寶寶3歲，入手廣鋼新城——保利東郡，希望不要後悔
53121197房产楼市
chloeBBG我和先生都是土生土長老廣州人，定居在海珠區，現在住寶鋼大道，一家三口住，83方電梯樓2房一廳，帶省重點小學學位，由於家庭變故原因，今年開始跟我媽媽一起生活。覺得家裡面積不夠大，想置換。我們家庭有5套房，整個投資計劃是需要賣掉兩套樓梯房，來實現置換的，具體情況如下：（還請各位高手指點一二）
一直關注海珠區“翠城花園”和“光大花園”，現在基本是3房120方，都在600-650w左右，樓齡都10几年左右，所以一直在猶豫。我家小孩現在3歲，完成小學畢業的話，此樓齡已經25年了。雖然我知道廣州樓市不會跌，但這些老樓漲的機會也就就是通脹水平。
還有我家樓下的一手樓“華發江南府”，我去看了3次左右，假4房的設計，就是房間放了書桌就放不下衣櫃，整體來說，6.3W一方，總價超過800w的單位，一點不值得，沒有學位，風景就老破舊房子。這些樓盤感覺10年後，區域周邊建設也就這樣，也不會有什麼起色，雖然跟隨著通脹和樓市情況還是會增長，但買的衝動不大。
身邊的朋友，有4個都置業了廣鋼，分別是花灣一號，融穗華府，和光晨樾，海德公館，所以我就去看了一下樓盤，其實我自己是相對很難被洗腦的類型，我是年後去看了保利東郡pro的4房複式，從戶型設計和建材選擇，以及6米高的陽台是瞬間打動了我。然後我去看了保利碧桂園4房的單位，也是和“華發江南府”異曲同工，就是客廳比較大南北對流，但是陽台對出感覺非常不好，和鄰居都是四目相投，然後一進門就是一個客房，設計很不合理，一層很多戶，感覺像90年代的商品房設計，建材也有點偷工減料，不值這個價格。
後來經過了1周的網上翻天覆地的research，看到了從地價，地塊問題，周邊規劃等，覺得廣鋼的未來確實是肉眼可見的。而因為疫情影響，現在的售價，我估計開發商也是因為想急速回籠資金頂債務所以沒什麼利潤在賣，因為我們決定買東郡pro四房複式，然後找了保利的香港區最高層XX，她跟我們說這是地王板塊，利潤真的極低，最後只給我們減了一點點。
東郡是華師附小學位，其他盤都是不確定。雖然論壇裡面很多帖說，此華附非彼華附，但其實我自己在廣州讀書長大，華附TOP1是高中，生源來自全市頂尖學生，以這種生源，師資一般努力，學生依然是優秀的，因為本來基礎就在那。學校我覺得只是圈層了不同家庭背景的孩子，像廣鋼這家，入讀的都是能供和買得起500-800w樓的中產家庭，也算是社會裡面比較有能力的年輕家庭，但又算不上富豪家庭，所以這類型父母其實也會相對重視孩子的教育，特別選擇東郡（明確學位的）就是更重視教育，和重視教育的家庭孩子在一個校園學習，其實可能比老城區省一級因為家庭祖輩在那裡而圈層在一起的學校會更有衝勁，而且很多學校新辦分校為了打響名氣以後更多人冒名以來，會在初期出更多力在師資投入和各種硬件上。所以學校方面，我覺得父母力所能及提供相對較好就已經可以，他的學習和成長，還是需要父母從其他領域更加用心去付出的。
存在以下問題：
1. 買了保利東郡後，我現在有些許疑慮，我們買的是南向，會看到珠江和廣州圓的方向，我還不太清楚看到廣州圓會不會影響風水。哈哈~~
2. 另外是關於東塱村的改造，雖然銷售說奧園收了東塱村，已經在居民家裡測量了3次，改造指日可待，但不知道要多久了。（但當時我下決心買的時候，也是因為看到旁邊224地塊是賣保利棠悅，都是豪宅設計136方以上過千萬的總價）我相信開發商不把周邊環境兌現，是無法賣出這部分豪宅的。哪個有錢人願意花千萬看著破房子，和做沒有未來的投資。
3. 廣鋼新城北區基本已經交樓，中央公園好大，南區的規劃明顯比北區好很多，容積率也沒有那麼高。整體來說廣鋼的樓盤數量太多，其實也讓我很迷茫，感覺以後接盤會有點難度。我知道以現在5.3-5.5w的售價推算，2-3年後，雙地鐵開通，南區入住率更高，學校投入使用，廣鋼總部落成，商業體陸續實現，這裡7w以上是絕對的最低起步價。所以以投資的角度來說，孩子在這裡完成華附的學業，我再看適當的機會置換，也未嘗不可。因為對於荔灣區的中學配置，除了省實，我實在一竅不通，感覺以前讀書，都是成績比較差的同學才是讀真光、培英，可能是我孤陋寡聞，也不太了解現在具體情況。
最後，想聽聽大家的意見，大家覺得廣鋼的規矩和未來可期麼？
2020/04/15
全部回帖
宝贝娃娃:
东郡南向有一条规划快速路，这让我很担心，所以一直不敢下定。东郡价格其实不便宜，复式住起来没有大平层舒服，家里有老人的话更加不好住。
查看原文我买的是2期2栋 东南向远离那段高速😅😅
2020/04/16回复
Jack马4楼宝贝娃娃:
东郡南向有一条规划快速路，这让我很担心，所以一直不敢下定。东郡价格其实不便宜，复式住起来没有大平层舒服，家里有老人的话更加不好住。
查看原文南边的规划路高速路其实还是有一定的距离的，现在公园大道也涨价了，要想买便宜的，只能买紫郡府了
2020/04/16回复
gao14ying13vincent918:
得了吧，现在二手市场从17年到现在哪个盘不是滞涨
查看原文千灯湖确实是大户型在涨，不过千灯湖除了公园环境好，还有靠近广州的地铁线上，目前好像也没看出有啥产业和其它利好；
2020/04/16回复
安稳过日子116楼chloeBBG:
光大只有幼儿园学位值钱 其他都没有什么好学校 价格一直高
查看原文广钢发展的时间不知道要多少年，万一五年公园还不建呢？熬不住啊！地铁开通了也不知道能不能如期。
2020/04/17回复
涛涛ht
深洋涛涛ht:
买了就别想太多。还没买就要多考虑下。有广钢在呢，市内限购区的房价就稳了。换个说法，如果市区房价崩盘，你觉的最大可能性是哪个片区？
查看原文我觉得广钢一天没有卖完 海珠区和荔湾区的一手、二手市场都受影响
2020/04/17回复
chloeBBG楼10楼安稳过日子11:
广钢发展的时间不知道要多少年，万一五年公园还不建呢？熬不住啊！地铁开通了也不知道能不能如期。
查看原文广钢南区还有两个豪宅盘没有开始发售，统一都是两年后交楼 如果2年后中央公园没有兑现 它过千万的豪宅如何销售 所以相对来说我不是太担心公园落成问题😂😂
2020/04/17回复
yiyirina11楼广钢除了中央公园和医院，其他包括10号线、11号线、22号线由市地铁公司在建，都在兑现过程中，东沙隧道由市部门做，听说6月左右动工，华师附小今年9月开学，不用像上年一样全个广钢都分去省实上，北区的康有为小学也在建设过程中，好象是21年招生。
中央公园未建，投资6亿多，主要是由区来建，荔湾无钱，所以一拖再拖。广钢医院不知市建还是区建，如果是区来建，又有排等。广船那边的建设，要看广船的落实力度，暂时还不好说。
个人觉得，广钢最大的价值，其实是中央公园，所以靠近中央公园的房子估计以后在广钢整体片区内会价值高一点，尤其是北区向南望中央公园的房子。
广钢重点是中央公园，因为广钢不存在征地的问题，所有土地都现成
中央公园未建，投资6亿多，主要是由区来建，荔湾无钱，所以一拖再拖。广钢医院不知市建还是区建，如果是区来建，又有排等。广船那边的建设，要看广船的落实力度，暂时还不好说。
个人觉得，广钢最大的价值，其实是中央公园，所以靠近中央公园的房子估计以后在广钢整体片区内会价值高一点，尤其是北区向南望中央公园的房子。
广钢重点是中央公园，因为广钢不存在征地的问题，所有土地都现成
2020/04/17回复
赖卫东2014
弗雷迪劳
02LucaschloeBBG楼15楼02Lucas:
我觉得广钢是睡城，跟投资是没有丝毫关系的。直接的说，就是够钱上车住新房，以后转手的话最多是通胀的涨幅，赚钱是不可能的
查看原文是的呢 现在有些老城区旧房连通胀都跟不上😂😂
2020/04/18回复
liverbirdchloeBBG楼18楼liverbird:
你家5套房，经济不差啊，为什么要买去广钢呢？那边已经没落了……考虑下琶洲吧
查看原文琶洲住宅用地很少啊，好的开发商的盘都已经基本卖完了😂我五年前想买保利天悦，那时候刚出来工作没有什么钱，哎 现在全部都过千万-两千万😓买不起了。
2020/04/18回复
Ace8
