一粒沙yeah知识城楼盘的规划和现实的差距
知识城是国家级的项目，很多大的公司和项目都在，但是目前来说，有几个比较大的问题，很难完美解决。
1、北区是重工和化工区，有很多大型的化工项目，这些东西其实并没有非常好的规划，危险品和易燃物仓库就在肉眼可见的马路两旁，离密集的楼盘不远，只有几公里。
南区也有很多工厂和化工项目，福山填埋场直线离楼盘中区也只有几公里。而且势必扩建。因为实在是没办法。
那么连接南区、中区、北区，只有3车道的九龙大道。如何能承担这个繁重任务呢？工业和住宅之间的距离不远，如何协调呢？目前来说，没有太好的方法。
2、房价和地价差距很大，征地只给7000，现在中区安置房私下交互价才8000，因为地才补7000多，安置房也是差不多的倒腾价格，例如我有1方不要，给同村的，人家就给8000。但是同区比较好的万科，15000现在是买不到的。那么这个溢价是很大的，因为商品房的价格超过了1倍有多。这个不正常。
3、九龙镇是广州最落后的贫困镇，周边的购买力和经济都非常差，将来如何支撑这么多人口的衣食住行？所有的大型楼盘必然最多买的是当地人，比如在附近世居，工作的人。那么没有经济实力如何支撑这个楼价？暂时在人口密度还是偏低的情况下，估计都没有太好的解决方法。
知识城未来何去何从？
3302172房产楼市
有些土地在九龙大道旁边，和土地储备中心的协商已经3年了，无果。年后正式通知所有较大的地主、业主、店主，知识城九龙大道将不会再征地拓宽。未来在九龙大道中区，开一条新路往东北方向连接高速和广从。原来的九龙镇中心将会变成绿化和景观微改造。心累……随便它怎么改就怎么改。
来龙去脉：
九龙大道连接南区、中区、北区。但最窄的地方只有3车道，特别是镇政府一处，路窄、拐弯多。未来中区大量人口，北区重工和化工区，南区也是住宅和工厂。那么这条路连接广河、广从、广汕，很难不塞车。原来想拓宽到单向6车道，但是只补偿7000元，按实际面积补偿。这个方案很难征地，首先之前一直都是244平米一地，但是如果只补7000，无法置换中区任何楼盘，之前何棠下村和旺村的安置房已经置换满了，强制折算金额太低。大部分大地主和业主都很难接受。开发区的领导固然很有难处，但是万科卖12000-只给7000，想谈成？可能吗？
下面说说未来影响和知识城前景，吃饭去……
2019/02/25
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一粒沙yeah楼4楼昊果果宝贝:
九龙镇穷跟本人土著也有关系.镇龙立交因为拆迁问题修了8年还没好.广灿路扩宽到现在拆迁都没搞定.在这边村里走一趟.家家户户都在房子上加建几层博拆迁.钉子户特别多
查看原文对的，越是穷，越是没有商量的余地。其实对于多地的业主，肯定是要钱比要房子好。
打个比方，有些大的业主已经补了几十套了，还有房子来干什么呢？肯定是要钱的。
奈何下面的小钉子户实在太多了，无论是政府或者大业主都不胜其烦啊。
有些穷的，不分户，才30平米面积，下面4户家庭，要求4*244的补偿。但是有两户已经是城镇户口，政府给2*244都不愿意。
哎……怎么谈？谁能接受？
死结。
打个比方，有些大的业主已经补了几十套了，还有房子来干什么呢？肯定是要钱的。
奈何下面的小钉子户实在太多了，无论是政府或者大业主都不胜其烦啊。
有些穷的，不分户，才30平米面积，下面4户家庭，要求4*244的补偿。但是有两户已经是城镇户口，政府给2*244都不愿意。
哎……怎么谈？谁能接受？
死结。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼5楼IT帅2020:
其实就算九龙大道窄，还另外规划了和九龙大道平行的4条路，根本没影响
查看原文规划的4条路，征地如何？连拓宽九龙大道都做不到，开新路谈何容易。
难上加难。
难上加难。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼6楼昊果果宝贝:
知识城的商品房楼盘基本都是卖给外地人.本地土著买的很少
查看原文你说的外地人是一个笼统的大群体，但是最大的指定群体，应该就是九佛和镇龙两个镇原来的土著。
除开小业主，参加征地补偿会议的人，个个手上都超过10套的安置房。还有大量旺村和何棠下的安置村屋别墅，这些将来都是要流入市场交易的。
所以最大的持有人，肯定都是当地人。在哪里起房子，哪里的人就是最大的房东。全世界都一样的。
除开小业主，参加征地补偿会议的人，个个手上都超过10套的安置房。还有大量旺村和何棠下的安置村屋别墅，这些将来都是要流入市场交易的。
所以最大的持有人，肯定都是当地人。在哪里起房子，哪里的人就是最大的房东。全世界都一样的。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼7楼|风之伤_6652:
南区没工厂吧，更没化工厂。另外万科什么时候是一万二，哪里有这么便宜
查看原文南区靠近原来镇龙的地方很多小化工厂。天境的居民能闻到。当然南区没有太大的厂。楼盘也是不多。
万科后期才12000，开始都是8000不到。真正升价是16年的事情。普通买家看到的已经是建成的时候，卖12000了。
万科后期才12000，开始都是8000不到。真正升价是16年的事情。普通买家看到的已经是建成的时候，卖12000了。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼8楼IT帅2020:
另外4条路经过的地方基本没房子，征地问题不大，而九龙大道是因为经过镇中心，所以征地难
查看原文理想和现实差距很大的。
原本规划的第一就是拓宽九龙大道，因为所有楼盘都在九龙大道旁。万科、招商、绿地这些全靠九龙大道。北区的化工区也是在路旁，所有的重型卡车，危险品卡车也是全靠九龙大道。连第一步都做不到。后面的规划如何实现？
再说，规划路是规划，实际征地有问过地主吗？没有房子那有没有林地？农地？自留地？
就以九龙大道谈判为例，部分大业主都是同意的。部分中立，小部分大业主不同意，但是这小部分也占有几千亩，房子几百间。谈不拢，大部分同意都没有用。难道道路还可以蛇形走？
你想去说服其他人，其他人想说服你，到头来都是镜花水月。心累。
原本规划的第一就是拓宽九龙大道，因为所有楼盘都在九龙大道旁。万科、招商、绿地这些全靠九龙大道。北区的化工区也是在路旁，所有的重型卡车，危险品卡车也是全靠九龙大道。连第一步都做不到。后面的规划如何实现？
再说，规划路是规划，实际征地有问过地主吗？没有房子那有没有林地？农地？自留地？
就以九龙大道谈判为例，部分大业主都是同意的。部分中立，小部分大业主不同意，但是这小部分也占有几千亩，房子几百间。谈不拢，大部分同意都没有用。难道道路还可以蛇形走？
你想去说服其他人，其他人想说服你，到头来都是镜花水月。心累。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼9楼IT帅2020:
排除房子，林地水田征起来容易很多，例如城轨已经开工好久，东部快速和它是同一线位。我个人分析是因为其他4条路征地容易，征地才没死磕九龙大道
查看原文其实已经死磕了，可惜谈不成。
10条路都没有用，因为所有楼盘都在九龙大道旁边，而连接镇中心和北工业区，到轻轨站，全靠九龙大道。
未来塞爆的时候，可能要强拆才行了。
10条路都没有用，因为所有楼盘都在九龙大道旁边，而连接镇中心和北工业区，到轻轨站，全靠九龙大道。
未来塞爆的时候，可能要强拆才行了。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼10楼回复 东海之子1983 的帖子
万科现在20000以上我知道的，但是安置房依然是8000.补贴依然是7000-9000，这个才是问题所在。卖楼的钱翻了2翻，地价不变，怎么搞？征不成，不能全怪地主。
至于北区都是在九龙大道旁边，运输和人员进出都是一条路，所以建材、燃料、危险品、化工品都是一条路走，怎么会没有影响呢？
你说化工对人有没有影响我不评价。但是交通运输肯定是有影响的。
至于你提到的方案，我个人认为很多都是可取的。
但是最难的一点，在于不要房子了，要钱。对于大业主地主，房子太多了。必须置换金钱的。
补贴几千蚊，想拿人家的自留地，卖就25000，给人家就7000.但是财政预算就是这么多，多500都难，差距这么大。
这个是死结。
万科现在20000以上我知道的，但是安置房依然是8000.补贴依然是7000-9000，这个才是问题所在。卖楼的钱翻了2翻，地价不变，怎么搞？征不成，不能全怪地主。
至于北区都是在九龙大道旁边，运输和人员进出都是一条路，所以建材、燃料、危险品、化工品都是一条路走，怎么会没有影响呢？
你说化工对人有没有影响我不评价。但是交通运输肯定是有影响的。
至于你提到的方案，我个人认为很多都是可取的。
但是最难的一点，在于不要房子了，要钱。对于大业主地主，房子太多了。必须置换金钱的。
补贴几千蚊，想拿人家的自留地，卖就25000，给人家就7000.但是财政预算就是这么多，多500都难，差距这么大。
这个是死结。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼11楼IT帅2020:
不会有多塞，因为绕多一公里就有内部的狮龙大道和腾龙大道可以去北区，可以满足可以满足了。甚至可以走东部快速和永久快速，过境的车通常走这两条。天河的东西走向也只有4条路，知识城的人口远期也只有天河三分一的人而且有5条路
查看原文嗯，希望如你所说。
如果有前景的，对政府和业主都是双赢。
如果有前景的，对政府和业主都是双赢。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼12楼东海之子1983:
先声明我回贴跟你讨论不同见解，不是抬杠也不是准备吵架。我的观点：1）我是支持原居民与知识城管理公司双方达成双方都公平满意的方案的。对个别村民/地主有正常的担忧，如以后工作生活之类的，征收方应该给解释和保障，例如提供以后的就业机会。 但对个别人狮子大开口的，如果多数人同意方案，他们仍不同意的，我认为强迁强征并无不妥。 因为一个地区的发展，不能受个别人的贪念而阻滞。每拖慢一段时间，很可能错失发展机会。2）出动宣传教育是必须的，因为有些村民可能教育程度不高，长远视野也不够，政府有必要做好宣传解释.（我无任何歧视村民的意思，但少部分人确实可能存在这些问题。）3）补偿方案应该合理，令大多数村民满意。绝不可能狮子大开口。补偿方案可以多种，例如参考其他同等经济条件地区的拆迁标准， 方案可以包括但不限于补钱， 换屋。甚至乎可以考虑以后的收益分成，例如配建商业后每年产生的效益分红。问题是肯定要尽快解决的，如果不解决，错失历史发展机遇，将是本地人的最大损失。最后还有个观点跟你不一样，你认为一个地方的楼房买家要靠本地人，这个观点我不认同。事实上，一个地区要获得明显进步发展，最终靠的是持续涌入的外来人。用数字说话，现在九龙镇常住人口应该不足10万人，而知识城的规划，最终常住人口是要达到近60万人。持续涌入的外来人口，才是这个地区商品房的真正购买力。 如果外地人不来，这个地区根本就很难获得明显的发展。
查看原文当然只是讨论而已，大家也没有利益关系，吵架是更加不可能的。
外地人肯定会比当地人多，但是这个外地人包含了全世界的非九佛和镇龙人。
我表达的意思是：如果说买楼的主体，精确到具体地点。必然和必须是九龙镇的人。总不能东北人比本地人还多吧？
外来人口肯定是需要的，广州也是要吸引人。但是规划和当地的利益如何协调？难啊难……
我自己经历了很多类似的问题，还有很多没解决的土地纠纷，不是在开会就是在开会的途中。重复再重复……
总结我个人的看法，知识城南垃圾填埋场，北大型化工厂，离中区楼盘都是几公里。没路，没人，没钱。只有砖头。
发展必须是人本位，当地如何能致富是关键，有产业引投资是重点，而不是卖了人家的地，捞地钱。
不搞新经济、旅游经济、互联网经济……单靠卖砖头，既不长久，也不牢固。
外地人肯定会比当地人多，但是这个外地人包含了全世界的非九佛和镇龙人。
我表达的意思是：如果说买楼的主体，精确到具体地点。必然和必须是九龙镇的人。总不能东北人比本地人还多吧？
外来人口肯定是需要的，广州也是要吸引人。但是规划和当地的利益如何协调？难啊难……
我自己经历了很多类似的问题，还有很多没解决的土地纠纷，不是在开会就是在开会的途中。重复再重复……
总结我个人的看法，知识城南垃圾填埋场，北大型化工厂，离中区楼盘都是几公里。没路，没人，没钱。只有砖头。
发展必须是人本位，当地如何能致富是关键，有产业引投资是重点，而不是卖了人家的地，捞地钱。
不搞新经济、旅游经济、互联网经济……单靠卖砖头，既不长久，也不牢固。
2019/02/26回复
一粒沙yeah楼13楼windy_lan:
敢情楼主觉得开发商在8000一平的土地上盖30层，每平卖2万，在你 看来每平价值七十多万，敢问拆迁价格难道在你心里至少几十万一平？没听过这样说的
查看原文我不觉得值几十万。
但是每平方卖2万，但是补8000一平方的土地。同样不合理。
正常应该比2万多，但是3万以内。
现在知识城拆迁几乎完全停顿。公路和基建设施都无法按照原来规划正常进行。只能不断修改。
九龙大道无法扩大，其后果，影响很深远。
比如读书、出行、看病、买菜……都不如原来理想。
但是每平方卖2万，但是补8000一平方的土地。同样不合理。
正常应该比2万多，但是3万以内。
现在知识城拆迁几乎完全停顿。公路和基建设施都无法按照原来规划正常进行。只能不断修改。
九龙大道无法扩大，其后果，影响很深远。
比如读书、出行、看病、买菜……都不如原来理想。
2019/04/30回复
