我觉得这中间可以有个算法，看看是租金差高还是月供差高，不一定适用于所有地区所有人的。

同意

没错吧，3000+(5500-4500) = 4000

主人公原来的房子都没供断呢
1500是月供以外增加的付出
面积越大的房子租售比倒挂越严重
所以等于说她只需要增加区区1500的付出就可以住上更舒适的住房
而如果换房则需要付出一万多，差不多10倍的负担呀
这么算下来改善型的“刚需”也可以通过这个办法替代了
可以预见的是大面积的豪宅税重金额高，日后交易脱手变现不容易
预期卖小房换大房不如出租小房租大房住更划算

而且进可供退可守，在楼市不明朗的时候，改善型刚需这么做，未尝不是一条好路子

面积越大租售比倒挂越严重，这个是不争的事实，所以那些人愿意投资小单位
所以你觉得你假设的可能性大么？从性价比看，从现在的房价看，月供差会低于月租差么？
如果真的到了这一天，说明房价已经跌到合理的水平，大可以出租小房子并用租金去供大房，也不需要卖房求换房呀。

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-27 13:37 编辑 ]

是呀，别墅大把大把地荒着呢，有钱人房子多，住不过来，还要巨额管理费养着
特别那么多人是为了“投资”买房，正需要帮补利息呢
便宜租到环境幽雅豪宅的可能性也很大哦
置换使用权，租金需要补贴不多，但要拥有产权则差海了去了
6K可以在番禺租小别墅了

上面的算法看起来似乎缩小了租售的差异，但是有些问题却有意无意的忽略了：

1.换租后月出5500？NO
按文中提法，旧房出租能租4500，大房子呢，有一说是6000，有一说是5500。
实际增加支付是1000-1500
加上之前的月供3000，实际每月支付是4000-4500就可以拥有90方物业 的所有权和140方物业的使用权
2.而最重要的计算问题是LS的那位忽略了为什么要拿165W做20年的10136月供而不是压力较小的30年8K按揭去做比较的真实原因。因为是按获得产权的时间来计算，小房子不还有50W的贷款没还清月供3K么？按这个反算就算搭上利息不到20年就可以还清获得小房子的完全产权，如果要同比对比当然大房子也要按照同样获得产权年限来算啦，我十几年后获得产权和30年后才获得产权，相同么？看起来是8K多似乎增幅不大，却实际上要还多10年的贷款，这个本身就不是同一个基础上做的比较。

2种方案PK，也就是说，如果放在同一个起跑线20年还贷，实际同时拥有大房子产权和使用权要比拥有小房子产权和大房子使用权要每月多付5.5-6K；如果要眼前更轻松一点按30年还贷呢，同时拥有大房子产权和使用权要比拥有小房子产权和大房子使用权的方案，每月多付3.5-4K，但要8K的月供房奴生涯付多10年。

3.而且我不认为借款越多月好，在没有更多更优质的资金收益回报渠道之前，多10年贷款利息累计大得多，不过每个月少供2K就要供多10年，其利息成本就可见一斑，提前还贷也无法规避之前巨额贷款时的高额利息成本，和之后提前还时资金占用的机会成本。（现在7折优惠利率也接近5个点，看看H兄的房产投资理念，租售比达6点已经是极为难得的成功物业了，而股票目前也惨绿惨绿，跑赢的毕竟是少数人，事实上普通老百姓能超过5个点的投资渠道不多），丢在难以变现的生活必备房产上更不具有投资价值。
您不是做家庭投资理财顾问么？如果在你专业的角度看，怎样评价这样家庭理财资产运作方式？是否更理性和稳健？

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 11:18 编辑 ]

这种运作方式使改善型刚需又有了多一种选择，无须在顶风购房或憋屈蜗居中进行选择。而且在房价回落或家庭资产积累增加的时候考虑择机再购。
我想房价到这份上了，涨幅大过工资和家庭财产积累的状态不可能永远下去。

你还别说，还真有愿意贱租在业主，我们看的第一套房子原本是华碧山语的样板房，现在业主愿意2600放租哦，四房哦，不过里面东东远看都很不错，近看给看房人摸多了都磨损了，床垫也很旧，要不是这些我还真的先租了，住进去猫着等好房子放出来！

以我对上海房产的了解，单价2.3w一方，90平米的小单元，总价也就200w，应该不是市中心，都是在内环外了，所以根本不可能租到4500，3500有没有还要表示怀疑下！呵呵，ms跑题了。

3000+1000/1500=4000/4500
3000是月供，1000/1500是租金差（5500的租金抵减自己房子出租后的4500的收益，需要再多付的费用呀，现在推荐的就是换租方式用较小的代价换取改善型房屋使用权呀）
实际净付出是4K-4.5K
晕一个，是我糊涂了还是你糊涂了？
而且还贷是余额计税的，年限越长占用资金越多需要支付的利息越多，30年还款涉及的利息当然比20年更多，还有加息风险等
银行也不是善堂，它借给你的每分钱都要算利息的，基本上平均利率要5点左右，高过存定期，拍得住无风险收益的国债，普通人哪里会有比这个更高的投资增值渠道？
刚才我用贷款计算器软件算了一下，按现在利率等额还款，20年160W到最后要还226.8W，利息是66.8W，30年160W到最后要还260W，利息是100W。除非你肯定自己还款额用在别处有如此稳定的收益
借的钱没有更好的投资渠道，不如早点还。况且还是自住净负债。

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:46 编辑 ]

如果90方租不到4500的位置那140方能租到6K也可疑。

对，住熟悉了环境，了解各片区的内部情况后，再慢慢选择心仪的物业比较靠谱，乍一下到一个陌生的环境置业还是会有些信息不对称的。住落慢慢拣比较好，改明儿政府翻脸又要建垃圾场了还能换个地方躲躲

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:23 编辑 ]

说实在的楼上的两位高人的辩论我没看懂，汗一个！
不过说实在我们家也考虑过这种方式换房子，我们的两房付清了贷款，出租大概2800到3000。在我们看中的另一个小区4房的单位有装修没家具出租3500，卖就180万，还要是毛胚。我就美美的算了一笔账，每个月加多7、800就可以轻松实现换房梦。奈何老公不同意，坚决不住租的房子。后来还是买了总价差不多另一个小区，这是后话。买的房子30年月供5400，抵消出租还要付2400。这样两套房子都是我们的，当然首付是一大笔。这样到底是买还是租合算？8
我想说的是不是和不合算的事，换房的通常都是拖家带口的中年家庭，在有首付和月供的情况下，不到万不得已是不会租房子的。

6 6 是我眼花了么？
我一直觉得你是专业人士的哦..........您不如拿这个题目给你孩子做做

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:51 编辑 ]

我们已经决定了呀，选的是2。不是考虑合不合算，而是想住在自己的房子里。

你的算法（3000+6000）-4500=9000-4500=4500
我的算法3000+（6000-4500）=3000+1500=4500
是一样的吧 5 5

这个案例里关于租大房似乎有2个租金标准，一个是6000，一个是5500，如果她租到的房子是6000，每月需要付出4500；租到5500，每月需要付出4000。

[quote]原帖由 liyifan 于 2010-1-28 13:21 发表

如果90方租不到4500的位置那140方能租到6K也可疑。

绝对怀疑，能租到4500的，都是最起码400左右的三房。上海现在房价租售比严重偏离，发疯了。