改善性需求不妨以租代供

【转贴】上海新潮租客拒绝“蜗居”
“换房？那成本太大了！”李妮连连摇头。李妮和老公在上海有套房，两房两厅，90平方米，她以4500元/月的价格把它租了出去，然后以6000元/月的价格在同一个小区租了套三房两厅的房子。李妮就这样成为了一名“新一代租房客”，他们有点经济实力，但无力、也不想承担现在的高房价。

李妮对记者算了一笔账：她现在所住小区的二手房单价在2.3万元左右，自己的房子为90平方米，仍有50万元的贷款，假如她把自己的房子卖掉，可以获得157万元的现金，再在本小区重购一套140平方米的房子，这意味着她再将150万元现金全部支付之后，还要新增165万元的债务。按照商业贷款的现行利率，以贷20年计算，李妮以后每个月需要偿还的贷款是10136元，李妮要用超过一半的家庭收入来实现这个计划。

选择租房子，李妮也算了一笔账，目前房子月供是3000元，可收月租为4500元，如果在本小区租一套三房两厅，需要支付月租5500元，这样，她每个月只需要实际支出4000元，就可以实现从两房到三房的换房愿望。

“这样一来，自己的生活也不至于因为一个房子而凄惨，手上还能存点钱，有房又有钱，心里才不慌啊，剩下来的事情，就是挑一个漂亮装修的房子和一个好的房东。”李妮开心地传授着秘笈。

2010/01/27

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liyifan沙发

3000+1000/1500=4000/4500
3000是月供，1000/1500是租金差（5500的租金抵减自己房子出租后的4500的收益，需要再多付的费用呀，现在推荐的就是换租方式用较小的代价换取改善型房屋使用权呀）
实际净付出是4K-4.5K
晕一个，是我糊涂了还是你糊涂了？

而且还贷是余额计税的，年限越长占用资金越多需要支付的利息越多，30年还款涉及的利息当然比20年更多，还有加息风险等
银行也不是善堂，它借给你的每分钱都要算利息的，基本上平均利率要5点左右，高过存定期，拍得住无风险收益的国债，普通人哪里会有比这个更高的投资增值渠道？
刚才我用贷款计算器软件算了一下，按现在利率等额还款，20年160W到最后要还226.8W，利息是66.8W，30年160W到最后要还260W，利息是100W。除非你肯定自己还款额用在别处有如此稳定的收益
借的钱没有更好的投资渠道，不如早点还。况且还是自住净负债。

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:46 编辑 ]

2010/01/28回复

liyifan板凳

yvonne8:

以我对上海房产的了解，单价2.3w一方，90平米的小单元，总价也就200w，应该不是市中心，都是在内环外了，所以根本不可能租到4500，3500有没有还要表示怀疑下！呵呵，ms跑题了。

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如果90方租不到4500的位置那140方能租到6K也可疑。

原帖由 yvonne8 于 2010-1-28 11:29 发表

你还别说，还真有愿意贱租在业主，我们看的第一套房子原本是华碧山语的样板房，现在业主愿意2600放租哦，四房哦，不过里面东东远看都很不错，近看给看房人摸多了都磨损了，床垫也很旧，要不是这些我还真的先租了， ...

对，住熟悉了环境，了解各片区的内部情况后，再慢慢选择心仪的物业比较靠谱，乍一下到一个陌生的环境置业还是会有些信息不对称的。住落慢慢拣比较好，改明儿政府翻脸又要建垃圾场了还能换个地方躲躲

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:23 编辑 ]

2010/01/28回复

weivychen4楼

说实在的楼上的两位高人的辩论我没看懂，汗一个！
不过说实在我们家也考虑过这种方式换房子，我们的两房付清了贷款，出租大概2800到3000。在我们看中的另一个小区4房的单位有装修没家具出租3500，卖就180万，还要是毛胚。我就美美的算了一笔账，每个月加多7、800就可以轻松实现换房梦。奈何老公不同意，坚决不住租的房子。后来还是买了总价差不多另一个小区，这是后话。买的房子30年月供5400，抵消出租还要付2400。这样两套房子都是我们的，当然首付是一大笔。这样到底是买还是租合算？

8
我想说的是不是和不合算的事，换房的通常都是拖家带口的中年家庭，在有首付和月供的情况下，不到万不得已是不会租房子的。

2010/01/28回复

liyifan5楼

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6 是我眼花了么？

我一直觉得你是专业人士的哦..........您不如拿这个题目给你孩子做做

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:51 编辑 ]

2010/01/28回复

weivychen6楼

我们已经决定了呀，选的是2。不是考虑合不合算，而是想住在自己的房子里。

2010/01/28回复

liyifan7楼

你的算法（3000+6000）-4500=9000-4500=4500
我的算法3000+（6000-4500）=3000+1500=4500
是一样的吧

2010/01/28回复

liyifan8楼

这个案例里关于租大房似乎有2个租金标准，一个是6000，一个是5500，如果她租到的房子是6000，每月需要付出4500；租到5500，每月需要付出4000。

2010/01/28回复

yvonne89楼

[quote]原帖由 liyifan 于 2010-1-28 13:21 发表

如果90方租不到4500的位置那140方能租到6K也可疑。

绝对怀疑，能租到4500的，都是最起码400左右的三房。上海现在房价租售比严重偏离，发疯了。

2010/01/29回复

liyifan10楼

是，对于已有物业在手的业主，自然是水涨船高，真的没必要慌不择路硬着头皮啃高价的买个改善型住房，而财富继续积累，择机行事吧。

2010/01/29回复

Amy宝妈11楼

不懂不懂还是不懂

2010/02/01回复

欣欣妈咪612楼

市场有太多的机会，我紧紧的握住手里的现金

2010/02/02回复

琦琦爸爸13楼

liyifan:

有钱也别去买豪宅，不如在市区投资租售比合理，特别是周转快的小单位，破点无妨，占用资金少，变现灵活，多几间收租，就可以到山清水秀的地方租个别墅住住嘿嘿，一万八，快进来看看，别盘算买番禺豪宅了，何必那么纠结，真正靓盘没多少人愿意放，愿意租就大把选择，而且租金合理。

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嗯，这个妈妈有想法，

2010/03/04回复

猪油糕14楼

我也不愿意住租来的房子
有多大的头戴多大的帽才是正路

2010/03/04回复

jessicacxj15楼

liyifan:

3000+1000/1500=4000/45003000是月供，1000/1500是租金差（5500的租金抵减自己房子出租后的4500的收益，需要再多付的费用呀，现在推荐的就是换租方式用较小的代价换取改善型房屋使用权呀）实际净付出是4K-4.5K晕一个，是我糊涂了还是你糊涂了？

而且还贷是余额计税的，年限越长占用资金越多需要支付的利息越多，30年还款涉及的利息当然比20年更多，还有加息风险等银行也不是善堂，它借给你的每分钱都要算利息的，基本上平均利率要5点左右，高过存定期，拍得住无风险收益的国债，普通人哪里会有比这个更高的投资增值渠道？刚才我用贷款计算器软件算了一下，按现在利率等额还款，20年160W到最后要还226.8W，利息是66.8W，30年160W到最后要还260W，利息是100W。除非你肯定自己还款额用在别处有如此稳定的收益借的钱没有更好的投资渠道，不如早点还。况且还是自住净负债。[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-1-28 13:46 编辑 ]

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还贷利息多少也受还款方式影响的吧，采用等额本金法的前提下，每月还贷额=固定的本金数（=贷款总额/（贷款年限*12））+当月起初剩余本金额*月利率，由于本金每月递减，因此每月的还贷额递减；等额本息法先按贷款年限计算总利息，加上本金, 平均分摊，每月还贷=（本金+利息总额）/（贷款年限*12），这种方法下贷款年限越长肯定利息总额越高，每个月摊还的利息也多。前一种方法下100万的贷款额同样的贷款年限能节省6万多的利息，而且提前还贷还可以进一步节省利息。因此我觉得不能光从贷款年限来看那种贷款更划算吧。这是我一点点小见解，欢迎拍砖，呵呵！

2010/03/04回复

lindald16楼

猪油糕:

我也不愿意住租来的房子有多大的头戴多大的帽才是正路

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我倒是愿意租房住，只要能方便生活，节省时间。但前提是要有个自己的家，不管大小，有个属于自己，让人感到安心的地方。叫我把租来的房子当做自己唯一的家，这个我接受不了。

2010/03/04回复

liyifan17楼

LZ并不是纯租客，至少还拥有同区的一套小单位的产权和物业，也就是她自己的在这个城市户口的所在地，置换的不过是房屋的使用权和收益权而已。
本身这个话题就是针对已有一套物业的改善型住家而不是在这个城市无根的初次置业者
说到底不是投资理财的优劣比较的问题，不过是一个观念和心态的转变。
话说我们的父母辈的那套单位廉租的那套蜗居也是我们童年时家的记忆
不会因为它的窄小或父母无产权而忘记它给我们带来的家的温暖。

2010/03/04回复

lindald18楼

可是李妮把自己在上海仅有的一套房子出租了，现在他们全家人员、家当都集中到租来的这套140平方的房子里了，万一遭遇被搬家，跟纯租客有什么不同？拖家带口的搬家，估计只会更狼狈，更麻烦。

说到搬家这个话题，自认还是有点发言权的，来广州十二年，搬家8次。
前几次是从一个出租房搬到另一个出租房，杂物家什少，一辆三轮车就搞定。
后来买了房子，添置了很多物品，又换了房子，从市区到郊区，从郊区回市区，那几次搬家难度就大多了。不过那时还没有孩子，两口子年轻力壮，也还抗得住。
最近这一次，是为了照顾孩子在公司附近租了间宿舍，日常家私家电都是重置的，原来家里的大件电器、证件、换季衣物都不用搬，还算好点，也累得够呛，总之搬一次家相当于扒一层皮，多一事不如少一事啦。

2010/03/04回复

liyifan19楼

如果那个是你仅有的一套物业，单位变化，小孩读书，房子面积调整，各种时期需求的变化，何尝又不需要搬迁呢？
既然无法在市内每个区都买一套物业，一样要面临各种生活变化带来的搬迁的问题，这不，连你买卖房子一样都涉及搬迁问题，就算有了自己的房子，但为了照顾小孩也要另外租房子，那么换租房子不也一样么？
谁能保证当下的自有物业会住上一辈子？能住个10年已经不错了
某种程度我们也仅仅是拥有这个物业生命周期或长或短的一部分时光，是个房子的一个过客，和长租客区别不大。

2010/03/04回复

hehewhy20楼

呵呵，学了一招

2010/03/04回复

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