科学城的区位和权益价值都有缺失，只有房子自身新一些，自然坏境好一些，但房子自身因素和自然坏境在房价结构里不值钱。这是科学城、知识城、富士康小镇、思科智慧城之类的通病。郊区大盘的策略也进化了，从祈福新村开始，政府发现缺少了交通辅助不行，然后迭代到了亚运城，政府发现加上了地铁交通辅助也不太行，然后迭代到了科学城、知识城这种，有产业园区和地铁交通支撑的“新城”，但其实也不行。祈福新村回推十年，09年望湖的好户型能到一万二，算1万左右计，抛开折现率，直接算涨幅大约至今为180%，这个涨幅在番禺可谓稀烂，市桥98年港式老盘09年市价3500，如今22000左右，涨幅528%。亚运城的涨幅妈网有不少分析，科学城的情况上面也写了。这些盘的硬伤在哪里，也就是涨不动的原因。其实简单问业主几个问题就清楚了，他们都是什么人群，他们当初为什么买，住进去几年感受如何，他们有钱了之后会怎么处理哪里，他们说点实话，那些新闻和房媒的宣传不攻自破。