划有很大差距，珠江新城前前后后搞了20年，白云新城十几年来规划一变再变，到今天还是一大片荒地和城中村，金融城就不说了，我自己就是金融行业的，这所谓金融城没个十几年根本没啥希望。本人想多买一套房，本来的目标是广纸，但国庆无聊，亲自去广钢看了两天，大部分盘都走过，所有规划都拿出来看过，印象深刻，完全改观。广钢新城规划2013年才出，发展商进驻开工基本在2015年，短短几年时间，北区几十栋高层已经全部建好，南区所有楼盘都在开工，这速度，远远超出我对广州建设新城的传统认知，高效快速。那么小的一个地方，未来两三年有近百栋高层住宅伫立，起码过十万素质不低的人在此居住，潜力不可限量。

二、毒地问题，我看过环评报告和政府关于这类问题的发布会报道，我觉得政府已经解释得很清楚，一开始有多少面积的地重金属超标，哪几种超标，超标多少，如何迁土修复重填，完成后重金属超标不复存在等等，都已经写得很清楚。但我觉得这不是重点，重点是哪怕真有重金属超标，但它既不是辐射物，也不能挥发，没有流动性，被水泥沥青地砖隔离后，除非你自己吃土，否则你脚下的土地重金属是否超标和你一点关系没有，你一不在上面种菜吃，二不喝那里的地下水，没什么可怕，我觉得你测一下自家水龙头是否有铅超标更实际一些。

三、楼盘选择
1、如果你是刚需，希望尽快入住，那么南区楼盘你根本不用看，如果你在未来两年有小孩入学需求，那么北区尤其是中海华发之类的便是首选。小学学位按道理是按区域划片，但在很多区域都会有隔一条街的两个楼盘的小孩上不同小学的情况，如果从最稳妥的角度出发，华发和中海最为安全，华发的省实应该是2019年开学，北大资源的校区确定性貌似没那么高，反正销售自己也不是很确定，需要学位的最好问清楚。

2、从宜居的角度讲，华发和金茂府是北区翘楚，（保利海德公馆也很好，但已经卖完），这两个盘格调高，装修豪，华发的大堂9米高，南向望中央公园，销售比较硬气，单价价格基本在5.4万以上，最小的97方单位也得500多万。金茂府有三栋是超豪宅级别定位，面积在160以上，能望江，但目前并未开售，已经开售的，基本都是140平以上单位。109平方的单位目前应该只剩下十来套，全部是低层，大部分望马路。金茂府单价在5.3万左右，低楼层单位单价可以谈到4.9万（109剩下的要不是不超过10楼的望马路单位或者不超过5楼的望花园单位），这个109的大三房间隔实用，格调大气，真找不出什么毛病，可惜只剩尾货，对朝向楼层不敏感的朋友值得考虑。

3、北区性价比楼盘应该属于振业天颂花园，毛坯房，单价低，楼层低的差不多可以谈到4万单价，户型间隔没什么大毛病，外墙花园等外在观感不如华发金茂府等豪宅盘，但也绝对不丢脸，绝对是广钢性价比之选，多种户型都有货，手头紧张的朋友非常适合。

4、北大资源的盘，偏中式风格，但不知为何略有残旧之感，外墙有点坑洼和其他几个盘一对比显得逼格较低，户型我个人不太喜欢，觉得不如其他几个盘设计得用心，该盘的单价在4.8万，由于剩下货量不多，价格很难再降，我觉得这个盘目前在广钢没有优势，可能只有一个理由买它，就是学校而已。但该盘位置不错，以后如果推出商铺，倒是可以考虑，据销售说未来还会出别墅，拭目以待。

5、金融街和中海容积率比较高，但户型比较全面，都有那些7、80的小户型，金融街的80多平方三房蛮适合预算不多的家庭，户型紧凑合理，我相信会吸引一部分刚需，买这里基本等于买现房，中海楼下的商铺也陆续开业，估计到明年中海这一片的居住氛围就会起来，再加上离西朗站和鹤洞路近，便利程度不用怀疑。

6、如果不急着入住，那么南区还是蛮值得期待，因为无论是保利和光晨樾还是葛洲坝紫郡府，都非常有特点，楼盘素质非常不错，未来南区基本都是中高端盘，没有刚需盘，所以可以预见三年后南区成型，无论楼盘质素和人群消费能力都比北区高，广钢总部和相关商业项目也在南区，值得期待一下。而且南区目前全是工地，不如北区成熟，所以南区的盘价格相对较低一些，从投资的角度看有吸引力。目前来说葛洲坝紫郡府我非常欣赏，户型合理，基本是主打103和124左右的三房和四房单位，单价基本在4.5到4.9之间，视乎楼层朝向。该盘离广钢公园核心位置最近，装修豪华，科技感最高，全家的空调电灯新风系统窗帘之类的都是智能控制，三房单位有入户花园，洗手间干湿分区，朝向大部分还不错，综合来说的确是个好楼盘。

7、和光晨樾性价比很高，目前104方左右的平层单位单价最低的单价4.2万左右，比卖毛坯的振业还便宜，但豪华感远胜，但这个盘的主打是复式盘，复式盘实际面积超过170，因为二楼有一半面积属于赠送。总层高6米，上3米下3米，真的是住复式住出别墅的感觉。但我个人还是略嫌它的楼梯有点陡峭，另外140方复式单位主卫无窗（大败笔），但130的复式单位主卫没这个问题，想去看的要留意一下。复式单价5万，但我认为值这个价，这样的复式非常罕见。

8、绿城地块是多家发展商共同参与的，目前看来绿城实际上已经靠边站，项目定名保利碧桂园公园大道，户型最小的100方，也有110和140的，单价未知，因为要11月初才开盘，目前只有一个销售中心在做意向登记，看户型图的话感觉不错，这个盘的位置在南区算好的，以目前碧桂园的情况看，这个盘价格大概率会往低定，下个月我会再去看一看。

9、保利另外三个地块楼面地价超3万，地王盘楼面地价超4万，这几个盘都已经开工，估计明年就会开始卖，地王盘想不亏钱起码要卖6万多，真不知道他们如何卖。南区由于未有楼盘建成，学校不用考虑了，估计最快2022年才会有学校开学，目前来说同属荔湾的广雅进入广钢南区的希望最大，但依旧有变数，目前没有人敢说到底是哪一家。

10、广钢未来除了1号线和广佛延长线，还有10号和11号，11号已经动工，10号也拿到开工纸，全搞好估计在2023年，广钢内部肯定有公交线路，但主打卖点是有轨电车。过江靠鹤洞桥肯定不够，未来会多搞两条过江隧道，但能否应付还要再观察，中央公园的地下空间应该会搞成和花城汇一样的地下商业综合体，每个楼盘都会有很多临街商铺。总体来说说规划设计合理，板块内商业物业不多，应该有部分会搞在广船板块，广船看上去大部分地已经推平，看来很快也有动作。