刚需购房200预算，求大神分析买哪里好
30202129房产楼市
超级奶爸ss求妈网大神推荐分析。
目前我在科韵路工作、女朋友在体育西工作、未来即使工作调整也是围绕珠江新城附近换
目前在看的几个地方：
1、海珠赤岗板块的聚德花苑及华怡花园附近的老破小；和客村敦和路上敦和花园、公安宿舍、德盛苑均价在3w左右的老破小。学位是：聚德东\西小学、金影小学。中学是直升聚德中学或者派位
优点：离中轴线近、上班方便、赤岗周边商业生活成熟、去珠江新城和琶洲都很近。
缺点：小区周围是大塘村人员复杂、楼龄普遍是98年左右且园区保养较差。只能选择60平的高层无电梯（6~8楼）
朝向一般的无阳台户型；通勤距离3号线大塘和客村1.4公里左右、步行15分钟。
2、海珠燕岗附近保利红棉花园及附近广纸小区老破小、房子属性选择基本赤岗相同、60平的高层无电梯老房
学校是附近的红棉小学、附近生活氛围略好于赤岗吧、可能是老广州人住的比较多。
通勤要步行燕岗地铁站（1公里）上广佛线到沥滘换3号线，或有公交直达珠江新城
3、棠东的棠德花苑、和聚德花苑一样曾经的大型改善社区、小区很大，周围商业生活气息浓郁、均价2.8到3.1w。学位是小区里的棠德南小学。小区二手房库存400套+，可以认真挑选下户型（谁能解释下为这个小区这么多二手房库存。。。。）。
优点：生活真的太便利了、生活成本低、附近吃喝玩乐一应俱全、离规划的金融城CBD近
缺点：地铁1公里到21号棠东站上车，或者穿越棠下村去做BRT。因棠下村人太多，早高峰上地铁要在棠东站和员村站受到双重夹击。
4.洛溪新城的洛湖居、洛涛南区、海滨花园、丽江花园的华林居单价在2.5-2.8w左右，居住体验可以升级到70平的花园小区的无电梯两房、虽然也是20年的老房子、但是选择朝向及楼层。近江边环境好
优点：环境好、居住体验升级、进江边离市区不算远。过桥就是海珠南州。距离2号线洛溪和3号线厦滘1.5公里、明年18号线沙溪站开通，也可以骑行到沙溪站换乘（距离4公里骑行15分钟）
缺点：洛溪片区环境比较陈旧，开车通行进市区要过桥出岛，据说高峰期很堵车、短期内没有规划利好、发展进度慢
学位：洛溪新城小学+洛溪新城中学、谁知道这个学校怎么样呀？好像还是省一级、但是据说口碑不太好
目前考虑还是自住上班生活方便、可能5年后才考虑要小孩子，学位不是侧重点（不追求省级、不要太差就行）
增值投资属性没考虑太多，希望未来如果想要置换房子、这套老房子能容易出手就行，就怕市区老破小十后年不好转手
不太想去黄埔、这波涨价后已经选不到合适的房子了；十一期间会去看下市桥、番禺广场和亚运城
最后有个问题请教，目前比较倾向赤岗和洛溪，早上3号线大塘站、厦滘站、或广佛换乘沥滘站能挤上车吗？（听说3号线过了汉溪长隆站就上不去人....）
2020/09/23
全部回帖
虎宝宝羊妈妈沙发得不到的是最好:
小伙子，我建议你考虑天河区或越秀区（原东山区内的）的老破旧（高层非电梯）房，其它地方不建议！理由如下：上班近，学区还比较好（即使你不在乎），高层非电梯价格较低（相对而言），以后后大概率加装电梯，即便若干年后你不想要了（即使不好脱手也不用怕：1、可以出租，租金相对其它地方可能会好些；2、可能被征收或拆迁）；无论是征收或折迁补偿都较非中心区域更好！所以听我的应该是最佳的！而且你们目前都年轻的很爬7、8楼完全不是什么问题，权当锻炼身体！
查看原文现在都改摇号了，还买越秀老破小？
2020/09/25回复
番石榴板凳超级奶爸ss:
来广飘的第三年，计划和女朋友今年上车买房落户广州、预算总价200、首付70、月供8000以内、求妈网大神推荐分析。目前我在科韵路工作、女朋友在体育西工作、未来即使工作调整也是围绕珠江新城附近换目前在看的几个地方：1、海珠赤岗板块的聚德花苑及华怡花园附近的老破小；和客村敦和路上敦和花园、公安宿舍、德盛苑均价在3w左右的老破小。学位是：聚德东\西小学、金影小学。中学是直升聚德中学或者派位优点：离中轴线近、上班方便、赤岗周边商业生活成熟、去珠江新城和琶洲都很近。缺点：小区周围是大塘村人员复杂、楼龄普遍是98年左右且园区保养较差。只能选择60平的高层无电梯（6~8楼）朝向一般的无阳台户型；通勤距离3号线大塘和客村1.4公里左右、步行15分钟。2、海珠燕岗附近保利红棉花园及附近广纸小区老破小、房子属性选择基本赤岗相同、60平的高层无电梯老房学校是附近的红棉小学、附近生活氛围略好于赤岗吧、可能是老广州人住的比较多。通勤要步行燕岗地铁站（1公里）上广佛线到沥滘换3号线，或有公交直达珠江新城3、棠东的棠德花苑、和聚德花苑一样曾经的大型改善社区、小区很大，周围商业生活气息浓郁、均价2.8到3.1w。学位是小区里的棠德南小学。小区二手房库存400套+，可以认真挑选下户型（谁能解释下为这个小区这么多二手房库存。。。。）。优点：生活真的太便利了、生活成本低、附近吃喝玩乐一应俱全、离规划的金融城CBD近缺点：地铁1公里到21号棠东站上车，或者穿越棠下村去做BRT。因棠下村人太多，早高峰上地铁要在棠东站和员村站受到双重夹击。4.洛溪新城的洛湖居、洛涛南区、海滨花园、丽江花园的华林居单价在2.5-2.8w左右，居住体验可以升级到70平的花园小区的无电梯两房、虽然也是20年的老房子、但是选择朝向及楼层。近江边环境好优点：环境好、居住体验升级、进江边离市区不算远。过桥就是海珠南州。距离2号线洛溪和3号线厦滘1.5公里、明年18号线沙溪站开通，也可以骑行到沙溪站换乘（距离4公里骑行15分钟）缺点：洛溪片区环境比较陈旧，开车通行进市区要过桥出岛，据说高峰期很堵车、短期内没有规划利好、发展进度慢学位：洛溪新城小学+洛溪新城中学、谁知道这个学校怎么样呀？好像还是省一级、但是据说口碑不太好目前考虑还是自住上班生活方便、可能5年后才考虑要小孩子，学位不是侧重点（不追求省级、不要太差就行）增值投资属性没考虑太多，希望未来如果想要置换房子、这套老房子能容易出手就行，就怕市区老破小十后年不好转手不太想去黄埔、这波涨价后已经选不到合适的房子了；十一期间会去看下市桥、番禺广场和亚运城最后有个问题请教，目前比较倾向赤岗和洛溪，早上3号线大塘站、厦滘站、或广佛换乘沥滘站能挤上车吗？（听说3号线过了汉溪长隆站就上不去人....）
查看原文看了楼主的情况介绍，我认为棠德用来过渡作为上车盘还是不错的。
作为一个在棠德花园住了有10年之久的业主来说，棠德的便利不知道要甩那些郊区盘多少条街。
楼主在科韵路上班，小区有547， 496 等等公交车可以到。单车也就十几分钟，真是不要太爽哦。
楼主女友在体育中心上班，小区始发站B21， B14 可以到达，B8 也可以BRT上转。
地铁21号线，就在小区东门出去100m的距离。
作为一个在棠德花园住了有10年之久的业主来说，棠德的便利不知道要甩那些郊区盘多少条街。
楼主在科韵路上班，小区有547， 496 等等公交车可以到。单车也就十几分钟，真是不要太爽哦。
楼主女友在体育中心上班，小区始发站B21， B14 可以到达，B8 也可以BRT上转。
地铁21号线，就在小区东门出去100m的距离。
2020/09/25回复
|mamawang272138喵球球abc:
其实21号线没你想象的那么可怕，棠下和棠东人虽然多，但是早高峰时段只是BRT比较恐怖。地铁的话21号线跟5号线和3号线相比简直就是幼儿园难度。21号线的难点在黄村站，棠东这种小站连提鞋的机会都没有。另外，你可以留意一下公交始发站资源，其实公交始发站上车，体验还算比地铁和BRT香多了。查了下棠德花园东区有B8和B21和B14可以到体育西路附近。518和562到科韵路和黄埔大道交叉点，304本身就是走科韵路的。 早起十分钟始发站上车其实更爽一些~ 时间可控，还不用担心挤不上去。
查看原文21转5号线，员村站挤不上地铁，不是说21挤不上
2020/09/25回复
喵球球abc5楼|mamawang272138:
21转5号线，员村站挤不上地铁，不是说21挤不上
查看原文五号线那确实是没救了，除非住在老黄埔，不然都没戏。。。13号线二期修好之前只会越来越差...
13-2还有的等~ 最快最快20221228，稍微有点什么幺蛾子就2023了
13-2还有的等~ 最快最快20221228，稍微有点什么幺蛾子就2023了
2020/09/25回复
茵儿2018
|Array_4528
园园妈妈
yizhacong
2020SC
超级奶爸ss楼12楼嗯哼嗯哈:
为什么不选择丽江花园住些质量好一点的环境要去挤老破小呢？既然都看了丽江这边了，通勤时间也就差10多20分钟😂生活质量好几倍
查看原文丽江花园已经去看过了、整个园区的环境没得说、旁边就是江边、园区中间还有个湖、楼下有商业、吃食、消费有、电影院也满足了日常需求。整体是很宜居的、挺吸引人的一开始就蛮心动，就是有两点是硬伤绕不开
1.学位：虽然丽江小学口碑不错没问题、但是中学是东乡村里中学（据说丽江的业主娃都不读这个中学），那就只能读旁边的私立学校恒润、一学期4w学费。普通人承担不起啊。如果不能一步到位、小孩子读到小学毕业还是换房的、那只能住不到十年。整个南浦岛板块规划利好不多涨幅空间不大、大概率是跑输大市的。
2.价格：丽江的花园的价格真的不够友好、基本上海珠区的老破小没有太大差距、除非买丽字楼（均价2.2左右）那些无阳台的港式二奶楼、比较宜居的只有华林居（均价2.8w）而且放盘不多、都是西北朝向的低楼层。
均价2.8-3w海珠有挺多老破小可以淘了、赤岗、晓刚、江泰路、中大、沙园。虽然园区环境差了一个等级、但是便利性真的不只提升一个等级。而且学位还可以（就算小学一般点的、中学也可以搏一搏摇号、不会太差）。
主要是同样的价格、我牺牲了通勤时间、并没有带来居住体验面积上的提升、提升的是楼下的园区环境、而且在学位、增值、便利性等角度上并未有太大改善、所以不考虑丽江了（虽然很喜欢的丽江的环境）
1.学位：虽然丽江小学口碑不错没问题、但是中学是东乡村里中学（据说丽江的业主娃都不读这个中学），那就只能读旁边的私立学校恒润、一学期4w学费。普通人承担不起啊。如果不能一步到位、小孩子读到小学毕业还是换房的、那只能住不到十年。整个南浦岛板块规划利好不多涨幅空间不大、大概率是跑输大市的。
2.价格：丽江的花园的价格真的不够友好、基本上海珠区的老破小没有太大差距、除非买丽字楼（均价2.2左右）那些无阳台的港式二奶楼、比较宜居的只有华林居（均价2.8w）而且放盘不多、都是西北朝向的低楼层。
均价2.8-3w海珠有挺多老破小可以淘了、赤岗、晓刚、江泰路、中大、沙园。虽然园区环境差了一个等级、但是便利性真的不只提升一个等级。而且学位还可以（就算小学一般点的、中学也可以搏一搏摇号、不会太差）。
主要是同样的价格、我牺牲了通勤时间、并没有带来居住体验面积上的提升、提升的是楼下的园区环境、而且在学位、增值、便利性等角度上并未有太大改善、所以不考虑丽江了（虽然很喜欢的丽江的环境）
2020/09/28回复
超级奶爸ss楼13楼嗯哼嗯哈:
为什么不选择丽江花园住些质量好一点的环境要去挤老破小呢？既然都看了丽江这边了，通勤时间也就差10多20分钟😂生活质量好几倍
查看原文我觉得丽江不太适合刚需选手上车、挺适合第二套养老的、把家里老人接到丽江住、周末带着孩子去休闲下、生活也惬意、平时从市区过到南浦岛去看望父母也方便。或者是适合高端选手、丽江左岸这类、实现初级的财富自由、可以在不考虑生活、教育成本的、前提下、丽江花园氛围是很宜居的。像我这种刚需上车党、早挤地铁、晚上加班的，丽江真不是特别合适。
2020/09/28回复
嗯哼嗯哈14楼超级奶爸ss:
我觉得丽江不太适合刚需选手上车、挺适合第二套养老的、把家里老人接到丽江住、周末带着孩子去休闲下、生活也惬意、平时从市区过到南浦岛去看望父母也方便。或者是适合高端选手、丽江左岸这类、实现初级的财富自由、可以在不考虑生活、教育成本的、前提下、丽江花园氛围是很宜居的。像我这种刚需上车党、早挤地铁、晚上加班的，丽江真不是特别合适。
查看原文丽江可以选择俩个小学、丽江小学还有洛溪新城小学、中学也是省一级中学
2020/09/28回复
zeng06015楼超级奶爸ss:
我觉得丽江不太适合刚需选手上车、挺适合第二套养老的、把家里老人接到丽江住、周末带着孩子去休闲下、生活也惬意、平时从市区过到南浦岛去看望父母也方便。或者是适合高端选手、丽江左岸这类、实现初级的财富自由、可以在不考虑生活、教育成本的、前提下、丽江花园氛围是很宜居的。像我这种刚需上车党、早挤地铁、晚上加班的，丽江真不是特别合适。
查看原文不明觉厉👍👍
2020/09/28回复
超级奶爸ss楼16楼嗯哼嗯哈:
丽江可以选择俩个小学、丽江小学还有洛溪新城小学、中学也是省一级中学
查看原文问过了中介学位的问题。
丽江花园的业主是读丽江小学+东乡村的洛浦中学
广州碧桂园的业主是读洛溪岛洛浦中心小学+洛溪新城中学
洛溪海滨花园是读洛浦中心小学+洛溪新城中学
洛湖居、华进名苑、南奥这些是洛溪新城小学+洛溪新城中学。
咨询了一些住在南浦岛朋友、小孩子上学普遍送到恒润或者番禺实验小学、或者是到了上学换房到市桥。
丽江花园的业主是读丽江小学+东乡村的洛浦中学
广州碧桂园的业主是读洛溪岛洛浦中心小学+洛溪新城中学
洛溪海滨花园是读洛浦中心小学+洛溪新城中学
洛湖居、华进名苑、南奥这些是洛溪新城小学+洛溪新城中学。
咨询了一些住在南浦岛朋友、小孩子上学普遍送到恒润或者番禺实验小学、或者是到了上学换房到市桥。
2020/09/29回复
阿树爱吃鱼
猫咪的日常
慢慢来比较快220楼超级奶爸ss:
丽江花园已经去看过了、整个园区的环境没得说、旁边就是江边、园区中间还有个湖、楼下有商业、吃食、消费有、电影院也满足了日常需求。整体是很宜居的、挺吸引人的一开始就蛮心动，就是有两点是硬伤绕不开1.学位：虽然丽江小学口碑不错没问题、但是中学是东乡村里中学（据说丽江的业主娃都不读这个中学），那就只能读旁边的私立学校恒润、一学期4w学费。普通人承担不起啊。如果不能一步到位、小孩子读到小学毕业还是换房的、那只能住不到十年。整个南浦岛板块规划利好不多涨幅空间不大、大概率是跑输大市的。2.价格：丽江的花园的价格真的不够友好、基本上海珠区的老破小没有太大差距、除非买丽字楼（均价2.2左右）那些无阳台的港式二奶楼、比较宜居的只有华林居（均价2.8w）而且放盘不多、都是西北朝向的低楼层。均价2.8-3w海珠有挺多老破小可以淘了、赤岗、晓刚、江泰路、中大、沙园。虽然园区环境差了一个等级、但是便利性真的不只提升一个等级。而且学位还可以（就算小学一般点的、中学也可以搏一搏摇号、不会太差）。主要是同样的价格、我牺牲了通勤时间、并没有带来居住体验面积上的提升、提升的是楼下的园区环境、而且在学位、增值、便利性等角度上并未有太大改善、所以不考虑丽江了（虽然很喜欢的丽江的环境）
查看原文思路非常清晰，很不错
丽江花园位置差了点，涨幅也跑不赢市区
丽江花园位置差了点，涨幅也跑不赢市区
2020/09/30回复
