郊区的概念太大，不能一概而论。科学城、知识城、南沙、佛山的郊区是完全不同的逻辑。就以科学城为例（姑且按照你的标准认为是郊区），几个大型小区的二手房是非常的好卖。在2020年下半年和2021年上半年楼市行情好的时候，万科东荟城、万科金色梦想、中海誉城盘的二手房销量稳定在广州前十甚至前五（中原地产数据）。这些楼盘其实还是刚需自住为主，通常都在5000户以上，成交几百套很正常。如果你对科学城有一定了解，就会知道科学城的核心地段的土地不多了，楼盘布局基本定型。目前最大的旧改项目中央城，可供销售的商品房总数8000套，现在估计销售过半了。而其他的旧改项目大多在科学城的外围，对现有的二手房影响不大。总体而言，科学城的供需比非常健康。供需比不仅要看供给还要看需求。看看几个新盘的销售时间就知道，用不了多久就能卖完。如果价格合适，例如品秀星樾去年年底3.68万的价格（比隔壁东荟城二手房便宜了约5000），一个晚上就被7成首付甚至全款客户定走了过半。不到一周就基本售罄。说到新房的价格，科学城新房的价格的确一段时间内有优势（因为限价），但是还没有达到秒杀二手盘的程度。例如现在在售的部分低价盘，品质高的都是全款或者高首付优先，其他的要么是毛坯，要么要搭车位，要么高容积率，加上动辄2年以上的交楼期和诸多不确定性因素，综合起来并没有对二手房产生决定性的影响。真正有影响的是信贷政策，二手房贷款难。但这种政策不会持续太长时间，而且影响的是所有的二手房不仅仅是郊区。而佛山郊区甚至南沙的一些区域又是另一番景象，如果缺少产业和人口的支撑，那不好卖的可不仅仅是二手房，新房一样不好卖，包括市区。 

这两年就只有市中心次新电梯房暴涨了，参见天河公园西南的电梯房，直接从5万跳到快8万。但什么郊区房、市区老破小，都是横盘躺尸不动。房价只要不暴涨，横盘就等于阴跌，亏利息啊！18年207万买的老破小，现在收租3500，1.5%的收益率，前两天同小区一套放盘价才220，关键是看他那样子卖掉还不容易，算下来是不是亏大了😖。总结就是，郊区房不能碰，市区老城小也不能碰！

老破小怎么了？当年20多万买的市中心小户型，现在一年租金5万多，投资回报率高得很。那些次郊的新房1%都不到呢。

好地段的老破小130万买不到了，一房一厅也不止200万了。

那你眼光不行啊，选市区的房子也选成这个样子。