njquiet上面的算法看起来似乎缩小了租售的差异，但是有些问题却有意无意的忽略了：
1.换租后月出5500？NO
按文中提法，旧房出租能租4500，大房子呢，有一说是6000，有一说是5500。
实际增加支付是1000-1500
加上之前的月供3000，实际每月支付是4000-4500就可以拥有90方物业 的所有权和140方物业的使用权
2.而最重要的计算问题是LS的那位忽略了为什么要拿165W做20年的10136月供而不是压力较小的30年8K按揭去做比较的真实原因。因为是按获得产权的时间来计算，小房子不还有50W的贷款没还清月供3K么？按这个反算就算搭上利息不到20年就可以还清获得小房子的完全产权，如果要同比对比当然大房子也要按照同样获得产权年限来算啦，我十几年后获得产权和30年后才获得产权，相同么？看起来是8K多似乎增幅不大，却实际上要还多10年的贷款，这个本身就不是同一个基础上做的比较。
2种方案PK，也就是说，如果放在同一个起跑线20年还贷，实际同时拥有大房子产权和使用权要比拥有小房子产权和大房子使用权要每月多付5.5-6K；如果要眼前更轻松一点按30年还贷呢，同时拥有大房子产权和使用权要比拥有小房子产权和大房子使用权的方案，每月多付3.5-4K，但要8K的月供房奴生涯付多10年。
3.而且我不认为借款越多月好，在没有更多更优质的资金收益回报渠道之前，多10年贷款利息累计大得多，不过每个月少供2K就要供多10年，其利息成本就可见一斑，提前还贷也无法规避之前巨额贷款时的高额利息成本，和之后提前还时资金占用的机会成本。（现在7折优惠利率也接近5个点，看看H兄的房产投资理念，租售比达6点已经是极为难得的成功物业了，而股票目前也惨绿惨绿，跑赢的毕竟是少数人，事实上普通老百姓能超过5个点的投资渠道不多），丢在难以变现的生活必备房产上更不具有投资价值。
您不是做家庭投资理财顾问么？如果在你专业的角度看，怎样评价这样家庭理财资产运作方式？是否更理性和稳健？
[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 11:18 编辑 ]
改善性需求不妨以租代供
556138房产楼市
“换房？那成本太大了！”李妮连连摇头。李妮和老公在上海有套房，两房两厅，90平方米，她以4500元/月的价格把它租了出去，然后以6000元/月的价格在同一个小区租了套三房两厅的房子。李妮就这样成为了一名“新一代租房客”，他们有点经济实力，但无力、也不想承担现在的高房价。
李妮对记者算了一笔账：她现在所住小区的二手房单价在2.3万元左右，自己的房子为90平方米，仍有50万元的贷款，假如她把自己的房子卖掉，可以获得157万元的现金，再在本小区重购一套140平方米的房子，这意味着她再将150万元现金全部支付之后，还要新增165万元的债务。按照商业贷款的现行利率，以贷20年计算，李妮以后每个月需要偿还的贷款是10136元，李妮要用超过一半的家庭收入来实现这个计划。
选择租房子，李妮也算了一笔账，目前房子月供是3000元，可收月租为4500元，如果在本小区租一套三房两厅，需要支付月租5500元，这样，她每个月只需要实际支出4000元，就可以实现从两房到三房的换房愿望。
“这样一来，自己的生活也不至于因为一个房子而凄惨，手上还能存点钱，有房又有钱，心里才不慌啊，剩下来的事情，就是挑一个漂亮装修的房子和一个好的房东。”李妮开心地传授着秘笈。
2010/01/27
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liyifan板凳这种运作方式使改善型刚需又有了多一种选择，无须在顶风购房或憋屈蜗居中进行选择。而且在房价回落或家庭资产积累增加的时候考虑择机再购。
我想房价到这份上了，涨幅大过工资和家庭财产积累的状态不可能永远下去。
我想房价到这份上了，涨幅大过工资和家庭财产积累的状态不可能永远下去。
2010/01/28回复
yvonne84楼liyifan:
有钱也别去买豪宅，不如在市区投资租售比合理，特别是周转快的小单位，破点无妨，占用资金少，变现灵活，多几间收租，就可以到山清水秀的地方租个别墅住住嘿嘿，一万八，快进来看看，别盘算买番禺豪宅了，何必那么纠结，真正靓盘没多少人愿意放，愿意租就大把选择，而且租金合理。
查看原文你还别说，还真有愿意贱租在业主，我们看的第一套房子原本是华碧山语的样板房，现在业主愿意2600放租哦，四房哦，不过里面东东远看都很不错，近看给看房人摸多了都磨损了，床垫也很旧，要不是这些我还真的先租了，住进去猫着等好房子放出来！
2010/01/28回复
yvonne85楼以我对上海房产的了解，单价2.3w一方，90平米的小单元，总价也就200w，应该不是市中心，都是在内环外了，所以根本不可能租到4500，3500有没有还要表示怀疑下！呵呵，ms跑题了。
2010/01/28回复
liyifan6楼3000+1000/1500=4000/4500
3000是月供，1000/1500是租金差（5500的租金抵减自己房子出租后的4500的收益，需要再多付的费用呀，现在推荐的就是换租方式用较小的代价换取改善型房屋使用权呀）
实际净付出是4K-4.5K
晕一个，是我糊涂了还是你糊涂了？
而且还贷是余额计税的，年限越长占用资金越多需要支付的利息越多，30年还款涉及的利息当然比20年更多，还有加息风险等
银行也不是善堂，它借给你的每分钱都要算利息的，基本上平均利率要5点左右，高过存定期，拍得住无风险收益的国债，普通人哪里会有比这个更高的投资增值渠道？
刚才我用贷款计算器软件算了一下，按现在利率等额还款，20年160W到最后要还226.8W，利息是66.8W，30年160W到最后要还260W，利息是100W。除非你肯定自己还款额用在别处有如此稳定的收益
借的钱没有更好的投资渠道，不如早点还。况且还是自住净负债。
[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:46 编辑 ]
3000是月供，1000/1500是租金差（5500的租金抵减自己房子出租后的4500的收益，需要再多付的费用呀，现在推荐的就是换租方式用较小的代价换取改善型房屋使用权呀）
实际净付出是4K-4.5K
晕一个，是我糊涂了还是你糊涂了？
而且还贷是余额计税的，年限越长占用资金越多需要支付的利息越多，30年还款涉及的利息当然比20年更多，还有加息风险等
银行也不是善堂，它借给你的每分钱都要算利息的，基本上平均利率要5点左右，高过存定期，拍得住无风险收益的国债，普通人哪里会有比这个更高的投资增值渠道？
刚才我用贷款计算器软件算了一下，按现在利率等额还款，20年160W到最后要还226.8W，利息是66.8W，30年160W到最后要还260W，利息是100W。除非你肯定自己还款额用在别处有如此稳定的收益
借的钱没有更好的投资渠道，不如早点还。况且还是自住净负债。
[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:46 编辑 ]
2010/01/28回复
liyifan7楼yvonne8:
以我对上海房产的了解，单价2.3w一方，90平米的小单元，总价也就200w，应该不是市中心，都是在内环外了，所以根本不可能租到4500，3500有没有还要表示怀疑下！呵呵，ms跑题了。
查看原文如果90方租不到4500的位置那140方能租到6K也可疑。
对，住熟悉了环境，了解各片区的内部情况后，再慢慢选择心仪的物业比较靠谱，乍一下到一个陌生的环境置业还是会有些信息不对称的。住落慢慢拣比较好，改明儿政府翻脸又要建垃圾场了还能换个地方躲躲
[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:23 编辑 ]
原帖由 yvonne8 于 2010-1-28 11:29 发表
你还别说，还真有愿意贱租在业主，我们看的第一套房子原本是华碧山语的样板房，现在业主愿意2600放租哦，四房哦，不过里面东东远看都很不错，近看给看房人摸多了都磨损了，床垫也很旧，要不是这些我还真的先租了， ...
对，住熟悉了环境，了解各片区的内部情况后，再慢慢选择心仪的物业比较靠谱，乍一下到一个陌生的环境置业还是会有些信息不对称的。住落慢慢拣比较好，改明儿政府翻脸又要建垃圾场了还能换个地方躲躲
[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:23 编辑 ]
2010/01/28回复
weivychen说实在的楼上的两位高人的辩论我没看懂，汗一个！
不过说实在我们家也考虑过这种方式换房子，我们的两房付清了贷款，出租大概2800到3000。在我们看中的另一个小区4房的单位有装修没家具出租3500，卖就180万，还要是毛胚。我就美美的算了一笔账，每个月加多7、800就可以轻松实现换房梦。奈何老公不同意，坚决不住租的房子。后来还是买了总价差不多另一个小区，这是后话。买的房子30年月供5400，抵消出租还要付2400。这样两套房子都是我们的，当然首付是一大笔。这样到底是买还是租合算？
8
我想说的是不是和不合算的事，换房的通常都是拖家带口的中年家庭，在有首付和月供的情况下，不到万不得已是不会租房子的。
不过说实在我们家也考虑过这种方式换房子，我们的两房付清了贷款，出租大概2800到3000。在我们看中的另一个小区4房的单位有装修没家具出租3500，卖就180万，还要是毛胚。我就美美的算了一笔账，每个月加多7、800就可以轻松实现换房梦。奈何老公不同意，坚决不住租的房子。后来还是买了总价差不多另一个小区，这是后话。买的房子30年月供5400，抵消出租还要付2400。这样两套房子都是我们的，当然首付是一大笔。这样到底是买还是租合算？
8我想说的是不是和不合算的事，换房的通常都是拖家带口的中年家庭，在有首付和月供的情况下，不到万不得已是不会租房子的。
2010/01/28回复
liyifan9楼:
6 6 是我眼花了么？
我一直觉得你是专业人士的哦..........您不如拿这个题目给你孩子做做
[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:51 编辑 ]
2010/01/28回复
liyifan11楼你的算法（3000+6000）-4500=9000-4500=4500
我的算法3000+（6000-4500）=3000+1500=4500
是一样的吧 5 5
我的算法3000+（6000-4500）=3000+1500=4500
是一样的吧
5 52010/01/28回复
liyifan12楼这个案例里关于租大房似乎有2个租金标准，一个是6000，一个是5500，如果她租到的房子是6000，每月需要付出4500；租到5500，每月需要付出4000。
2010/01/28回复
yvonne813楼[quote]原帖由 liyifan 于 2010-1-28 13:21 发表 
如果90方租不到4500的位置那140方能租到6K也可疑。
绝对怀疑，能租到4500的，都是最起码400左右的三房。上海现在房价租售比严重偏离，发疯了。
如果90方租不到4500的位置那140方能租到6K也可疑。
绝对怀疑，能租到4500的，都是最起码400左右的三房。上海现在房价租售比严重偏离，发疯了。
2010/01/29回复
Amy宝妈
欣欣妈咪6
琦琦爸爸17楼liyifan:
有钱也别去买豪宅，不如在市区投资租售比合理，特别是周转快的小单位，破点无妨，占用资金少，变现灵活，多几间收租，就可以到山清水秀的地方租个别墅住住嘿嘿，一万八，快进来看看，别盘算买番禺豪宅了，何必那么纠结，真正靓盘没多少人愿意放，愿意租就大把选择，而且租金合理。
查看原文嗯，这个妈妈有想法，
2010/03/04回复
猪油糕
jessicacxj19楼liyifan:
3000+1000/1500=4000/45003000是月供，1000/1500是租金差（5500的租金抵减自己房子出租后的4500的收益，需要再多付的费用呀，现在推荐的就是换租方式用较小的代价换取改善型房屋使用权呀）实际净付出是4K-4.5K晕一个，是我糊涂了还是你糊涂了？而且还贷是余额计税的，年限越长占用资金越多需要支付的利息越多，30年还款涉及的利息当然比20年更多，还有加息风险等银行也不是善堂，它借给你的每分钱都要算利息的，基本上平均利率要5点左右，高过存定期，拍得住无风险收益的国债，普通人哪里会有比这个更高的投资增值渠道？刚才我用贷款计算器软件算了一下，按现在利率等额还款，20年160W到最后要还226.8W，利息是66.8W，30年160W到最后要还260W，利息是100W。除非你肯定自己还款额用在别处有如此稳定的收益借的钱没有更好的投资渠道，不如早点还。况且还是自住净负债。[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:46 编辑 ]
查看原文而且还贷是余额计税的，年限越长占用资金越多需要支付的利息越多，30年还款涉及的利息当然比20年更多，还有加息风险等银行也不是善堂，它借给你的每分钱都要算利息的，基本上平均利率要5点左右，高过存定期，拍得住无风险收益的国债，普通人哪里会有比这个更高的投资增值渠道？刚才我用贷款计算器软件算了一下，按现在利率等额还款，20年160W到最后要还226.8W，利息是66.8W，30年160W到最后要还260W，利息是100W。除非你肯定自己还款额用在别处有如此稳定的收益借的钱没有更好的投资渠道，不如早点还。况且还是自住净负债。[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:46 编辑 ]还贷利息多少也受还款方式影响的吧，采用等额本金法的前提下，每月还贷额=固定的本金数（=贷款总额/（贷款年限*12））+当月起初剩余本金额*月利率，由于本金每月递减，因此每月的还贷额递减；等额本息法先按贷款年限计算总利息，加上本金, 平均分摊，每月还贷=（本金+利息总额）/（贷款年限*12），这种方法下贷款年限越长肯定利息总额越高，每个月摊还的利息也多。前一种方法下100万的贷款额同样的贷款年限能节省6万多的利息，而且提前还贷还可以进一步节省利息。因此我觉得不能光从贷款年限来看那种贷款更划算吧。这是我一点点小见解，欢迎拍砖，呵呵！
2010/03/04回复
