我的买房经历（要改标题了）

好像看到好几个妈妈都说在找房买卖房子的麻烦事，现在我说说我的一些经历，希望对大家的人生大事有那么一点点的帮助。

先说卖房：

其实很多中介都是没有什么好盘就在乱推的，我们家前段时间卖了一个房子，然后几个月内都有各大中介打电话过来说帮我们推荐了给他们的客户想过来睇楼，包括一些我叫不出名字的中介公司，我都告诉他们很多次我已经把房子卖了几个月了，请你们的同事不要再打过来了，但是电话还是不断打来。
因为有些朋友会在网上看到一些比性价比高一点的盘，那些好盘很少很少的一般很快就卖出去的，然后他们为了有多点的客户找自己，然后还在网上或者报纸上刊登那些好盘的信息，有客户问的时候说刚刚卖了，现在正在签约等等，然后再推给你一些不是太好的盘，或者价格高比市价高一点，或者有环境上的瑕疵的。
说道佣金，不要说中介的佣金可以讲价，连拍卖楼的拍卖佣金都可以讲低2点左右的，买我家房子的是一对新婚的夫妇，人很聪明，就把佣金讲低了一半有多，后来从网上看到，可以砍得更多。今年房地产成交不理想之后，其中有个中介朋友告诉我：现在买房的人这么少，投资客没多少了，只剩一些刚性需求的客户，很多时候我们对佣金都主动打折的了。

再说买房：
我后来想把卖了房子的钱加多一点上去再买一个好一点的，我不急的，所以在几个月内不断又找了好多中介，发现他们其实都在推同样的盘，但是价格相差1万到5万不等的，就算同一个公司里边的员工都有差别的，所以要狠狠地压价，（因为我家卖房子的时候中介会同我讲“我帮你卖加多1万2万上去让他砍价了”）。后来我才知道，其实他们的房源都几乎相同的，差别在于有谁有客户能把房子推销出去而已，通常他们带你去看那个房子就说那个房子怎么好怎么划算等，大家一定要有定力，不要被人牵着鼻子走。以自己的能力和需求做前提，耐心一点花多一点时间找所谓的“笋盘"。
同样地买新的楼盘也一样，我几年前买新房的时候就经历了这么一幕:发展商都有策划公司帮他们搞销售的，连带商场和写字楼的租赁也是，那些销售手法是十分壮观的，人山人海，每天都说快要卖完，挑的时候就只有几个一样的单位给我们选，其实过一段时间换了名字又推新盘，然后还可以说是发展商保留单位。现在还可以搞一二手联动，还是卖不动的话然后还可以拿去拍卖。我现在住的那里就是一个例子，可能当时发展商看到楼价快要大涨了，然后在卖了一段时间资金回笼后就说卖完了，谁知道他们在今年推出了几十个保留单位，价格贵得太狠了，我们买的时候是5000的，二期卖到8000多，现在13000起了，我在想，为什么同一个时间买的地，差不多同一个时间起的房子，发展商的“成本”就翻了几倍了？？？

读书的时候知道了买方市场和卖方市场，工作的时候体会不到，因为房子的事时候终于体会到了，真不是一件容易的事啊！现在的房地产是卖方市场还是卖方市场呢？我不能预测楼市发展的方向，总之，我现在拿着钱，先做一些比较保本的投资，想买房的话就先观望着比较，等它跌了再出手。

另外，还有一些朋友问有没有人知道拍卖房，我有那么一点点的了解，不过不是十分清楚内幕，因为有个同学在做拍卖楼的，有空请教一下才上来详细说说，但听同学说过其实有些拍卖楼不是全部都那么划算的，例子：他们公司在芳村有个3房单位拍卖，第一次出来的价格比同等地段的2手房还贵了一些，然后流拍，第二次讲价再拍，还是流拍，第三次再拍，才终于勉强拍出去。我问“如果第三次再拍不出怎么办？”回到“就收起来停一段时间再拍，不要搞到不值钱没人要一样”。但是如果大家能遇到他拍过了卖不出，如果能等到它再次降价也是能买到比市价低的楼的。另外拍卖要搞清楚欠费、税费、拍卖佣金等问题，拍卖楼是要一次性付款的。

先说这么多希望对大家有帮助，文笔劲差，看者辛苦一点啦。

过完年了，有点时间，再写一点有关买新房的经历

我在03年底第一次自主置业，因为大学还没毕业的时候经朋友介绍入了一个外贸公司工作，每次帮客户订货都有些佣金收入，所以不久就有能力买房了，第一是因为当时的楼价比较低(只是相对现在而言，买家永远不会嫌便宜的，买的时候已经觉得很贵了)；第二是因为想改善一下居住环境（因为一向是住爸爸的单位分的福利房，爬楼梯的）。所以就在家的附近寻找一些有电梯的新楼盘。

但是因为那时候年纪尚小，人生经验浅，盲目得不得了。可能是有那么一点运气加虚荣心作怪，在荔湾越秀区海珠找了不到两个月就把自认为可以的楼盘都了解完了，就敲定了一个离家不远的还没有建好的楼，当时那个发展商承诺了很多东西，包括会建2、3、4期，大型超市、商务楼，中心花园等等，我看着沙盘和那幅宏伟的广告图片心就认定这里了！其亲朋戚友说的都听不进去了！可能是发展商请的那帮售楼人员说的比唱的好听，连我父母都很是相信的，人真是奇怪的动物啊！

然后就到选楼层座向的时候了，因为自己的小心眼不想吃亏，就选了一个座向不太好但使用率高的单位，然后就发挥了我厚脸皮不怕死的优点，砍价！开始的时候找了一个售楼靓女，死活不肯向上申请额外的折扣，说了一大堆不可能、不可以的话；气得我马上找另外一个售楼靓仔，可能异性比较好说话吧，又由于当时我们是一次性付款的，而且诚意十足，然后就帮我们向经理申请额外的折扣，然后经理说这个折扣太低了，要向老总申请（我也不知道是真是假），过了几天，终于折扣申请下来了，比原来便宜了几百一个平方。但是因为折腾的时间太久了，所以只剩4个同类的单位可选了。

上边说了，人真是奇怪的动物，买东西的时候看中了只有冲动，等交了钱后等交楼的时候那个恐惧感才涌出来，怕开发商跑路，怕以后没房产证，怕不会有沙盘上的东西，怕楼的质量不好，怕以后的物管素质差，总之怕了很久，然后妈妈又突然提出来为什么不选一个厅出阳台的？（买的时候她没说哦）！

6 害得我天天睡不着，连退房的念头都想了好多遍了。

最后，发展商终于如期交楼了，质量也不过不失，承诺的2期和商务楼和中心花园都在两年后建好了（其他一律没有），房产证也发下来了，

，我也搞不清楚，这些重要还是楼盘升值了重要？总之，到发房产证的那一刻我的心才算踏实。

后来我总结了，如果大家要买新楼，一定要注意以下问题：
1：一定要了解发展商的实力－－以免他跑路，房子以后有问题很久都发不了房产证等。
2：要综合考虑楼盘周边的生活配套，不要盲目相信发展商画的饼，那些小学，幼儿园，大型超市、楼巴、停车场等不一定在发展商的可控范围内的.
3：政府规划——日后的交通，会不会建变电站，垃圾站等影响环境的东西，不期望它变好，但起码不要变差。
4：楼层座向——不要选太高，气压问题；不要选太低，太吵；不要大马路，太脏；不要北向，现在我这里冬天的时候比大街上还冷；不要顶层，就算有好的隔热层还是比其他楼层要热的，如果是顶层还要西向的话恐怕要时刻开冷气了，还要担心楼顶以后漏水（通常是过了保修期才会漏水的哦）。
5：讨价还价——不止是价格，还有细则条款，如果发展商违约一定要追讨有理，还有根据以后的经验，我才知道其实无论什么发展商都可以讨价还价的，除了发展商给出那些固定的折扣外还是有讲价的空间的。
6：收楼标准——现在连食品的质量都不好，房子当然要仔细验。验楼的时候我会折腾很久的，每样东西都尝试多几次，连邻居的我都会睇埋，最好能同发展商谈保修期长一点，因为有很多问题不会很快显现出来的。
7：入住后要尽快成立业委会，而且大家要团结，监督好物管的工作、支出等，而且可以同物管公司商讨管理费的，我们就同物管谈续约的时候把管理费降了2毛

，经济不管好不好，分分都是钱哦！

另外，以下几点可能不是人人适用，大家当做参考：

A：买房的前一年的时间尽量抽身看尽广州的大小楼盘，包括将建和号称售罄的。以我这几年的看房经验，很多售罄的还会在往后的日子里推尾货的，因为绝大多数发展商都会把一部分比较好的单位抵押给银行换取资金，先卖了比较差、比较大的难卖出的单位，等资金回笼后才去银行解押其余的单位，余下好的单位比起前期的单位好就容易很快卖出去了。
另外，大家还会看到各大小发展商的销售手法、可以议价的空间、间隔和总体的布局、选楼层座向的方法等等，做下笔记，衡量每个盘对自己的利弊，对日后自己买房的时候很有帮助，起码不会慌失失甘，也不会有一时冲动了。

B：如果资金条件允许的情况下，请大家一定不要将就！虽然各方面条件不可能100％合自己的意愿的，在选定的某个楼盘的情况下就要在里边找楼层、座向、格局、景观最好的单位买，无论日后自住、出租或出售都有莫大的好处。先说我的第一次买的房，因为自己的小心眼，图阳台北向的单位实用率高了那么一点点，和便宜那么一点点，谁知道因为单边，楼层又高的关系，冬天最冷的时候冻得要命，夏天又不会冷喔！住着住着实在觉得电费用多很多，现在把房子租给了我们公司的一个客户（老外不怕冻）。日后我选房就挑剔很多了，还会叫比较有眼光和经验的亲戚朋友来做参谋，老人家的意见不能不听哦。

还有很多，待续...（还有以后的装修和出租问题，不知道什么时候才写得完？）

[ 本帖最后由 abbylee 于 2009-2-13 02:51 编辑 ]