好了 就暂且以你说的1万1平的标准 我算出来是9842？ 差异率1.5% 差别很大吗？ 你只会说应该不止 你敢担保没有低于一万的吗？ 市场开价就是合理的吗？ 价值评估又从何而出？ 我计算的结果贴近实际 正说明我的方法是行得通的 这套房子是假设性的 没有别的任何信息 无从参考溢价或折价 如果是无学位 又是顶楼 又朝路边 格局又差 肯定还要折价 关于这方面的测算 我已经考虑得很周到 你又何必跳出来献丑？ http://www.gzmama.com/thread-1742459-1-1.html 《中国房产70年生命周期价值波动曲线》=============================== 前  言经过多日的数据准备和案例准备这个题目终于可以正式推出来了关于长期的通货膨胀  我是认可的所以我也认可今后长期的新房价格将会越来越高当然中间有时候短期上涨过快（譬如去年和今年初）也会有修正下跌的时候但是长期上涨趋势不变这个说法 比较客观理性相信符合多军的胃口但是新房价格的上涨是因为通货膨胀的大趋势是因为地价上涨、建材上涨和建筑造价上涨而作为二手房来说 其主要价值在于土地和建筑其价值却将随着 土地使用期 的缩短 而贬值也随着 建筑物 的老化 而贬值直至最终归零当然 由于容积率、和物业具体情况的影响如学位、楼层、景观、其他稀缺资源等等也会影响二手房的阶段性价值评估根据1999年6月1日起实施的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291-1999房地产价值估算的时候  特别是拆迁赔偿时主要考虑以下因素  各因素与房产价值关系如下：1、正比例：该房子周边70年使用期的地价，周围地价越高，该房子价值越高。2、正比例：该房子剩下的土地使用期，剩余期限越长，该房子价值越高。3、反比例：该房子所在建筑的容积率，容积率越低，该房子价值越高。4、反比例：该房子的楼龄，楼龄越短，该房子价值越高。5、特殊因素，如学位、配套、环境、景观、楼层、朝向、装修等等，给予适当溢价折价。之前已经对个别案例进行了分析坛里大多网友已有所耳闻现在系统地整理一下思路并对一些热点进行剖析思路如下：第一篇 一般房产70年生命周期价值波动曲线第二篇 在通货膨胀条件下房产70年生命周期价值波动曲线第三篇 在通货膨胀条件下贷款购房的得与失价值波动曲线第四篇 陈家祠的老房子拆迁最高赔偿每平米1万7很高吗？第五篇 华侨新村的别墅现在还能卖每平米2万很奇怪吗？第六篇 即将拆迁的鸿运小区能得到多少赔偿？第七篇 什么样的房产会升值或贬值？第八篇 总结和建议

我从来没说过是一万一方，我只是说应该不止一万一方了你这个价应该算是均价，那就应该参考当地市场价的均价具体市场价多少，你可以问一下看过那一带楼的人我记得李版曾有个帖子里说那一带的楼梯楼开价已经有1.6万一方的了具体你可以搜一下李版的帖子这个和你说的9842也差太远了吧刚刚就在妈网搜了一下，就发现有个中介放的盘，1.6万一方你可以参考一下http://www.gzmama.com/viewthread.php?tid=1717723&extra=page%3D2%26amp%3Bfilter%3Dtype%26amp%3Btypeid%3D681[ 本帖最后由 冉冉宝宝妈咪 于 2010-8-17 11:00 编辑 ]

别的不说，我只知道中介那里放盘价是1.6万/平米而你计算的房子价格是9842/平米，加上10%的溢价，也不到1万1/平米两者相差太大,市场价比你的估价高出了近45%就凭这一点，我就可以说你这个计算方法不合理

另外，你计算时都是考虑现在政策不变其他因素都是定性定量这种很不科学要知道房价的不确定因素太多了随便一个政策、或者来场金融危机、或者一场非典都会对市场期造成很大的冲击或影响

不用70年，大多数房子就被拆迁了。就算还差1年到70年，按现在的补偿案例，也是会给足重置费用的（虽然可能这笔费用买不到原址的房子）。所以，对于大多数房产来说，不会价值归0的。虽然地上物业折旧不值钱，但没有人是乌龟或者蜗牛背着房子走的，政府也不会这么变态的。所以补偿款肯定是重置价值，包含了地价的。所以，除非地价大幅度贬值，否则大多数房子都会随地价保值升值的。至少目前还没有看到补偿费用只算地面那些砖瓦的价值的（由的话肯定出问题）。所以，房子的保值升值主要看地价，而不是看地上物业的。上面说的内容，与房价暴涨暴跌无关。

如果你买的楼，真的在70年租约期内拿不到拆迁款，你说的没错，买楼的人也够背的。当然，豪宅别墅可能真的会碰到这样的问题！当然，我也不敢肯定现在盖的房子，70年内会碰到拆迁的问题。我的意思就是，只要70年内拆迁，房价基本上看地价。大概这个意思吧。

好了 有一些共识了70年内不拆迁的话 就是价值归零 现在讨论70年没到中途被拆迁的情况评估你的房子价值的时候 确实主要是看地价 后看建筑但是不是简单看地价

就算70年不拆，地租租期到了，能随便就赶住户走吗？如果是天价的土地金，住户交不起怎么办？赶走业主？那不和旧社会一样了？也许转变物业归属的性质，比如你交不起土地出让金，就私转公，这个也是不现实的，和强霸民宅没什么区别。所以最可能的方式就是拆迁补偿（如果国家觉得这块地的开发价值更大的话），或者分期缴付不太高的土地出让金。如果拆迁，主要还是要看土地价值的，虽然不是简单看土地价值，但价值主要体现在土地上，地面建筑的价值和土地价值比起来，虽然不能忽略不计，但也只是陪衬而已。这一点在你很多帖子里面都有表达类似意思。那么，如果土地长期看涨的话，无论拆迁与否，无法割裂的土地与地面建筑组成的整体价值，应该是看涨的。不过如果想通过房价暴涨赚钱，那就要看是否碰到好的年景了