但是总体来说，房价易涨难跌，这里面有两方面原因，一方面是货币宽松带来的通胀导致资产价格的上升，另一方面是中国的城镇化还未完成，不断有新移民涌入大城市。

这些都构成大城市房价上涨的长期基础。

我个人对大城市楼市的未来依然十分看好，我之前就在微博预测上海房价未来十年后的格局是内环单价25万、中环20万，外环15万，这里说的都是一般的住宅，相比于现在内中外，10万/7万/5万的格局，大概还有一倍多到三倍的涨幅。

一线城市都差不多会是这个幅度。二线城市房价应该是一线城市房价的6-7折吧，绝对价格够不到一线城市，但涨幅更大。

我对上海楼市和中国楼市的信心在于，我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题，内生的生产效率并不高（对经济学有兴趣的可以查一下索罗模型）。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位，通过货币宽松来刺激经济增长。

回顾历史的长河，没有任何一个人口老龄化国家采取的是紧缩政策。我每次去日本、韩国旅游，都惊叹于东亚国家特别偏好的低币值惯例，1000円买瓶水，10000韩币买个汉堡，都让我对中国未来的宽松有很大想象空间。

房价涨并不是房子真的增值了，而是货币购买力被稀释了，真到了房价25万那一天，可能吃一碗大排面就是100元甚至更多了。这是宏观分析内容，以后有机会专题讲，今天不做展开。

长远看好，和短周期操作还是不一样的。宏观分析是赚不了钱的，宏观专家最终也是要落地到当下，落地到眼前。

让我们把视线拉的更近，看看一轮房产行情启动的具体内因。

从2000年以来，我们国家就保持了长期的货币宽松，M2增速毫不手软。这么多年来，我们国家的货币也冲到了180万亿，是GDP的2倍多。

虽然近年来货币增速没那么夸张了，但总量绝对数也是够大的。所以社会上是从来不缺钱的，对楼市一直很有热情。这是有房产行情的第一层内因。

而且刚才也说了，大城市有城镇化需求，老百姓首先要解决居住问题，解决完上车问题，接下来就是把房子买大，有了一套，就想买第二套。人们住大房子、住好房子的物质文化需要总是存在的。这是第二层内因。

别看房价历来不便宜，但房子从不是一个简单的消费品，它也附着了金融属性，有投资增值的作用。只要看好房价上涨，有人就会买入。这是第三层内因。

• 不差钱

• 住更好

• 有看涨

  
  

有这三个因素在，不管牛市熊市，楼市的购买欲望一直都是在的。

但真正能够引爆大行情的，需要的是一个契机。

从2011年新国八条开始，中国楼市就已经不再是一个纯正自由化的市场。

新国八条是个具有里程碑意义的调控文件。它第一次严格规定了全国各地政府可以采用限购、限贷等手段进行调控。

从那年开始，你在中国的大城市买房子，不光是要看房票（限购），还要看贷票（限贷）。这一轮还新增了婚票（限离婚），和卖房票（限售）。

中国楼市在这么多紧箍咒下，还能不断上涨，这也验证了我们前面说的上涨内因有多么强大。

限购、限贷严重扭曲了楼市的购买力，把房产交易变成了一个政策博弈。就是你光有钱还没有用，你还得突破种种限制，才能买到房子。

平心而论，作为专业的买房人，越是政策限制，对我们越是有利。因为政策帮你限制了你的竞争对手，压制了房价。

当别人因为房票、贷票的原因，买不了，借不到钱的时候。如果你能搞定，那在你面前就是独享的大块资源。越是复杂的市场，越是能拉开买房人能力差距。

不过拉回到大众市场上，政策限制的确是在影响房产周期。房价下一轮上涨何时到来，还是要看广大接盘侠能不能买，买不买的动。

中国楼市目前已经成为典型的政策市。我们把判断房价上涨的关键放在两点上：

限购和限贷何时放松，是决定房价走势的关键。

限购放松是房价上涨的第一个关键点。

首先，我认为一线城市的限购在五年内不会取消，也就是说一线城市的限购将长期存在。

这不意味着一线城市就拿不到房票。政府在一线城市可以有很多暗自放松的手段。

比如深圳已经在做的，放松户口管制，现在落户只要6个月。未来广州也可能会放开，上海、北京因为控人，不会大幅跟进户口放松。

但是四个一线城市，预计未来会出现，补缴社保和补缴个税的放松。如果实体经济足够差，这个时间最快会发生在明年下半年。如果经济强劲，拖延到后年也是有可能的。

其次，二线城市直接取消限购是大概率事件。

回顾历史2010年开始的那一轮调控，当时全国大部分二线城市都是限购的。

但是楼市从2012年进入静淡市后，二线城市纷纷开始取消限购。最后到2014年只有4个一线城市和三亚保留了限购，其他二线城市全部取消了限购。

这一次，二线城市限购取消不会那么快，因为这一轮涨幅实在凶猛。应该会等到一线城市放松限购之后。那时间至少也到等到明年下半年了。

当然二线城市暗中放松的手段可以很多。完全可以在取消限购之前，通过补缴社保、放松户口等方式逐渐放松限制。

最近有几个事件值得关注，就是深圳、杭州、厦门分别不约而同地放松了户口管制。这个正好代表了一线、强二线和普通二线的态度，就是楼市一旦遇冷，地方政府是有相当大的兴趣，降低楼市准入门槛的。

即便前面说的一、二线限购不放松，也有一个时间点值得关注

——2019年3月。

当时一线城市比如上海、深圳的2年限购期延长至5年限购期，是2016年3月公布的。也就是说，当时被限购升级挡住的一大批人群，将在2019年3月逐渐获得购房资格。

而上海等一线城市的这一轮房价见顶，是在2017年3月，到2019年3月已经调整了将近2年。无论是购买力的释放，还是房价底部的磨平，到2019年3月时间也差不多了。

所以我们乐观估计（政府不调控升级），把2019年3月作为第一个下一轮行情的起步时间点。如果2019年3月的**传来楼市暖风，有一波小行情。如果2019年**继续强调房住不炒，那行情可能要到2020年。

从目前的经济走弱形势上来看，我们偏向于乐观估计。